【宅建過去問】令和7年 問1「対抗問題」を徹底解説
不動産の権利争いは「登記」を先に備えた者が勝つ
令和7年度 宅建試験 問1は、対抗問題に関する出題でした。
不動産の権利争い（対抗問題）では「登記」を先に備えた者が勝つという原則を理解することが重要です。
問題
所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Ｃは背信的悪意者ではないものとする。
対抗問題・対抗要件とは
対抗問題や対抗要件を考える場合、二重譲渡をイメージすると理解が速まります。
例えば、Ａが自分の所有する土地を①５月１日にＢに売却し、②５月４日にＣにも売却したケースについて考えてみましょう。
この土地の所有者は、Ｂなのか、それともＣか。この両立しない関係が対抗関係です。
対抗問題のルール
対抗問題が発生している場合、対抗要件を先に備えたほうが勝負に勝ちます。
土地や建物のケースでいえば、所有権移転登記を受けたほうが勝負に勝つわけです。
選択肢の解説
選択肢1：誤り
甲土地の所有権登記がＡの名義のままであったとしても、Ｂは、Ｃに甲土地を売却した後は、Ａに対して自己に甲土地の所有権移転登記をするよう請求することはできない。
甲土地の所有権は、ＡからＢ、ＢからＣへと順次に移転しているだけです。３人の間に対抗問題は起こっていません。
売主Ａ・買主Ｂという売買契約で、売主であるＡは、Ｂに対して、対抗要件（登記など）を備えさせる義務を負っています（民法560条）。
Ｂは、Ａにこの義務の履行を求めるために、Ａに対して自己に甲土地の所有権移転登記をするよう請求することができます。
ＢがＣに甲土地を売却した後でも結論は同じです。
選択肢2：誤り
Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えなければ、Ａに対して自己が所有者であることを主張することができない。
甲土地の所有権は、ＡからＢ、ＢからＣへと順次に移転しているだけです。３人の間に対抗問題は起こっていません。
したがって、Ｃは、登記を備えなくても、Ａに対して自己の所有権を主張することができます。
選択肢3：正しい ✅
ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結よりも前にＡにより解除されていた場合、又は、ＢＣ間の売買契約締結後にＡにより解除された場合のいずれの場合であっても、Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えれば、Ａに対して自己の所有権を主張することができる。
解除後の第三者
「ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結よりも前にＡにより解除されていた場合」、第三者Ｃは、解除「後」の第三者です。
この場合、Ｂ→Ａの所有権復帰とＢ→Ｃの物権変動が対抗関係に立ちます（最判昭35.11.29）。
つまり、Ｃは、対抗要件である所有権移転登記を備えれば、Ａに対して所有権を主張することができます（民法177条）。
解除前の第三者
「ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結後にＡにより解除された場合」、第三者Ｃは、解除「前」の第三者です。
Ａは、解除に伴う原状回復の際に、第三者Ｃの権利を害することはできません（民法545条１項ただし書き）。
ただし、第三者Ｃが保護を受けるためには、所有権移転登記を備えておく必要があります（最判昭33.06.14）。
まとめ
Ｃが、解除「後」の第三者の場合でも、解除「前」の第三者の場合でも、甲土地の所有権移転登記を備えれば、Ａに対して自己の所有権を主張することができます。
選択肢4：誤り
ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約よりも前にＢの強迫を理由として取り消されていた場合、又は、ＢＣ間の売買契約締結後にＢの強迫を理由として取り消された場合のいずれの場合であっても、Ｃは、Ｂの強迫につき善意でかつ過失がなければ、Ａに対して自己の所有権を主張することができる。
強迫による取消し後の第三者
「ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約よりも前にＢの強迫を理由として取り消されていた場合」、第三者Ｃは、強迫による取消し「後」の第三者です。
この場合、Ｂ→Ａの所有権復帰とＢ→Ｃの物権変動が対抗関係に立ちます。
つまり、Ｃは、所有権移転の登記をしない限り、Ａに対して所有権を主張することができません（民法177条）。
重要ポイント
登記さえあれば対抗要件として十分です。たとえＣがＢの強迫について悪意であったとしても、Ｃは、所有権の主張が可能です。
逆に登記がなければ、強迫につき善意無過失であっても、所有権を主張することができません。
対抗要件はあくまで「登記」です。善意悪意や過失の有無は、結論と無関係です。
強迫による取消し前の第三者
「ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結後にＢの強迫を理由として取り消された場合」、第三者Ｃは、強迫による取消し「前」の第三者です。
この場合、強迫の被害に遭ったＡが常に優先します。第三者Ｃは、たとえ善意無過失であったとしても、Ａに対して所有権を主張することはできません。
選択肢4のまとめ
- Ｃが取消し「後」の第三者であれば、甲土地の所有権移転登記を備えることで、Ａに対して自己の所有権を主張することができます。
- 一方、Ｃが取消し「前」の第三者である場合は、Ａに対抗しようがないわけです。
いずれの場合も、「Ｃは、Ｂの強迫につき善意でかつ過失がなければ、Ａに対して自己の所有権を主張することができる」わけではありません。
正解
正解：3
まとめ：対抗問題の攻略ポイント
- 対抗問題の原則：「早い者勝ち」＝登記を先に備えた者が勝つ
- 転売（A→B→C）：対抗関係ではない（順次移転）
- 解除の前後：いずれも登記が優先
- 強迫の取消し前：第三者は登記があっても勝てない（被害者Ａが常に優先）
- 強迫の取消し後：登記で対抗可能（善意悪意は無関係）
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