平成4年(1992)本試験
問283000万円特別控除（3年ごと）と軽減税率の特例（一生に一度）という、適用回数制限の明確な違い。
税・その他所得税過去問
この問題の全体像
居住用財産の譲渡所得における3000万円特別控除と軽減税率の特例の適用要件、特に所有期間と適用頻度の違い、および他の特例との重複適用の可否を問う問題。
本年中に居住用財産を譲渡した場合の譲渡所得の課税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1本年１月１日における所有期間が10年以下の居住用財産の譲渡については、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除を控除した後の金額に、15パーセントの税率により、所得税が課税される。
- 2本年１月１日における所有期間が10年を超える居住用財産の譲渡については、前年に既に居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用を受けているときであっても、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
- 3本年１月１日における所有期間が10年を超える居住用財産の収用事業等のための譲渡については、収用交換等の場合の5,000万円特別控除と居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の両方の適用を受けることができる。
- 4本年１月１日における所有期間が10年を超える居住用財産の譲渡については、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除を控除した後の金額のうち4,000万円以下の部分は10パーセント、4,000万円を超える部分は15パーセントの税率により、所得税が課税される。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
3000万円特別控除（3年ごと）と軽減税率の特例（一生に一度）という、適用回数制限の明確な違い。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
居住用財産の譲渡所得における3000万円特別控除と軽減税率の特例の適用要件、特に所有期間と適用頻度の違い、および他の特例との重複適用…
03
知識背景
居住用財産の譲渡に関する税制上の優遇措置。譲渡所得から3000万円を控除する特例と、所有期間が長い場合に税率を軽減する特例の2本柱で…
04
覚え方
3000万は3年ごと、軽減は一生。数字の3と3をリンクさせ、軽減は大きなメリットなので一生一度と覚える。
05
試験のコツ
適用回数制限の違い（3年ごと vs 一生に一度）
・所有期間の要件（5年 vs 10年）
・特別控除額の併用可否
06
実務での見え方
15年住んだ家を売却する顧客に対し、3年前に別の家を売って3000万控除を受けていても、今回の売却では軽減税率が使えるとアドバイスし…
07
よくある間違い
{"mistake":"3000万控除と軽減税率を同じ「一生に一度」と勘違いする。","why_wrong":"両方とも居住用財産の…
02深度分析
要約
居住用財産の譲渡所得における3000万円特別控除と軽減税率の特例の適用要件、特に所有期間と適用頻度の違い、および他の特例との重複適用の可否を問う問題。
法的根拠
租税特別措置法第31条の3（居住用財産の譲渡所得の特別控除）租税特別措置法第31条の5（居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例）租税特別措置法第33条（収用交換等の場合の5,000万円特別控除）所得税法第33条（譲渡所得）
論理の流れ
まず、3000万円控除は「3年に1回」、軽減税率は「一生に1回」という適用頻度の違いを確認する。次に、軽減税率の適用には所有期間10年超が必要であることを理解する。さらに、5000万円控除と3000万円控除は選択適用であり併用不可であることを知れば、選択肢2のみが正しいと判断できる。
重要な区別
3000万円特別控除（3年ごと）と軽減税率の特例（一生に一度）という、適用回数制限の明確な違い。
各選択肢のポイント
- 所有期間10年以下では軽減税率は適用されない。また短期譲渡（5年以下）は高税率となるため誤り。
- 軽減税率の特例は一生に一度の適用であり、前年3000万円控除を受けていても適用可能である。
- 収用等の5000万円控除と居住用の3000万円控除は、重複して適用することはできない。
- 軽減税率の適用分岐点は当時6000万円であり、4000万円ではないため誤り。
03知識背景
テーマ概要
居住用財産の譲渡に関する税制上の優遇措置。譲渡所得から3000万円を控除する特例と、所有期間が長い場合に税率を軽減する特例の2本柱で構成され、住み替えを促進する目的がある。
歴史的背景
1992年当時、バブル崩壊後の税制において居住用財産の譲渡促進が重要視されていた。軽減税率の対象となる所得金額の区分は、その後の税制改正で変遷している。
関連法令
租税特別措置法第31条の3租税特別措置法第31条の4租税特別措置法第31条の5租税特別措置法第33条所得税法施行令第118条
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」以外の法令制限科目における税法分野、特に不動産取得・保有・譲渡税制の重要項目。
前提知識
譲渡所得の計算方法（譲渡価格－取得費－譲渡費用）、長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分（所有期間5年以下か超えるか）。
04記憶テクニック
語呂合わせ
3000万は3年ごと、軽減は一生。数字の3と3をリンクさせ、軽減は大きなメリットなので一生一度と覚える。
ビジュアル描写
3000万円控除を「3年ごとに訪れる定期バス」、軽減税率を「一生に一度のゴールデンチケット」とイメージする。
重要公式
所有期間10年超 ＋ 軽減税率（6000万以下は10％、超過は15％）。
関連連想
「軽減」＝「けいげん」＝「けい（計）算が一生に一度」と連想する。
比較表
3000万控除：3年に1回、所有期間不問、他の特控除と併用不可。軽減税率：一生に1回、所有期間10年超、他の特例と併用可。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A:最重要。税制優遇措置の組み合わせは頻出論点。
出題パターン
- 適用回数制限の違い（3年ごと vs 一生に一度）
- 所有期間の要件（5年 vs 10年）
- 特別控除額の併用可否
解法・消去法
「両方の適用を受けることができる」という選択肢は、特別控除の併用禁止原則からまず疑う。
時間戦略
数字（3000万、10年、6000万など）に注目し、明らかに間違っている選択肢を先に消去する。
06実務応用
実務シナリオ
15年住んだ家を売却する顧客に対し、3年前に別の家を売って3000万控除を受けていても、今回の売却では軽減税率が使えるとアドバイスし、税負担の軽減を提案する。
実務への影響
不動産売買の際、顧客の最終手取り額を大きく左右するため、正確な税務アドバイスが宅建士に求められる。
ケーススタディ
Xさんは所有期間12年の家を5000万円で売却。3000万控除後の2000万円に対し、軽減税率を適用して申告することで、通常より約100万円の節税となった。
業界関連性
不動産仲介業務において、売却益の試算や顧客への税金説明に不可欠な知識。
ニュース連動
空き家対策や住み替え促進のための税制優遇拡充に関するニュースと関連が深い。
07よくある間違い
3000万控除と軽減税率を同じ「一生に一度」と勘違いする。
なぜ間違えるか:両方とも居住用財産の優遇措置であるため、記憶が混同しやすい。
正しい理解:「3000万」の「3」と「3年」をセットで覚え、軽減税率は「一生」と区別する。
5000万控除と3000万控除を足して8000万控除できると考える。
なぜ間違えるか:特別控除は選択適用が原則であり、有利な方を選ぶため併用できないと知らない。
正しい理解:「特別控除は選択適用」という大原則を頭に刻み、併用可能な例外がないか確認する。
所有期間5年超で軽減税率が適用されると誤解する。
なぜ間違えるか:長期譲渡所得（5年超）と軽減税率の特例（10年超）の要件を混同している。
正しい理解:「軽減」はより厳しい条件「10年超」が必要と覚える。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「所得税」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する