転々譲渡において、最初に譲渡した者Aと、最後に譲り受けた者Dは対抗関係にありますか？

いいえ、対抗関係にはありません。Aは既に権利を失っており、Dとの間に直接的な権利関係は存在しないためです。

時効取得者が、時効完成前に抵当権を設定した者に対抗するには、登記が必要ですか？

はい、必要です。時効完成前の第三者は、民法177条の「第三者」にあたるため、登記を備えなければ対抗できません。

背信的悪意者から不動産を譲り受けた者が善意の場合、その者は保護されますか？

はい、保護されます。背信的悪意者の悪意は、善意の転得者には承継されないためです。

抵当権設定後に所有権が移転した場合、抵当権者はどのような立場になりますか？

抵当権設定登記が先行していれば、抵当権者は後から所有権移転登記を得た者に対しても、抵当権に基づいて競売等の手続きを行うことができます。

不法占有者に対して、所有者はどのような請求ができますか？

所有者は、所有権に基づく物権的請求権として、明渡請求や妨害排除請求を行うことができます。この場合、登記は不要です。

2026/02/23 更新

民法（権利関係）

超重要

宅建試験の頻出テーマ「物権変動と対抗問題」をイラストで解説

物権変動と対抗問題の完全図解

出題年: R3, R1, H24, H22, H15, H8

まとめ

物権変動における対抗問題は、当事者間の権利関係と第三者との関係を区別し、登記の有無が鍵となる。特に転々譲渡、時効取得、背信的悪意者、抵当権設定後の所有権移転など、頻出パターンを確実に理解することが重要。

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ポイント解説

1二重譲渡では、登記を先に備えた者が所有権を主張できる（民法177条）。

2時効取得では、時効完成後に登記を備えた第三者に対しては、登記なくして所有権を主張できる。

3背信的悪意者は保護されないが、善意の転得者は保護される。

4抵当権設定登記が先行する場合、後から所有権移転登記を得ても抵当権者は対抗力を失わない。

よくある間違い・出題の罠

⚠転々譲渡で前主と転得者が直接対抗関係にあると誤解する。

⚠時効完成前の第三者との関係で、時効取得者が常に優先されると誤解する。

⚠背信的悪意者の悪意が、常に転得者に承継されると誤解する。

⚠登記がないと、常に当事者間でも所有権移転の効果が発生しないと誤解する（当事者間では有効な場合もある）。

⚠相続人が常に第三者にあたると誤解する（相続は包括承継なので、被相続人の地位をそのまま受け継ぐ）。

覚え方のコツ

「転々譲渡では前主脱落」「借地権は建物登記で対抗」「時効は遡及で勝利」「相続は法定で登記不要」。「不法占有者には登記不要、賃借人・二重譲渡には登記必要、時効取得者には登記で対抗不可」。「背信的悪意者の悪意は善意の転得者には感染しない」。「登記は最強、時効も契約の先後も登記に勝てない」。「時効完成後は登記不要」。「登記の先後で決まる対抗力」。「代金払えば権利確定、相続人も同じ立場」。