土地と建物がセットの場合の報酬計算は？

土地と建物を区分してそれぞれ計算し、合計した額に消費税を加算します。建物は消費税抜きの価格で計算します。

空き家等の特例が適用される条件は？

既存住宅で、媒介または代理契約締結時に宅地建物取引業者が建物状況調査（インスペクション）を実施し、その結果を依頼者に説明する必要があります。また、耐震診断なども必要になる場合があります。単なる更地では適用できません。

居住用賃貸借で、貸主から特別な依頼があった場合は報酬を上限を超えて受け取れますか？

貸主から特別な依頼があっても、借主の承諾がない限り、居住用賃貸借の報酬は借賃の0.5ヶ月分を超えて受け取ることはできません。

免税事業者の場合、消費税の計算はどうなりますか？

免税事業者の場合、報酬額に1.04を乗じて消費税額を計算します（消費税相当額4％）。課税事業者の1.1(消費税相当額10％)と間違えないように注意してください。

2026/02/27 更新

宅建業法

超重要

宅建試験の頻出テーマ「報酬（組合せ問題）」をイラストで解説

報酬（組合せ問題）の完全図解

出題年: R7, R6, H27, H24

まとめ

宅建試験における報酬（組合せ問題）は、計算ミス、特例の誤用、税率の勘違いが頻出。過去問分析で弱点を把握し、暗記と理解を組み合わせた対策が必須。

報酬（組合せ問題）の完全図解の図解｜宅建業法 — ※ 画像の無断転載・二次利用は禁止です

ポイント解説

1報酬計算の基本：売買は「（税抜建物＋土地）×料率＋消費税」、賃貸借は「借賃×1.1ヶ月分（消費税込）」。

2空き家等の特例：建物が必須。更地には適用不可。

3消費税率：課税事業者1.1、免税事業者1.04を正確に適用。

4代理報酬：媒介報酬の2倍までOK（最低額は媒介と同額）、実費は事前承諾で別途請求可能。

よくある間違い・出題の罠

⚠権利金があっても借賃ベースの報酬上限が優先されることを見落とす

⚠空き家等特例を単なる更地にも適用できると誤解する

⚠免税事業者の消費税率1.04を見落とし、課税事業者と同じ1.1で計算してしまう

⚠居住用賃貸借で借主の承諾がない場合の0.5月分制限を忘れる

⚠代理報酬の上限を媒介報酬と同じと誤解しやすい

⚠居住用賃貸借で貸主の承諾があれば上限を超えられると誤解

⚠建物価格の消費税を除外せずに報酬計算してしまう

⚠代理報酬の最低額を媒介報酬額と誤解する

覚え方のコツ

報酬計算の鉄則：「賃貸借は借賃1.1か月、空き家特例は建物必須、土地付建物は区分計算」。権利金があっても借賃上限、更地に特例なし、区分忘れずが合言葉。課税1.1、免税1.04、居住用は承諾なしなら0.5月分、実費は事前承諾で別途OK。売買は3%+6万円、代理は2倍OK、居住用賃貸は双方で1か月分まで、非居住用は1か月分ずつOK、権利金は売買扱い。代理は媒介の2倍、でも最低は媒介と同額。建物消費税は除外、土地はそのまま。広告費は依頼あってこそ。