平成15年(2003)本試験
問45
重要事項説明書・媒介契約過去問
この問題の全体像
本問は宅建業法第35条の重要事項説明義務と第34条の2の媒介契約書面交付義務の理解を問う問題である。重要事項説明は契約締結前に宅建士が書面を交付して行う絶対的義務であり、相手方の知識や状況による免除は認められない。一方、媒介契約書面の交付義務についても過去の取引実績による免除規定は存在しない。各選択肢では、管理規約の用途制限、ガス供給設備、媒介契約書面、修繕積立金滞納という異なる重要事項が扱われており、宅建業者の説明義務の範囲と例外の有無が争点となっている。
宅地建物取引業者Ａの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。
- 1Ａは、マンションの一室の賃貸借を媒介するに当たり、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分の用途について、管理規約で「ペット飼育禁止」の制限があったが、借主に対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
- 2Ａは、自ら売主となり、土地付建物の売買契約を締結したが、買主Ｂが当該建物の隣に住んでいるので、都市ガスが供給されることを知っているとして、Ｂに対し、ガスの供給に関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
- 3Ａは、オフィスビルの所有者Ｃから賃貸借の媒介を依頼されたが、過去数次にわたってＣの物件について賃貸借の媒介をしていたことから、当該依頼に係る媒介契約を締結したとき、Ｃに対し、書面の作成及び交付を行わなかった。
- 4Ａは、売主Ｄと買主Ｅとの間における中古マンションの売買を媒介するに当たり、管理規約に定めのある修繕積立金をＤが滞納していたが、Ｅに対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
本問は宅建業法第35条の重要事項説明義務と第34条の2の媒介契約書面交付義務の理解を問う問題である。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
本問は宅建業法第35条の重要事項説明義務と第34条の2の媒介契約書面交付義務の理解を問う問題である。重要事項説明は契約締結前に宅建士…
03
知識背景
本問は宅建業法第35条の重要事項説明義務と第34条の2の媒介契約書面交付義務の理解を問う問題である。重要事項説明は契約締結前に宅建士…
04
覚え方
「重要事項説明は絶対！相手が知ってても説明必須」「媒介契約書面も毎回必須！過去の付き合いは関係なし」と覚える。35条の重要事項説明と…
05
試験のコツ
相手方が事実を知っていても重要事項説明義務は免除されない
・過去の取引実績があっても媒介契約書面交付義務は免除されない
・管理規約の…
06
実務での見え方
実務では、長年の顧客であっても重要事項説明書の交付と説明を省略してはならない。また、同じ貸主から繰り返し媒介依頼を受ける場合でも、毎…
07
よくある間違い
{"mistake":"相手方が隣に住んでいて事情を知っているから重要事項説明は不要","why_wrong":"宅建業法第35条は…
02深度分析
要約
本問は宅建業法第35条の重要事項説明義務と第34条の2の媒介契約書面交付義務の理解を問う問題である。重要事項説明は契約締結前に宅建士が書面を交付して行う絶対的義務であり、相手方の知識や状況による免除は認められない。一方、媒介契約書面の交付義務についても過去の取引実績による免除規定は存在しない。各選択肢では、管理規約の用途制限、ガス供給設備、媒介契約書面、修繕積立金滞納という異なる重要事項が扱われており、宅建業者の説明義務の範囲と例外の有無が争点となっている。
法的根拠
宅建業法第35条宅建業法第34条の2建物区分所有法第2条第3項
論理の流れ
選択肢3が正解。媒介契約書面の交付は宅建業法34条の2で義務付けられているが、過去の取引実績は免除事由にならない。
重要な区別
「重要事項説明は絶対！相手が知ってても説明必須」「媒介契約書面も毎回必須！過去の付き合いは関係なし」と覚える。35条の重要事項説明と34条の2の媒介契約書面は両方とも例外なしの絶対的義務。
各選択肢のポイント
- 選択肢1について、建物区分所有法第2条第3項の専有部分における用途制限（ペット飼育禁止）は、宅建業法第35条第1項第2号の「建物の設備の整備の状況」に該当し、重要事項説明が必要である。
- 選択肢2について、宅建業法第35条第1項第5号により「電気・ガス・上下水道その他の設備の整備の状況」は重要事項であり、買主の認識の有無に関わらず説明義務がある。
- 選択肢3について、宅建業法第34条の2第1項により媒介契約締結時の書面交付義務があるが、過去の取引実績による免除規定は法律上存在しない。
- 選択肢4について、修繕積立金の滞納は宅建業法第35条第1項第6号の「建物の維持修繕の実施状況」に関連する重要事項であり、説明義務がある。
03知識背景
テーマ概要
本問は宅建業法第35条の重要事項説明義務と第34条の2の媒介契約書面交付義務の理解を問う問題である。重要事項説明は契約締結前に宅建士が書面を交付して行う絶対的義務であり、相手方の知識や状況による免除は認められない。一方、媒介契約書面の交付義務についても過去の取引実績による免除規定は存在しない。各選択肢では、管理規約の用途制限、ガス供給設備、媒介契約書面、修繕積立金滞納という異なる重要事項が扱われており、宅建業者の説明義務の範囲と例外の有無が争点となっている。
関連法令
宅建業法第35条宅建業法第34条の2建物区分所有法第2条第3項
体系的位置づけ
重要事項説明書・媒介契約。根拠：宅建業法第35条、宅建業法第34条の2、建物区分所有法第2条第3項
04記憶テクニック
語呂合わせ
「重要事項説明は絶対！相手が知ってても説明必須」「媒介契約書面も毎回必須！過去の付き合いは関係なし」と覚える。35条の重要事項説明と34条の2の媒介契約書面は両方とも例外なしの絶対的義務。
重要公式
「重要事項説明は絶対！相手が知ってても説明必須」「媒介契約書面も毎回必須！過去の付き合いは関係なし」と覚える。35条の重要事項説明と34条の2の媒介契約書面は両方とも例外なしの絶対的義務。
05試験テクニック
重要度
A
出題パターン
- 相手方が事実を知っていても重要事項説明義務は免除されない
- 過去の取引実績があっても媒介契約書面交付義務は免除されない
- 管理規約の内容も重要事項説明の対象に含まれる
- 修繕積立金の滞納状況は重要事項として説明が必要
- 相手方が隣に住んでいて事情を知っているから重要事項説明は不要
- 過去に何度も取引しているから媒介契約書面の交付は不要
時間戦略
設問が正しいものを聞くのか、誤っているものを聞くのかを先に確認し、各肢の要件・例外を照合する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では、長年の顧客であっても重要事項説明書の交付と説明を省略してはならない。また、同じ貸主から繰り返し媒介依頼を受ける場合でも、毎回媒介契約書面を作成・交付する必要がある。これらの義務を怠ると監督処分の対象となるため、業務フローの標準化が重要である。
実務への影響
実務では、長年の顧客であっても重要事項説明書の交付と説明を省略してはならない。また、同じ貸主から繰り返し媒介依頼を受ける場合でも、毎回媒介契約書面を作成・交付する必要がある。これらの義務を怠ると監督処分の対象となるため、業務フローの標準化が重要である。
07よくある間違い
相手方が隣に住んでいて事情を知っているから重要事項説明は不要
なぜ間違えるか:宅建業法第35条は相手方の知識の有無に関わらず説明義務を課しており、免除規定は存在しない
正しい理解:重要事項説明は絶対的義務であり、相手方の事情による例外はないことを理解する
過去に何度も取引しているから媒介契約書面の交付は不要
なぜ間違えるか:宅建業法第34条の2に過去の取引実績による免除規定はなく、毎回の書面交付が義務
正しい理解:媒介契約書面交付は契約毎の義務であり、慣行による免除はないことを確認する
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