問9

解除と第三者過去問

この問題の全体像

売買契約解除の遡及効と第三者保護の関係を問う問題。解除前に登記等の対抗要件を備えた第三者は、解除後もその権利を主張できるか否かが核心。

平成16年問9

ＡはＢに甲建物を売却し、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。ＡＢ間の売買契約の解除と第三者との関係に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1ＢがＢの債権者Ｃとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し、その設定登記をした後、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合、Ａはその抵当権の消滅をＣに主張できない。
2Ｂが甲建物をＤに賃貸し引渡しも終えた後、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合、Ａはこの賃借権の消滅をＤに主張できる。
3ＢがＢの債権者Ｅとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前に、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除し、その旨をＥに通知した場合、ＢＥ間の抵当権設定契約は無効となり、Ｅの抵当権は消滅する。
4ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除したが、ＡからＢに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に、Ｂが甲建物をＦに賃貸し引渡しも終えた場合、Ａは、適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をＦに主張できる。

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POINT

この問題のポイント

売買契約解除の遡及効と第三者保護の関係を問う問題。

この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます

深度分析

売買契約解除の遡及効と第三者保護の関係を問う問題。解除前に登記等の対抗要件を備えた第三者は、解除後もその権利を主張できるか否かが核心…

知識背景

契約解除の効果は原則として遡及し、契約成立時にさかのぼって消滅する。しかし、取引の安全を図るため、解除前に登記や引渡し等の対抗要件を…

覚え方

解除前の登記ある者は守られる、解除後の登記なき者は消える。

試験のコツ

抵当権設定と解除の前後関係・賃貸借と引渡しのタイミング・登記の有無による保護の有無

実務での見え方

売主が代金不払いを理由に売買契約を解除しようとした場合、買主が既に第三者に抵当権を設定していると、売主は抵当権を消滅させずに所有権を…

よくある間違い

{"mistake":"解除後の第三者でも登記があれば保護されると誤解する。","why_wrong":"解除により所有権が売主に復…

02深度分析

要約

法的根拠

民法545条1項民法177条民法605条民法541条

論理の流れ

契約解除は原則として遡及的に効力を生じるが、民法545条1項は「第三者の権利を害することはできない」と規定する。ここでの第三者とは、解除前に権利を取得し、かつ登記や引渡し等の対抗要件を備えた者を指す。選択肢1のCは解除前に抵当権設定登記を完了しているため保護される。選択肢2のDも引渡しを受けているため保護される。選択肢4は解除後の賃貸だが、登記名義がBのままであるため、Fが善意であれば登記の公信力や表見法理（94条2項類推適用等）により保護される可能性がある。

重要な区別

第三者の権利取得と対抗要件の具備が「解除前」になされているか否か。

各選択肢のポイント

解除前に抵当権設定登記を受けたCは民法545条1項の第三者に該当し保護されるため。
解除前に賃借権を取得し引渡しを受けているDは保護されるため、Aは消滅を主張できない。
未登記の抵当権はAに対抗できないが、契約自体が無効となるわけではないため。
解除後の賃貸だが、登記名義がBのままであるため、Fが善意なら保護される可能性があるため。

03知識背景

テーマ概要

契約解除の効果は原則として遡及し、契約成立時にさかのぼって消滅する。しかし、取引の安全を図るため、解除前に登記や引渡し等の対抗要件を備えた第三者の権利は認められる。

歴史的背景

民法545条1項の「第三者」の範囲については、登記なき第三者を含めるか否かで議論があったが、判例は対抗要件を備えた者に限定している。

問9

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