令和5年(2023)本試験
問38
宅建業者・宅建士（個数問題）過去問
この問題の全体像
宅建業法における宅地建物取引業の定義と宅地建物取引士に関する基礎的理解を問う問題。自ら所有する物件の賃貸の特例、宅建士の定義、建設業者の媒介行為の可否、宅建士の義務について正誤判定を行う。
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 宅地建物取引業者Ａが、自ら所有する複数の建物について、複数人に対し、反復継続して賃貸する行為は、宅地建物取引業に該当しない。
イ 宅地建物取引士とは、宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けた者をいう。
ウ 建設業者Ｂが、建築請負工事の受注を目的として、業として宅地の売買の媒介を行う行為は、宅地建物取引業に該当しない。
エ 宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4四つ
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における宅地建物取引業の定義と宅地建物取引士に関する基礎的理解を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における宅地建物取引業の定義と宅地建物取引士に関する基礎的理解を問う問題。自ら所有する物件の賃貸の特例、宅建士の定義、建設業…
03
知識背景
宅建業法の適用範囲を定める重要論点。宅建業の定義（宅建業法2条）では、業として行う宅地建物の売買・交換・賃貸・媒介が対象。ただし、自…
04
覚え方
建設業者の除外は「売交賃」のみで「媒介なし」。宅建士の定義は「合格・登録・証交付」の3点セットで覚える。
05
試験のコツ
除外規定の適用範囲を問う正誤判定
・「業として」の要件を問う事例問題
・宅建士の定義・義務に関する正誤問題
06
実務での見え方
不動産会社が自社所有物件の賃貸を行う場合、宅建業免許がなくても可能だが、他社物件の媒介を行うには免許が必要。建設業者が分譲地の売買媒…
07
よくある間違い
{"mistake":"建設業者の媒介行為も除外規定の対象だと誤解する","why_wrong":"除外規定の条文を正確に確認せず、…
02深度分析
要約
宅建業法における宅地建物取引業の定義と宅地建物取引士に関する基礎的理解を問う問題。自ら所有する物件の賃貸の特例、宅建士の定義、建設業者の媒介行為の可否、宅建士の義務について正誤判定を行う。
法的根拠
宅建業法第2条（定義）宅建業法第2条第2項但書（自ら所有する物件の賃貸）宅建業法第15条（宅地建物取引士の定義）宅建業法第22条の2（知識能力の維持向上義務）
論理の流れ
まず各記述の正誤を判定する。アは自ら所有する建物の賃貸であり、宅建業法2条2項但書により宅建業に該当しない（正）。イは宅建士証の交付要件が欠けており誤り。ウは建設業者の媒介行為は除外規定の対象外で宅建業に該当する（誤）。エは宅建業法22条の2の通り正しい。正しいのは2つ。
重要な区別
建設業者の除外規定は「売買・交換・賃貸」のみ適用され、「媒介」は含まれない点が最大の判断ポイント。また宅建士の定義には試験合格・登録・証の交付の3要素が必要。
各選択肢のポイント
- アとエが正しく、。
- イは宅建士証の交付要件が欠けており誤り。
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2023/38.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
- アとエが正しく、。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法の適用範囲を定める重要論点。宅建業の定義（宅建業法2条）では、業として行う宅地建物の売買・交換・賃貸・媒介が対象。ただし、自ら所有する物件の自らの取引や建設業者の特定行為など除外規定が設けられている。宅建士の定義と義務も基本的事項として押さえる必要がある。
歴史的背景
宅建業法は1952年に制定され、消費者保護の観点から何度も改正されている。宅建士制度は2005年の改正で名称が宅地建物取引主任者から変更され、資質向上の観点から義務規定が強化された。
関連法令
宅建業法第2条（宅地建物取引業の定義）宅建業法第15条（宅地建物取引士）宅建業法第22条の2（知識能力の維持向上）建設業法第2条（建設業の定義）
体系的位置づけ
宅建業法の冒頭に位置する基本概念。宅建業の定義と免許制度は試験全体の基礎となり、毎年何らかの形で出題される最重要論点の一つ。
前提知識
「業として」の要件（反復継続性・社会通念上の営業性）、除外規定の具体的内容、宅建士の登録から証の交付までの流れ、媒介と代理の違いを理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
建設業者の除外は「売交賃」のみで「媒介なし」。宅建士の定義は「合格・登録・証交付」の3点セットで覚える。
ビジュアル描写
除外規定のイメージ：自分の物を自分で貸す＝仲介者不要＝規制不要。媒介＝他人間の仲介＝専門家の介入＝免許必要。
重要公式
除外規定の対象＝自ら所有＋自ら取引（売買・交換・賃貸）。媒介は常に除外対象外。
関連連想
媒介は「間に立つ」行為。自分の物なら間に立たないから除外、他人の物なら間に立つから免許必要と連想。
比較表
自ら所有・自ら取引→除外あり｜媒介→除外なし｜建設業者の売買・交換・賃貸→除外あり｜建設業者の媒介→除外なし
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される基本論点。宅建業の定義・除外規定は頻出で、様々なパターンで出題される。
重要度
A:最重要。宅建業法の基礎となる概念であり、他の規定の適用可否を判断する前提となる。
出題パターン
- 除外規定の適用範囲を問う正誤判定
- 「業として」の要件を問う事例問題
- 宅建士の定義・義務に関する正誤問題
解法・消去法
媒介が含まれる選択肢は除外規定の対象外と即断。宅建士の定義で「証の交付」が欠けていれば誤りと即断できる。
時間戦略
定義・除外規定は暗記事項。瞬時に判断できるよう整理しておく。本問は各記述30秒程度で判定し、2分以内で解答を目指す。
06実務応用
実務シナリオ
不動産会社が自社所有物件の賃貸を行う場合、宅建業免許がなくても可能だが、他社物件の媒介を行うには免許が必要。建設業者が分譲地の売買媒介を行う場合も宅建業免許が別途必要となる。
実務への影響
除外規定の理解は、事業展開の可否を判断する際に不可欠。建設業者が不動産事業に参入する際、媒介業務を行うなら宅建業免許の取得が必要。
ケーススタディ
建設業者A社が自社造成地の売買を行う場合は宅建業免許不要だが、同社が他社の土地の売買を仲介する場合は宅建業免許が必要。この境界線を実務で正確に判断することが求められる。
業界関連性
建設業と不動産業の境界領域は実務上重要。建設業者の不動産参入事例が増加しており、法規制の理解が不可欠。
ニュース連動
サブリース問題や不動産クラウドファンディング等の新サービスで、宅建業の該当性が議論となっている。
07よくある間違い
建設業者の媒介行為も除外規定の対象だと誤解する
なぜ間違えるか:除外規定の条文を正確に確認せず、建設業者なら何でも除外と短絡的に判断してしまう。
正しい理解:除外規定の条文を正確に読み込み、「売買・交換・賃貸」のみで媒介は除外されないと暗記する。
宅建士の定義で「証の交付」を見落とす
なぜ間違えるか:試験合格と登録だけで宅建士になれると誤解し、証の交付要件を軽視してしまう。
正しい理解:宅建士の定義は「合格・登録・証交付」の3点セットで覚え、いずれかが欠けても宅建士ではないと確認する。
自ら所有する物件の賃貸でも宅建業に該当すると誤解する
なぜ間違えるか:賃貸も宅建業の対象行為だから、自ら所有でも該当すると短絡的に判断してしまう。
正しい理解:除外規定の具体例として「自ら所有・自ら取引」の組み合わせを整理し、賃貸も除外対象と確認する。
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