平成29年(2017)本試験
問23
税・その他所得税過去問
この問題の全体像
この問題は、所得税における所得の区分（譲渡所得、事業所得、不動産所得）の判定基準と、災害損失の控除及び相続財産の取得費に関する特例を問うものです。
所得税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1個人が台風により主として保養の用に供する目的で所有する別荘について受けた損失の金額（保険金等により補てんされる部分の金額を除く。）は、その損失を受けた日の属する年分又はその翌年分の譲渡所得の金額の計算上控除される。
- 2建物の所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価として支払を受ける権利金の金額が、その土地の価額の10分の５に相当する金額を超えるときは、不動産所得として課税される。
- 3譲渡所得とは資産の譲渡による所得をいうので、不動産業者である個人が営利を目的として継続的に行っている土地の譲渡による所得は、譲渡所得として課税される。
- 4個人が相続（限定承認に係るものを除く。）により取得した譲渡所得の基因となる資産を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算については、その資産をその相続の時における価額に相当する金額により取得したものとして計算される。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、所得税における所得の区分（譲渡所得、事業所得、不動産所得）の判定基準と、災害損失の控除及び相続財産の取得費に関する特例を問うものです。
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02
深度分析
この問題は、所得税における所得の区分（譲渡所得、事業所得、不動産所得）の判定基準と、災害損失の控除及び相続財産の取得費に関する特例を…
03
知識背景
所得税は10種類の所得に区分され、それぞれ計算方法が異なります。本問は、資産の譲渡による所得が譲渡所得となるか、事業所得や不動産所得…
04
覚え方
「別荘の災害は譲渡から控除」「権利金1割超えは譲渡」「業者の売買は事業所得」と覚える。
05
試験のコツ
業者の売買の所得区分
・権利金の所得区分
・相続財産の取得費
06
実務での見え方
顧客が親から相続した土地を売却する際、親が購入した時の価格（取得費）を証明する書類を探す実務。
02深度分析
要約
この問題は、所得税における所得の区分（譲渡所得、事業所得、不動産所得）の判定基準と、災害損失の控除及び相続財産の取得費に関する特例を問うものです。
法的根拠
所得税法第33条（譲渡所得）所得税法第27条（不動産所得）所得税法第26条（事業所得）所得税法第60条（資産の取得費の計算）租税特別措置法第31条の4（居住用財産の譲渡損失の繰越控除等及び譲渡所得の基因となる資産の災害損失の特例）
論理の流れ
選択肢1は、別荘（生活用・事業用以外）の災害損失は譲渡所得から控除できるため正しい。選択肢2は、権利金が地価の10分の5（実際は10分の1が基準）を超える場合、権利の譲渡として譲渡所得となるため誤り。選択肢3は、不動産業者の継続的譲渡は事業所得となるため誤り。選択肢4は、相続財産の取得費は相続時の価額ではなく、被相続人の取得費を引き継ぐため誤り。
重要な区別
資産の譲渡による所得が「譲渡所得」となるか「事業所得」となるかの区別（業者か否か）、および権利金の性質が「不動産所得」か「譲渡所得」かを区別する点が最も重要です。
各選択肢のポイント
- 生活用や事業用以外の資産（別荘等）の災害損失は、その年分又は翌年分の譲渡所得等から控除できるため正しい。
- 権利金が土地価額の10分の5（実際は10分の1が基準）を超えるときは、権利の譲渡として譲渡所得となるため誤り。
- 営利を目的として継続的に行う土地の譲渡は、譲渡所得ではなく事業所得に該当するため誤り。
- 相続財産の譲渡所得の計算では、相続時の価額ではなく、被相続人の取得費が引き継がれるため誤り。
03知識背景
テーマ概要
所得税は10種類の所得に区分され、それぞれ計算方法が異なります。本問は、資産の譲渡による所得が譲渡所得となるか、事業所得や不動産所得となるかの判定基準や、特例的な控除規定を扱う重要論点です。
歴史的背景
所得税法は昭和22年に制定され、所得区分の明確化が図られてきました。災害損失の控除制度は、納税者の救済措置として時代と共に整備されてきました。
関連法令
所得税法租税特別措置法相続税法所得税基本通達
体系的位置づけ
宅建試験の「税法」分野における所得税の基礎的な区分判定に関する重要論点です。
前提知識
10種類の所得の定義、譲渡所得の計算方法（収入ー取得費ー譲渡費用）、取得費の引き継ぎの概念を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「別荘の災害は譲渡から控除」「権利金1割超えは譲渡」「業者の売買は事業所得」と覚える。
ビジュアル描写
資産を譲渡した際、その人が業者なら「事業所得」の箱へ、個人なら「譲渡所得」の箱へ入れるイメージ図。
重要公式
権利金 ＞ 土地価額 × 1/10 → 譲渡所得
関連連想
「別荘」＝「遊び」＝「投資」なので、生活（雑損控除）とは別枠の「譲渡所得」から差し引くと連想する。
比較表
事業所得（業者の継続的譲渡）vs 譲渡所得（個人の資産売却）。権利金（1/10以下→不動産所得、超→譲渡所得）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A: 所得税の基本区分であり、頻出の最重要論点であるため。
出題パターン
- 業者の売買の所得区分
- 権利金の所得区分
- 相続財産の取得費
解法・消去法
「相続」を含む選択肢は取得費の引き継ぎ（被相続人の取得費）が原則であるため、時価取得と書かれていれば消去する。
時間戦略
「業者」「継続的」などのキーワードを見て即座に事業所得と判断し、時間を節約する。
06実務応用
実務シナリオ
顧客が親から相続した土地を売却する際、親が購入した時の価格（取得費）を証明する書類を探す実務。
実務への影響
所得区分を誤ると税額が大幅に変わり、申告漏れや過大納付の原因となる。
ケーススタディ
不動産業者が所有する販売用土地を売却した場合、譲渡所得ではなく事業所得として計算し、経費を算入する。
業界関連性
不動産取引において、売主が個人か業者かで税務上の取り扱いが異なるため重要。
ニュース連動
災害発生時には、被災した別荘や保養地の損失に関する税制優遇が話題となる。
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