35条書面（重要事項説明）

35条書面は、宅建業者がその相手方に対し、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の契約を締結する前に、その相手方に対し、宅建士をして、当該宅地又は建物に関する重要事項を記載した書面を交付して説明させなければならないとする制度です。これは消費者が不動産取引に関する十分な情報を得た上で判断できるよう、情報の非対称性を是正するための制度です。宅建士が説明することで専門性と信頼性を確保しています。

宅建業法は宅地建物取引業を営む者に対する規制と消費者保護を目的とする法律です。その中でも35条書面（重要事項説明）と37条書面（契約書面）は宅建業者の義務の中核をなす制度です。35条書面は契約前に宅建士が重要事項を説明する制度で、消費者が不動産取引に関する正しい情報を得て判断できるよう設けられています。

・説明義務者は宅建業者ですが、実際に説明を行うのは宅建士でなければなりません。宅建士でない従業者が説明した場合、宅建業者に罰則が科されます。 ・説明の時期は契約締結前です。契約後の説明は義務違反となります。ただし、契約の相手方が承諾した場合は契約緙結後でも差し支えありません。 ・説明事項には、登記された権利の種類及び内容、法令に基づく制限、飲用水・電気・ガスの供給等、雨漏り・シロアリ等の状況など多数あります。 ・書面の交付は説明と同時に行う必要があります。口頭のみの説明や書面交付なしの説明は義務違反となります。 ・説明を受ける相手方は、宅建業者でない者です。宅建業者間の取引では35条書面の交付義務はありません。 ・建物状況調査（新築瑕疵担保保証）の実施状況及びその結果の概要も重要事項に含まれます（2020年4月改正）。

・契約の相手方が宅建業者である場合、35条書面の交付義務はありません（35条1項ただし書）。 ・相手方が承諾した場合、契約締結後の説明でも差し支えありません（35条4項）。 ・重要事項のうち、相手方がすでに知っている事項であって、相手方が説明を要しない旨の申出をしたものについては、説明を省略できます（35条4項）。

35条書面は「契約前」に「宅建士」が「重要事項」を説明する制度で、37条書面は「契約時」に「契約内容」を記載した書面を交付する制度です。両者の違いを明確に区別することが重要です。

・「35（さご）は契約前、37（さな）は契約時」と覚える。35は「前」、37は「時」で語呂合わせ。 ・「35は宅建士が説明、37は誰でもOK」と覚える。35は「士」、37は「誰」で区別。 ・「35は重要事項、37は契約内容」と覚える。35は「重」、37は「約」で区別。