平成4年(1992)本試験
問37建築確認済証の取得前後で、広告出稿と重要事項説明の可否が分かれる点。また、相手が業者か否かで規制が緩和される点。
未完成物件に関する規制過去問
この問題の全体像
建築確認を受ける前の広告や契約の可否、重要事項説明の時期、そして業者間取引における宅建業法の適用除外について問う問題です。
宅地建物取引業者Ａは、建売住宅の分譲を行うこととし、昨年10月１日開発許可を受けて、同年12月１日宅地造成工事を完了し、本年２月１日建築確認を受けたが、同年４月１日現在工事は完了していない。この場合において、次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1Ａが、宅地建物取引業者Ｂの強い希望に基づき、開発許可が下りた後の昨年11月１日、建築確認の取得を条件として土地付住宅の売買契約をＢと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。
- 2Ａが、本年１月１日、｢宅地造成完了、建築確認申請済｣と表示した広告を出して、その広告を見た宅地建物取引業者でないＣと、建築確認後の同年３月１日土地付住宅の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。
- 3Ａが、本年２月15日｢建物の形状・構造については、工事が完了した後に説明する｣と重要事項説明を行って、同年３月１日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者でないＤと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。
- 4その土地がＥの所有地であったので、Ａが、Ｅと昨年９月１日停止条件付き売買契約を結び、条件未成就のまま本年３月１日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者Ｆと締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
建築確認済証の取得前後で、広告出稿と重要事項説明の可否が分かれる点。また、相手が業者か否かで規制が緩和される点。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
建築確認を受ける前の広告や契約の可否、重要事項説明の時期、そして業者間取引における宅建業法の適用除外について問う問題です。
03
知識背景
この問題は、宅建業法における「広告の規制」「契約の規制」「重要事項説明」および「8つの規制免除（業者間取引）」という4つの重要テーマ…
04
覚え方
「広告は確認前、契約も原則前。説明は契約前、業者は別枠（免除）」と覚える。
05
試験のコツ
建築確認前の広告出題
・業者間取引の適用除外出題
・重要事項説明の時期ずれ出題
06
実務での見え方
分譲マンションや建売住宅の販売において、建築確認取得前に「予約受付中」等の広告を出すことは違法となるリスクがある実務場面。
07
よくある間違い
{"mistake":"「建築確認申請中」であれば広告して良いと誤解している。","why_wrong":"確認済証の取得が完了して…
02深度分析
要約
建築確認を受ける前の広告や契約の可否、重要事項説明の時期、そして業者間取引における宅建業法の適用除外について問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第33条（誇大広告等の禁止、建築確認前の広告禁止）宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明）宅地建物取引業法第36条（書面の交付）宅地建物取引業法第78条2号（事業者に対する適用除外）
論理の流れ
選択肢2では、建築確認（2月1日）前に広告（1月1日）を出しています。宅建業法33条により、建築確認前の建物販売広告は禁止されています。契約が確認後であっても、広告時点で違反となるため、「違反しない」とする記述は誤りです。選択肢1は確認前契約のため違反（記述は正しい）、3は説明時期が遅いため違反（記述は正しい）、4は業者間取引の特例により適法（記述は正しい）となります。
重要な区別
建築確認済証の取得前後で、広告出稿と重要事項説明の可否が分かれる点。また、相手が業者か否かで規制が緩和される点。
各選択肢のポイント
- 建築確認前の売買契約は原則禁止であり、条件付きであっても宅建業法違反となるため。
- 建築確認（2月1日）前の1月1日に広告を出しているため、33条の広告規制に違反するから。
- 重要事項説明は契約前に行う必要があり、工事完了後では遅いため、35条違反となるから。
- 業者間取引（Fは業者）については、35条や36条の説明義務等が適用除外されるため。
03知識背景
テーマ概要
この問題は、宅建業法における「広告の規制」「契約の規制」「重要事項説明」および「8つの規制免除（業者間取引）」という4つの重要テーマを複合的に扱っています。特に未完成建物の取引におけるタイミングの制限が中心です。
歴史的背景
平成4年当時の宅建業法でも、建築確認前の広告禁止や業者間取引の特例（現在の78条）は存在しており、基本的な法理論は現在と同様です。ただし、その後の改正で罰則規定等の強化が行われています。
関連法令
宅地建物取引業法第33条宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第36条宅地建物取引業法第78条
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「取引の規制」分野に位置づけられ、特に広告と契約締結時期のクロスチェックが頻出の論点です。
前提知識
「建築確認」が必要な建物とは何か（確認申請が必要な建築物）、業者間取引で免除される手続き（35条、37条等）、重要事項説明のタイミング（契約までに間に合わなければならない）を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「広告は確認前、契約も原則前。説明は契約前、業者は別枠（免除）」と覚える。
ビジュアル描写
タイムラインをイメージする。10月開発許可→12月造成完了→2月建築確認。この2月の壁を越えないと広告も契約も原則NGというイメージ。
重要公式
建築確認前 ＝ 広告NG、契約NG（例外：条件付き・業者間）
関連連想
「建物」がまだ法的に存在しない（確認前）状態で、「売ります」と言ったり（広告）、「買います」と約束したり（契約）するのは詐欺まがいだからNGと連想する。
比較表
【一般顧客】広告×（確認前）、契約×（確認前）、説明必須。vs【業者間】広告×（確認前）、契約○（確認前可）、説明免除。
05試験テクニック
出題頻度
この論点の出題頻度（例: 2-3年に1回）
重要度
A:最重要。35条と33条の組み合わせは頻出。
出題パターン
- 建築確認前の広告出題
- 業者間取引の適用除外出題
- 重要事項説明の時期ずれ出題
解法・消去法
「業者間取引」を見たら即座に35条や37条の免除を疑う。広告の日付と確認日を照合し、前後関係をチェックする。
時間戦略
この問題タイプの時間配分アドバイスを80文字で
06実務応用
実務シナリオ
分譲マンションや建売住宅の販売において、建築確認取得前に「予約受付中」等の広告を出すことは違法となるリスクがある実務場面。
実務への影響
広告出稿のスケジュール管理と、契約締結時期の法的整合性を厳守する必要がある。
ケーススタディ
デベロッパーが販売開始を急ぎすぎて、確認前に広告を出してしまい、行政処分を受けた事例などが考えられる。
業界関連性
不動産流通業界において、販売プロセスの初期段階で最も注意すべき法的制限。
ニュース連動
住宅ローン減税等の制度変更に伴う販売スケジュールの圧縮と、法令遵守のバランスが話題になることがある。
07よくある間違い
「建築確認申請中」であれば広告して良いと誤解している。
なぜ間違えるか:確認済証の取得が完了していないと、建物自体の建築が確実でないため、広告で誤認させるおそれがあるから。
正しい理解:「申請中」はまだダメ、「済」がついてからOKと覚える。
業者間取引でも35条説明が必要だと考えてしまう。
なぜ間違えるか:宅建業法78条により、業者間取引では相手も専門家であるため、保護の必要性が薄く説明義務が免除される。
正しい理解:相手が「業者」か「一般人」かを常にチェックする癖をつける。
「工事完了後に説明する」旨の合意があれば、重要事項説明を後回しにできると考える。
なぜ間違えるか:重要事項説明は契約成立までに行うことが義務付けられており、合意があっても法定義務を免れない。
正しい理解:説明前締結は絶対にNG、説明書面への署名押印は契約書の前と覚える。
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