令和6年(2024)本試験
問23
税・その他所得税（住宅ローン控除）過去問
この問題の全体像
住宅ローン控除と他の譲渡特例との併用可否を問う問題。軽減税率の特例との併用は不可だが、買換え等の譲渡損失の損益通算との併用は可能である点が核心。また、適用年度や償還期間の要件も問われている。
住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（以下この問において「住宅ローン控除」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1本年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その前年において居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けているときであっても、本年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。
- 2本年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その前年において居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けているときであっても、本年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。
- 3昨年中に居住用家屋の敷地の用に供するための土地を取得した場合において、本年中に居住用家屋を新築して居住の用に供したときは、昨年分の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。
- 4本年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その居住用家屋の取得に係る住宅借入金等の償還期間等が契約において３年とされているときは、本年以後３年間の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
住宅ローン控除と他の譲渡特例との併用可否を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
住宅ローン控除と他の譲渡特例との併用可否を問う問題。軽減税率の特例との併用は不可だが、買換え等の譲渡損失の損益通算との併用は可能であ…
03
知識背景
住宅ローン控除は、住宅取得者が所得税額から一定額を控除できる制度。年末残高の1%を最大13年間控除可能。他の譲渡特例との併用制限、適…
04
覚え方
「軽減は禁止、損益は許可」と覚える。軽減税率の特例は住宅ローン控除と併用不可だが、損益通算は併用可能。語呂：「軽く禁じる（軽減禁止）…
05
試験のコツ
他特例との併用可否を問う問題
・適用年度や期間を問う問題
・償還期間等の要件を問う問題
06
実務での見え方
顧客が住宅を売却し、新居を購入する際、譲渡特例と住宅ローン控除の併用可否を説明する場面で活用。軽減税率特例を選ぶと住宅ローン控除を受…
07
よくある間違い
{"mistake":"軽減税率特例と譲渡損失損益通算の併用可否を混同し、両方とも不可または両方とも可能と誤解する。","why_w…
02深度分析
要約
住宅ローン控除と他の譲渡特例との併用可否を問う問題。軽減税率の特例との併用は不可だが、買換え等の譲渡損失の損益通算との併用は可能である点が核心。また、適用年度や償還期間の要件も問われている。
法的根拠
所得税法第41条租税特別措置法第41条租税特別措置法第35条租税特別措置法第39条
論理の流れ
住宅ローン控除の適用には他特例との併用制限がある。軽減税率の特例（措置法35条）との併用は禁止されているが、譲渡損失の損益通算（措置法39条）との併用は可能。また、控除適用は居住の用に供した年分であり、土地取得年分ではない。償還期間は10年以上が要件で3年では不可。これらを整理すると選択肢2のみ正しい。
重要な区別
最も重要な区別は、軽減税率の特例と譲渡損失の損益通算で併用可否が異なる点。前者は不可、後者は可能という対比が核心。
各選択肢のポイント
- 軽減税率の特例（措置法35条）の適用を受けた年以前2年内に居住用家屋を居住の用に供した場合は住宅ローン控除の適用不可。
- 買換え等の譲渡損失の損益通算（措置法39条）の適用を受けていても、住宅ローン控除との併用は可能とされている。
- 住宅ローン控除は居住用家屋を居住の用に供した年分の所得税について適用される。土地取得年分ではない。
- 住宅ローン控除の適用には償還期間が10年以上であることが要件。3年の償還期間では適用不可。
03知識背景
テーマ概要
住宅ローン控除は、住宅取得者が所得税額から一定額を控除できる制度。年末残高の1%を最大13年間控除可能。他の譲渡特例との併用制限、適用年度、償還期間10年以上等の要件がある。宅建試験では頻出論点。
歴史的背景
住宅ローン控除は1999年に創設され、景気対策として度々延長・拡充。消費税増税時には控除期間延長等の特例措置も設けられた。譲渡特例との関係も法改正により整理されている。
関連法令
所得税法第41条（住宅借入金等特別控除）租税特別措置法第41条租税特別措置法第35条（軽減税率の特例）租税特別措置法第39条（譲渡損失の損益通算）
体系的位置づけ
所得税分野の中でも住宅取得関連の特例として重要。譲渡所得と並び、実務でも頻繁に活用される制度であり、宅建試験での優先度は高い。
前提知識
住宅ローン控除の基本要件（居住用家屋、床面積50㎡以上、償還期間10年以上等）と、譲渡所得の特例（軽減税率、買換え、譲渡損失の損益通算）の基本構造を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「軽減は禁止、損益は許可」と覚える。軽減税率の特例は住宅ローン控除と併用不可だが、損益通算は併用可能。語呂：「軽く禁じる（軽減禁止）、損は許す（損益通算はOK）」
ビジュアル描写
住宅ローン控除を中心に考え、軽減税率特例は「×マーク」、譲渡損失損益通算は「○マーク」でイメージ。居住年が適用年度の基準。
重要公式
住宅ローン控除＝年末残高×1%、最大13年間、償還期間10年以上、軽減税率特例との併用不可
関連連想
「軽減」は税金を安くする特典なので二重特典防止で併用不可。「損益通算」は損失の繰越なので併用可能と連想。
比較表
軽減税率特例：住宅ローン控除との併用× | 譲渡損失損益通算：住宅ローン控除との併用○ | 適用年度：居住の用に供した年分 | 償還期間：10年以上が要件
05試験テクニック
出題頻度
住宅ローン控除は毎年何らかの形で出題される頻出論点。他特例との併用可否は2-3年に1回の頻度で問われる。
重要度
A:最重要。実務でも頻繁に活用され、宅建士として必須の知識。制度の基本要件と併用制限を正確に理解する必要がある。
出題パターン
- 他特例との併用可否を問う問題
- 適用年度や期間を問う問題
- 償還期間等の要件を問う問題
解法・消去法
「償還期間3年」等、明らかに要件を満たさない選択肢を先に消去。次に「前年」「昨年」等の年度に注目し、居住年分かどうかを確認。
時間戦略
併用可否は暗記事項として即答できるよう準備。要件確認問題は選択肢を一つずつ消去法で処理し、1分以内で解答を目指す。
06実務応用
実務シナリオ
顧客が住宅を売却し、新居を購入する際、譲渡特例と住宅ローン控除の併用可否を説明する場面で活用。軽減税率特例を選ぶと住宅ローン控除を受けられないことを事前に告知する必要がある。
実務への影響
住宅購入者の税負担に大きく影響。最適な特例の選択を支援するため、各特例の要件と併用制限を正確に把握しておくことが不可欠。
ケーススタディ
Aさんが自宅を売却し利益が出た場合、軽減税率特例で税金を抑えるか、住宅ローン控除で毎年の税金を減らすか選択が必要。損失が出た場合は損益通算と住宅ローン控除を両方活用可能。
業界関連性
不動産仲介業において、顧客への税制説明は付加価値となる。住宅ローン控除の知識は信頼獲得に不可欠。
ニュース連動
住宅取得支援策として常に注目される制度。政府の住宅政策や税制改正のニュースと関連付けて理解を深めることが重要。
07よくある間違い
軽減税率特例と譲渡損失損益通算の併用可否を混同し、両方とも不可または両方とも可能と誤解する。
なぜ間違えるか:両者とも譲渡に関する特例であるため、同じ扱いだと勘違いしやすい。名称の類似性も混乱の原因。
正しい理解:「軽減は禁止、損益は許可」と明確に区別して暗記。利益か損失かで判断基準を設ける。
土地取得年度と居住年度を混同し、土地を買った年分に住宅ローン控除が適用できると誤解する。
なぜ間違えるか:土地先行取得の場合、土地購入時点で控除を受けたいと考える心理的バイアスが働く。
正しい理解:「居住の用に供した年」が基準と徹底。土地先行取得でも家屋完成・入居年が適用年度。
償還期間の要件を忘れ、短期間のローンでも住宅ローン控除が適用できると誤解する。
なぜ間違えるか:住宅ローンであればすべて控除対象と考えがちで、償還期間の要件を見落としやすい。
正しい理解:「10年以上」を数字として強く印象づけ。選択肢に年数が出たら必ず確認する習慣をつける。
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