問42

手付金等の保全措置・契約不適合担保責任過去問

この問題の全体像

この問題の核心は、8種制限における手付金等の保全措置の基準（10%・1000万円）と、売主の担保責任に関する特約の制限（権利行使期間2年・免責禁止）を正しく理解しているかを問う点にあります。

平成17年問42

宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢに宅地（造成工事完了済み）を分譲する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、当該宅地の分譲価額は4,000万円とする。

1Ａは、手付金として400万円をＢから受領したが、保全措置を講じなかった。
2Ａは、手付金100万円をＢから受領した後、中間金として600万円を受領したが、中間金600万円についてのみ保全措置を講じた。
3ＡとＢは、「宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間は、当該宅地の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。
4ＡとＢは、「宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、その不適合がＡの責めに帰すものでないときは、Ａは担保責任は負わない」旨の特約を定めた。

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POINT

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深度分析

この問題の核心は、8種制限における手付金等の保全措置の基準（10%・1000万円）と、売主の担保責任に関する特約の制限（権利行使期間…

知識背景

宅建業者が自ら売主となる場合（8種制限）の規制全般について。手付金の保全、契約解除、損害賠償額の予定、担保責任などについて、買主を保…

覚え方

保全は「10％超、1000万超」。責任は「完成2年、未完成10年」。免責は「絶対ダメ」と覚える。

試験のコツ

手付金の額と保全措置の要否の組み合わせ・担保責任の期間制限と免責特約の有効性・損害賠償額の予定（20%ルール）

実務での見え方

分譲マンションの販売時に、手付金を受け取る前に銀行との保証委託契約を締結し、買主に証明書を交付する実務に直結する。

よくある間違い

{"mistake":"10%「以上」で保全が必要だと勘違いする。","why_wrong":"法律は「超える」場合としているため、…

02深度分析

要約

法的根拠

宅地建物取引業法第41条第1項宅地建物取引業法第41条の2宅地建物取引業法第40条民法第566条民法第570条

論理の流れ

まず手付金の保全措置について、代金4000万円の10%は400万円です。選択肢1の400万円は10%を超えないため保全措置不要で適切です。選択肢2は合計700万円受領時点で10%を超えるため、既に受領した100万円を含め全額について保全が必要です。選択肢3は「通知期間」を2年としていますが、法は「権利行使期間」を2年以上と定めており、通知期間の設定では権利行使期間を保証していないため違反となります。選択肢4は免責特約であり無効です。

重要な区別

手付金等の保全措置が必要となるのは、代金の額の10％または1000万円を「超える」場合であるという点と、担保責任の特約で制限されるのは「権利行使期間」である点を区別すること。

各選択肢のポイント

4000万円の10%は400万円であり、これを超えないため保全措置は不要である。
合計700万円は10%を超えるため、既に受領した100万円を含め全額について保全が必要。
法は「権利行使期間」を2年以上と規定しており、「通知期間」を2年とする特約は権利行使期間を制限する恐れがあるため違反。
売主が業者で買主が非業者の場合、担保責任を免れる特約は無効である。

03知識背景

テーマ概要

宅建業者が自ら売主となる場合（8種制限）の規制全般について。手付金の保全、契約解除、損害賠償額の予定、担保責任などについて、買主を保護するための厳しい制限が課される事項を扱います。

歴史的背景

8種制限は、宅建業者の知識・経験の優位性を利用した不適切な取引から消費者を守るために設けられました。民法改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ移行しましたが、宅建業法の趣旨は継承されています。

問42

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