令和3年(2021)本試験

問110

抵当権と賃借権過去問

この問題の全体像

抵当権設定登記の前後における賃貸借契約の効力と、抵当権者の賃料債権差押えの可否を問う問題。抵当権と賃貸借の優先関係、買受人対抗力、明渡猶予期間の判断が核心。

令和3年問110

Ａは、Ｂからの借入金の担保として、Ａ所有の甲建物に第一順位の抵当権（以下この問において「本件抵当権」という。）を設定し、その登記を行った。ＡＣ間にＣを賃借人とする甲建物の一時使用目的ではない賃貸借契約がある場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1本件抵当権設定登記後にＡＣ間の賃貸借契約が締結され、ＡのＢに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Ｂは抵当権に基づき、ＡがＣに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。
2Ｃが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、ＡＣ間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Ｃの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。
3本件抵当権設定登記後にＡＣ間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が１年であったときは、Ｃは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。
4Ｃが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Ｃは、甲建物の競売による買受人に対し、買受人の買受けの時から１年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

抵当権設定登記の前後における賃貸借契約の効力と、抵当権者の賃料債権差押えの可否を問う問題。

この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます

深度分析

抵当権設定登記の前後における賃貸借契約の効力と、抵当権者の賃料債権差押えの可否を問う問題。抵当権と賃貸借の優先関係、買受人対抗力、明…

知識背景

抵当権と賃貸借の競合問題。抵当権設定登記の前後で賃貸借の効力が異なり、登記後は抵当権者が優先、登記前で引渡しあれば賃借人が保護される…

覚え方

「登記後は抵当勝ち、登記前で引渡しあれば賃借勝ち」。登記の前後で勝者が逆転。賃料差押えは登記後のみ可能。

試験のコツ

抵当権登記前後の賃貸借の対抗力判定・賃料債権差押えの可否・明渡猶予期間の計算・一時使用目的の賃貸借の特例

実務での見え方

金融機関で抵当権設定時に既存テナントの有無を確認。登記前の賃貸借があれば、競売時も賃借人が残る可能性を認識。登記後の賃貸借なら賃料差…

よくある間違い

{"mistake":"抵当権登記前の賃貸借でも期間定めがなければ対抗できないと誤解","why_wrong":"期間の定めの有無は…

02深度分析

要約

法的根拠

民法304条の2（抵当権と賃料債権の差押え）民法395条（抵当権と賃貸借の対抗関係）民法396条（抵当権設定前の賃貸借の対抗力）民法397条（建物賃借人の明渡猶予）民法605条（建物賃貸借の対抗力）

論理の流れ

抵当権設定登記の前後で賃貸借の効力が異なる。登記後の賃貸借は抵当権者に対抗できないため、抵当権者は賃料債権を差し押さえられる（民法304条の2）。登記前の賃貸借で引渡しあれば買受人に対抗可能だが、明渡猶予期間の制限がある。各選択肢を条文に照らし順次検証する。

重要な区別

抵当権設定登記の「前」か「後」かで賃貸借の効力が決定的に異なる。登記後は抵当権者が優先し、賃料差押え可能。登記前で引渡しあれば賃借人が保護される。

各選択肢のポイント

03知識背景

テーマ概要

抵当権と賃貸借の競合問題。抵当権設定登記の前後で賃貸借の効力が異なり、登記後は抵当権者が優先、登記前で引渡しあれば賃借人が保護される。賃料差押え、対抗力、明渡猶予期間が重要論点。

歴史的背景

平成16年民法改正で抵当権と賃貸借の関係が整理され、民法395条〜397条に集約。登記前後の区別と賃借人保護のバランスが図られた。