平成4年 出題構成
この年の科目別出題
全 50 問の科目別の構成。配点と問題数の対応が一目で分かります。
宅建業法 16
権利関係 15
法令上の制限 11
税・その他 8
宅建業法 16問 (32%) ・配点 20点権利関係 15問 (30%) ・配点 14点法令上の制限 11問 (22%) ・配点 8点税・その他 8問 (16%) ・配点 8点
平成4年 全50問
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宅建業法16問 ・ 本試験配点 20点
問351 - 宅地建物取引業・免許「宅地建物の取引」には該当しても「業」に該当しない場合（自ら賃貸等）と、そもそも取引に該当しない行為（請負）の区別。問362 - 宅地建物取引士法定代理人の処罰が「過料」である点と、未成年者が「成年者と同一の能力を有しない」＝同意を得ていない点を見抜くこと。問379 - 8種制限建築確認済証の取得前後で、広告出稿と重要事項説明の可否が分かれる点。また、相手が業者か否かで規制が緩和される点。問382 - 宅地建物取引士宅建士（個人資格）と宅建業者（営業資格）の違い、および宅建士証の有効期間が「登録の移転」によってリセットされない点。問396 - 媒介契約専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い、特に「指定流通機構への登録義務」の有無と、「34条書面」への宅建士記名押印の要否を区別すること。問407 - 35条書面35条（契約前の現状・権利）と37条（契約後の履行手続き）の明確な線引き。問419 - 8種制限保全措置の「3つの消滅事由」を覚える：①物件引渡し完了、②所有権移転登記完了、③買主への鍵の引渡し。これらのいずれかが完了すれば保全措置義務は消滅し、保証契約の解約が可能になる。「登記完了＝保証解約OK」と覚える。問427 - 35条書面35条は「契約前・説明必要・相手方のみ」、37条は「契約後・説明不要・当事者双方」。どちらも「交付の省略は不可」。問433 - 営業保証金主たる事務所と従たる事務所の供託関係は「全て完了して初めて営業可能」というセット扱いである点。問449 - 8種制限手付金、違約金、損害賠償額の予定の合計額が20%を超えるか否かと、買主の解除権を不当に制限していないかが判断の分岐点。問459 - 8種制限クーリング・オフによる解除権が消滅する要件は「代金の全額支払い」と「物件の引渡し」の両方が揃った場合（または使用目的での引渡し）であり、登記完了だけでは消滅しない点。問461 - 宅地建物取引業・免許破産手続開始決定と復権の違い。試験受験は可能だが、登録や免許には「復権」が必須である点を区別する。問474 - 保証協会協会加入前の取引でも、加入に伴い営業保証金が供託所から取り戻されていれば、協会が認証を行う点。問485 - 業務上の規制業者名簿と従業者名簿の記載内容の違い、および証明書の「請求時提示」と「無条件提示」の区別。問4911 - 監督処分・罰則監督処分は行政上の制裁であり、罰則は刑事罰である点。特に「欠員」状態は義務違反として罰則の対象となることを理解するかが重要。問5010 - 報酬関連交換は「高い方で計算」、賃貸借は「月額のみ計算、居住用は0.5月分まで」、代理も媒介も「報酬上限同額」と覚える。「交換高額、賃貸月額、代理媒介同額」の語呂で記憶。
権利関係15問 ・ 本試験配点 14点
問22 - 意思表示第三者による詐欺において、相手方が善意無過失の場合は取消しできないという96条2項の例外規定の適用。問33 - 代理表見代理（契約有効）と無権代理（取消可能）の区別。偽造の場合、本人に過失がなければ無権代理となり、相手方に取消権が生じる点が重要。問44 - 条件・期間・時効「他人の物として占有する（他主占有）」場合と「所有の意思をもって占有する（自主占有）」場合の区別、および賃貸が所有権の行使である点。問58 - 売買契約売主が瑕疵について「善意（知らない）」か「悪意（知っている）」かによって、免責特約の効力が決まる点が最大の区別点。問66 - 担保物権（抵当権など）抵当権の効力が後の建物に及ぶかと、第三者弁済の要件（利害関係）の区別。問77 - 債権総則（保証・連帯債務など）「中間金の支払い（買主の履行）」と「売主の履行の着手」を明確に区別し、解除権消滅のタイミングを正確に把握すること。問82 - 意思表示解除権の「発生」と「行使（意思表示）」の区別、および原状回復義務における「同時履行の抗弁権」の有無。問911 - 不法行為・事務管理不法行為による損害賠償債務は、特約がない限り損害発生と同時に履行遅滞となり、遅延損害金が発生する点。問1014 - 借地借家法（土地）建物滅失時に再築するか否かで借地権の存続が決まる点。また、再築時の地主の異議期間は「2ヶ月以内」という具体的な期間である点。問1115 - 借地借家法（建物）賃貸借の「合意解除」による終了と、「期間満了」による終了で、転借人への影響が異なる点を区別すること。問125 - 所有権・共有・占有権・用益物権管理行為の決定における「過半数の同意」と、決定された行為に伴う「費用負担義務」は切り離して考える点。反対しても利益を受ける限り負担する。問1313 - 家族法（親族・相続）兄弟姉妹の遺留分の有無。1992年当時は「なし」でしたが、2019年7月の改正民法施行後は「法定相続分の2分の1」となっています。問1417 - 不動産登記法登記申請における「申請情報」と「登記原因を証する情報」の違いを明確に区別すること。後者は権利変動の事実を客観的に証明する書類である点が最も重要です。問1517 - 不動産登記法更正登記は「過去の間違い（当初からの錯誤）」、変更登記は「後からの変化（後発的な変化）」という時間軸の違いが最大の判断ポイントです。問1616 - 区分所有法規約による別段の定めが「できる」事項と「できない」事項を区別すること。特に建替え決議の要件は絶対的である。
法令上の制限11問 ・ 本試験配点 8点
問173 - 国土利用計画法RETIO公式正解番号：1問181 - 都市計画法市街化区域で定めるべき「必須の都市施設（道路・公園・下水道）」と、必要に応じて定める「任意の都市施設（社会福祉施設など）」の区別。問191 - 都市計画法開発許可申請者と知事の役割分担、および工事完了公告前の制限対象が「建築等」に限定される点を正確に区別すること。問201 - 都市計画法開発許可が「不要」な場合（免除）と、許可を受けた上で「制限の緩和」が認められる場合の区別。問212 - 建築基準法「特殊建築物」の修繕と「特殊建築物以外」の構造変更（大規模修繕）の違いを区別すること。問222 - 建築基準法既存不適格建築物の「存続」は認められるが、「建て替え」には新規基準が適用される点。また、4m未満の道でも特定行政庁が指定すれば道路とみなされる点。問232 - 建築基準法正解は1問242 - 建築基準法第一種低層住居専用地域において、病院は建築不可だが、診療所は建築可能という区別が正否を分ける最大のポイント。問256 - 盛土規制法「宅地造成」に該当するか否かの最大のポイントは、その土地を「建物の敷地」として利用する目的があるかどうかです。問264 - 農地法「仮換地の指定（使用収益権の移転）」と「換地処分（所有権の移転・地目変更）」の違いを区別すること。問275 - 土地区画整理法「組合の許可」と「知事の許可」の区別、および「保留地」が換地処分前に組合の財産となるか否かの判断。
税・その他8問 ・ 本試験配点 8点
問14 - 土地の形質・地積・地目及び種別扇状地は地盤が安定しており支持力が高い点と、三角州や泥炭地などが支持力が低い点の区別。問283 - 所得税3000万円特別控除（3年ごと）と軽減税率の特例（一生に一度）という、適用回数制限の明確な違い。問294 - 印紙税地上権設定契約において、対価が明記されている場合はその金額が記載金額となり、地代の総額ではない点を区別する。問30地方税不動産取得税の免税は「価格」ベースであるのに対し、固定資産税の住宅用地特例は「面積」ベースである点を区別すること。問31住宅金融公庫RETIO公式正解番号：4問322 - 不当景品類及び不当表示防止法違反行為の継続有無に関わらず、再発防止や信用回復のために事後的に措置命令が出せる点。問332 - 不動産鑑定評価基準収益還元法は賃貸用等だけでなく、自用不動産であっても賃貸想定による帰属賃料が算定できれば適用可能である点。問341 - 地価公示法勧告基準価格は公示価格を規準とするが、一律に「増額」するわけではない点。
さあ、はじめよう
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