2026年3月更新
不動産投資分析ツール おすすめ6選
不動産投資の意思決定に必要な分析ツールを厳選しました。表面利回りから DCF法による適正価格算出、リスク診断まで、投資判断をサポートするツールを無料で提供します。
まとめ（結論）
- 利回り計算は「投資利回り計算機」で表面・実質・キャッシュフローを一括算出
- 収益物件の適正価格算出には「収益物件分析（DCF法）」が業界標準
- 融資活用の効果は「レバレッジ効果計算」でLTV・DSCR・IRRを分析
- 投資リスクは「投資リスク診断」で立地・物件・テナント・財務の4軸で評価
- 売却タイミングは「投資出口戦略分析」で最適な出口を判断
ツールの選び方は？
利回りを計算したい
表面利回り・実質利回り・キャッシュフローなど、投資判断の基本指標を一括算出。
投資利回り計算機
エリア別Cap Rate比較
本格的な収益分析がしたい
DCF法やレバレッジ分析など、プロレベルの投資分析を実行。
収益物件分析（DCF法）
レバレッジ効果計算
リスク評価・出口戦略を検討したい
投資リスクの多角的評価と、最適な売却タイミング・出口戦略の分析。
投資リスク診断
投資出口戦略分析
おすすめランキング
投資利回り計算機
おすすめ
表面利回り・実質利回り・キャッシュフロー・投資回収期間を一括計算
- 表面・実質利回りを同時表示
- キャッシュフロー分析
- 投資回収期間を算出
こんな場面で使える
収益物件の購入検討時に利回りを素早く比較したい場面で
収益物件分析（DCF法）
おすすめ
DCF法で収益物件の適正価格を算出。NOI・NCF・Cap Rate・IRRを自動計算
- DCF法による適正価格算出
- NOI・NCF・IRRを自動計算
- プロ向け高度分析
こんな場面で使える
オフィス・店舗・一棟マンションなど事業用不動産の投資判断に
レバレッジ効果計算
おすすめ
融資活用によるレバレッジ効果を分析。LTV・DSCR・Equity IRRを算出
- LTV・DSCR分析
- Equity IRR算出
- Cash on Cash Return計算
こんな場面で使える
融資を活用した投資効率の向上をシミュレーションしたい時に
4
立地・物件・テナント・財務の4カテゴリでリスクを多角的に診断
- 4カテゴリの多角分析
- 総合リスクスコア算出
- 改善ポイントを提示
こんな場面で使える
投資判断前のリスク評価や、既存物件のリスク見直しに
5
一般売却・買い替え特例・リファイナンスなど最適な出口戦略を提案
- 複数の出口戦略を比較
- 投資目的に合わせた提案
- 売却タイミングの判断
こんな場面で使える
保有物件の売却タイミングや出口戦略を検討する際に
6
東京主要エリアのCap Rate（還元利回り）を物件タイプ別に比較
- エリア別Cap Rate一覧
- 物件タイプ別比較
- 投資判断の参考データ
こんな場面で使える
投資エリアの選定や、利回り水準のベンチマークに
ツール比較表
◎:特に優秀 ○:優秀 △:普通 ×:非対応
| ツール名 | 使いやすさ | 分析深度 | 投資機能 | プロ向け度 |
|---|---|---|---|---|
| 1. 投資利回り計算機 | ◎ | ◎ | ◎ | ○ |
| 2. 収益物件分析（DCF法） | ○ | ◎ | ◎ | ◎ |
| 3. レバレッジ効果計算 | ○ | ◎ | ◎ | ◎ |
| 4. 投資リスク診断 | ◎ | ◎ | ○ | ○ |
| 5. 投資出口戦略分析 | ◎ | ○ | ◎ | ○ |
| 6. エリア別Cap Rate比較 | ◎ | ○ | ○ | ○ |
よくある質問
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