宅建業法 図解
８つの規制の完全図解宅建試験の頻出テーマ「８つの規制」をイラストで解説
８つの規制本試験 6 回出題
ひとことで言うと
宅建業法における8つの規制は、宅建業者が売主、一般消費者が買主の場合に適用され、買主を保護するためのものです。手付金や損害賠償予定額の上限、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の期間などが定められています。業者間取引では適用されない点や、未完成物件と完成物件で基準が異なる点に注意が必要です。
押さえるべき要点
- 8種制限は宅建業者が売主で、一般人が買主の場合にのみ適用される。
- 手付金や損害賠償予定額には上限があり、超える場合は超過部分が無効となる。
- 瑕疵担保責任（契約不適合責任）の期間は、引渡しから2年を下回る特約は無効。
- 未完成物件と完成物件では、手付金等保全措置の基準が異なる。
引っかかりやすいポイント
- 完成物件でも保全措置が必要だと誤解する。
- 業者間取引でも8種制限が適用されると誤解する。
- 民法の契約不適合責任期間（知った時から1年）と宅建業法の期間制限（引渡しから2年未満禁止）を混同する。
覚え方
「未完成は保全、完成は自由」。手付金は「2割まで」、損害賠償予定も「2割まで」。宅建業者の責任は最低2年保障（ニ（2）年未満はダメ、ニ（2）割（20%）超える違約金もダメ、サン（3）割超えたら担保ダメ）。8種制限は「宅建業者が売主×一般人が買主」のみ。
関連条文
宅地建物取引業法 第40条、宅地建物取引業法 第41条、宅地建物取引業法 第41条の2、民法（契約不適合責任に関する規定）
過去出題年
2025年・2022年・2021年・2020年・2015年・2011年
よくある質問
８つの規制の完全図解について
宅建業者同士の売買の場合、8種制限は適用されますか？
いいえ、宅建業者同士の売買の場合、8種制限は適用されません。契約自由の原則が適用されます。
手付金等保全措置は、どのような場合に必要ですか？
未完成物件の場合は、手付金が代金の5％超または1000万円超の場合。完成物件の場合は、手付金が代金の10％超または1000万円超の場合に必要です。
契約不適合責任の期間を1年とする特約は有効ですか？
いいえ、無効です。宅建業者が売主の場合、引渡しから2年を下回る契約不適合責任の期間を設定する特約は無効となります。
手付金はどのような性質のものですか？
手付金は一般的に解約手付としての性質を持ちます。買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を支払うことで契約を解除できます。
さあ、はじめよう
図解で覚えた論点を、過去問で確かめる