平成4年(1992)本試験
問33収益還元法は賃貸用等だけでなく、自用不動産であっても賃貸想定による帰属賃料が算定できれば適用可能である点。
税・その他不動産鑑定評価基準過去問
この問題の全体像
不動産鑑定評価の三つの手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の定義や適用に関する理解を問う問題であり、特に収益還元法の適用範囲に関する誤った記述を選択させるものです。
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1鑑定評価の手法は、不動産の再調達に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法があり、原則として、複数の鑑定評価の手法を適用すべきである。
- 2原価法において、土地の再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、その土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。
- 3取引事例比較法の適用に当たっては、取引事例を豊富に秩序正しく収集すべきであり、投機的取引であると認められる事例は用いてはならない。
- 4収益還元法は、賃貸用不動産又は一般企業用不動産の価格を求める場合に適用されるものであり、自用の住宅地の価格を求める場合には適用しない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
収益還元法は賃貸用等だけでなく、自用不動産であっても賃貸想定による帰属賃料が算定できれば適用可能である点。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産鑑定評価の三つの手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の定義や適用に関する理解を問う問題であり、特に収益還元法の適用範囲に…
03
知識背景
不動産の鑑定評価は、不動産の適正な価格を判定するために行われます。その手法として、価格を構成する要因に着目する原価法、類似する取引事…
04
覚え方
収益は自用（じよう）にも使える。原価は造成費、事例は投機（とうき）を排除。
05
試験のコツ
三つの手法の定義や特徴の組み合わせ
・各手法の適用対象や限定条件に関する正誤判定
06
実務での見え方
金融機関が不動産担保評価を行う際や、相続税申告のために路線価と比べて評価額を算出する際に、これらの手法が用いられます。
07
よくある間違い
{"mistake":"収益還元法は賃貸物件にしか使えないと勘違いする。","why_wrong":"教科書的な例が賃貸用であること…
02深度分析
要約
不動産鑑定評価の三つの手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の定義や適用に関する理解を問う問題であり、特に収益還元法の適用範囲に関する誤った記述を選択させるものです。
法的根拠
不動産鑑定評価基準 第1章 総論不動産鑑定評価基準 第2章 不動産の価格を求める原則不動産の鑑定評価に関する法律 第2条
論理の流れ
選択肢1は三つの手法と併用の原則について述べており正しい。選択肢2は原価法における土地再調達原価の算定方法を示しており正しい。選択肢3は取引事例比較法における事例収集の要件を述べており正しい。選択肢4は収益還元法は自用住宅地には適用しないとしているが、自用住宅地であっても賃貸を想定して帰属賃料を求めれば適用可能であるため誤りである。
重要な区別
収益還元法は賃貸用等だけでなく、自用不動産であっても賃貸想定による帰属賃料が算定できれば適用可能である点。
各選択肢のポイント
- 原価法、取引事例比較法、収益還元法の三手法を併用することは鑑定評価の基本原則であるため正しい。
- 土地の再調達原価は、標準的な取得原価、造成費、付帯費用の合計として求められるため正しい。
- 投機的取引など正常な市場価格を反映しない事例は、取引事例比較法において排除されるため正しい。
- 自用住宅地であっても、賃貸借を想定して得られる賃料（帰属賃料）を算定できれば適用可能であるため誤り。
03知識背景
テーマ概要
不動産の鑑定評価は、不動産の適正な価格を判定するために行われます。その手法として、価格を構成する要因に着目する原価法、類似する取引事例に着目する取引事例比較法、不動産から生み出される収益に着目する収益還元法の三つが確立されています。
歴史的背景
不動産鑑定評価基準は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき、鑑定評価の実務の指針として統一的な基準を設けるために制定されました。その後、経済社会の変化に応じて改正が重ねられています。
関連法令
不動産の鑑定評価に関する法律不動産鑑定評価基準不動産鑑定評価の運用基準
体系的位置づけ
宅建士試験の「宅建業法」以外の法令制限科目や権利関係の中で、不動産の価値評価の基礎知識として位置づけられます。
前提知識
不動産の価格形成要因、および原価法・取引事例比較法・収益還元法という三つの手法の基本的な考え方とそれぞれの特徴を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
収益は自用（じよう）にも使える。原価は造成費、事例は投機（とうき）を排除。
ビジュアル描写
自宅に住んでいても、「もし貸したらいくらになるか」と想像して家賃を設定し、それを元に価値を計算するイメージ。
重要公式
価格 = 収益 ÷ 還元利回り
関連連想
「収益還元」＝「家賃が入るもの」と限定せず、「家賃が入るポテンシャル」があるかどうかで判断する。
比較表
原価法：供給側のコスト重視。取引事例比較法：需給バランスの事実重視。収益還元法：需要側の効用重視。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回（鑑定評価基準からの出題は頻度が低いが、重要論点として出題されることがある）
重要度
B:重要（実務の基礎となるため、内容の正確な理解が求められる）
出題パターン
- 三つの手法の定義や特徴の組み合わせ
- 各手法の適用対象や限定条件に関する正誤判定
解法・消去法
「～のみ適用する」「～してはならない」といった絶対的な表現や、適用範囲を不当に狭める記述に注意して消去する。
時間戦略
用語の定義が明確な問題が多いため、知識があれば即答でき、時間をかけすぎないことが重要。
06実務応用
実務シナリオ
金融機関が不動産担保評価を行う際や、相続税申告のために路線価と比べて評価額を算出する際に、これらの手法が用いられます。
実務への影響
適切な鑑定評価手法の選択は、不動産取引価格の適正化や、金融機関の貸し倒れリスク管理に直結します。
ケーススタディ
自用のマンションを担保に融資を受ける場合、取引事例比較法が主となりますが、近隣に事例がない場合は収益還元法（賃貸想定）が補完的に使われることがあります。
業界関連性
不動産鑑定士や金融機関の融資担当者、不動産会社の査定担当者にとって必須の知識です。
ニュース連動
地価公示や不動産市場の動向に関するニュースにおいて、これらの評価手法の結果が基礎データとして参照されます。
07よくある間違い
収益還元法は賃貸物件にしか使えないと勘違いする。
なぜ間違えるか:教科書的な例が賃貸用であることが多いため、自用物件への適用可能性を見落とすため。
正しい理解:「賃料が発生する物件」ではなく「賃料が発生する可能性（帰属賃料）が算定できる物件」と覚える。
原価法の再調達原価計算で付帯費用を忘れる。
なぜ間違えるか:土地の取得価格や建設費だけに目がいき、登記費用等の付帯費用を加算し忘れることがある。
正しい理解:「原価法＝請負代金＋諸経費」とセットで覚える。
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