平成21年(2009)本試験
問6
抵当権消滅請求過去問
この問題の全体像
抵当権消滅請求における請求権者（第三取得者）の範囲、請求可能な時期（差押え前）、手続きの要否（裁判所許可の不要性）、および抵当権者の対応（競売申立の必要性）についての正誤を判定する問題です。
民法第379条は、「抵当不動産の第三取得者は、第383条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。」と定めている。これに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1抵当権の被担保債権につき保証人となっている者は、抵当不動産を買い受けて第三取得者になれば、抵当権消滅請求をすることができる。
- 2抵当不動産の第三取得者は、当該抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生した後でも、売却の許可の決定が確定するまでは、抵当権消滅請求をすることができる。
- 3抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に民法第383条所定の書面を送付すれば足り、その送付書面につき事前に裁判所の許可を受ける必要はない。
- 4抵当不動産の第三取得者から抵当権消滅請求にかかる民法第383条所定の書面の送付を受けた抵当権者が、同書面の送付を受けた後２か月以内に、承諾できない旨を確定日付のある書面にて第三取得者に通知すれば、同請求に基づく抵当権消滅の効果は生じない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
抵当権消滅請求における請求権者（第三取得者）の範囲、請求可能な時期（差押え前）、手続きの要否（裁判所許可の不要性）、および抵当権者の対応（競売申立の必要性）についての正誤を判定する問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
抵当権消滅請求における請求権者（第三取得者）の範囲、請求可能な時期（差押え前）、手続きの要否（裁判所許可の不要性）、および抵当権者の…
03
知識背景
抵当権消滅請求とは、抵当不動産の第三取得者が、抵当権者に対し、その不動産の代価（時価）を支払って抵当権を消滅させるよう請求する制度で…
04
覚え方
「保証人ダメ、差押え前、書面だけでOK、拒否なら競売」
05
試験のコツ
請求主体の制限（保証人や債務者は不可）
・請求時期の制限（差押え前か後か）
・抵当権者の対応（拒絶と競売申立の関係）
06
実務での見え方
抵当権が設定されている中古住宅を購入した買主が、住宅ローンの返済が滞っている前の所有者の債務を整理するため、銀行に対して抵当権消滅請…
07
よくある間違い
{"mistake":"抵当権消滅請求を、保証人でもできると理解している。","why_wrong":"保証人は債務者と実質的に同一…
02深度分析
要約
抵当権消滅請求における請求権者（第三取得者）の範囲、請求可能な時期（差押え前）、手続きの要否（裁判所許可の不要性）、および抵当権者の対応（競売申立の必要性）についての正誤を判定する問題です。
法的根拠
民法第379条（抵当権消滅請求）民法第381条（抵当権消滅請求の時期）民法第383条（抵当権消滅請求の手続き）民法第384条（抵当権者の競売申立）
論理の流れ
まず、請求主体が「第三取得者」に該当するか確認します（保証人は×）。次に、請求時期が「競売の差押えの効力発生前」であるか確認します（差押え後は×）。次に、手続きとして裁判所の許可が必要か確認します（不要、書面送付のみで○）。最後に、抵当権者が拒絶する場合の効果を確認します（競売申立をしないと消滅するため、拒絶通知のみでは不十分×）。
重要な区別
「第三取得者」から保証人が除外される点と、請求が「差押えの効力発生前」に限定される点が最も重要な区別です。
各選択肢のポイント
- 保証人は抵当不動産を買い受けても、抵当権消滅請求をすることはできません。
- 抵当権消滅請求は、競売の差押えの効力が生ずる前にしなければなりません。
- 抵当権消滅請求は、登記をした各債権者に書面を送付すれば足り、裁判所の許可は不要です。
- 抵当権者は、競売の申立をしないと抵当権消滅の効果を防げません。拒絶通知だけでは不十分です。
03知識背景
テーマ概要
抵当権消滅請求とは、抵当不動産の第三取得者が、抵当権者に対し、その不動産の代価（時価）を支払って抵当権を消滅させるよう請求する制度です。抵当権の実行を回避し、所有権を保全する手段として機能します。
歴史的背景
旧民法における「滌除（てきじょ）」制度を改正し、2003年の民法改正により「抵当権消滅請求」として創設されました。滌除は第三取得者が金額を定め、抵当権者が拒否するには競売を要する仕組みでしたが、現在はより明確な手続き規定が設けられています。
関連法令
民法第369条（抵当権の内容）民法第373条（被担保債権の範囲等）民事執行法第181条（不動産競売の開始決定）
体系的位置づけ
宅建試験の民法分野における「担保物権」の重要論点の一つであり、抵当権の実行手続きと対比させて出題されます。
前提知識
抵当権の基本的な性質（付従性、不可分性など）、競売手続きの流れ（差押えから売却許可まで）、および「第三取得者」の定義を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「保証人ダメ、差押え前、書面だけでOK、拒否なら競売」
ビジュアル描写
抵当権のついた家を買った人が、銀行に「この家の時価分払うから抵当権外して」と手紙を送るイメージ。銀行が「いやだ」と言っても、競売を申し立てないと抵当権は消えます。
重要公式
請求者 = 第三取得者（保証人・債務者を除く）、時期 = 差押効力発生前
関連連想
「消滅請求」は「差押え前」の最後の抵抗と覚える。
比較表
抵当権消滅請求：第三取得者が主導、時価提供、差押え前が条件。競売：抵当権者が主導、市場価格で売却、差押え後。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度
重要度
B:重要。手続きの詳細は頻出ではないが、要件の間違いは引っかけやすい。
出題パターン
- 請求主体の制限（保証人や債務者は不可）
- 請求時期の制限（差押え前か後か）
- 抵当権者の対応（拒絶と競売申立の関係）
解法・消去法
「保証人」「差押え後」「裁判所の許可」といったキーワードが含まれる選択肢は、原則として誤りと判断してよい。
時間戦略
条文の知識があれば即答可能な問題なので、迷ったら消去法で時間をかけすぎないようにする。
06実務応用
実務シナリオ
抵当権が設定されている中古住宅を購入した買主が、住宅ローンの返済が滞っている前の所有者の債務を整理するため、銀行に対して抵当権消滅請求を行い、抵当権を抹消する場面。
実務への影響
競売手続きを経ずに所有権の負担を解消できるため、不動産取引の円滑化と紛争の早期解決に寄与します。
ケーススタディ
不動産投資家が担保不動産を買い取り、債権額よりも低い時価で抵当権消滅請求を行い、利益を得ようとするケースで、抵当権者がこれを拒否して競売に移行した事例。
業界関連性
不動産仲介業者において、抵当権付き物件の取引や権利関係の精査を行う際に不可欠な知識です。
ニュース連動
景気変動による不動産価格の下落時や、不良債権処理に関連して、抵当権の実行と消滅請求の選択が話題になることがあります。
07よくある間違い
抵当権消滅請求を、保証人でもできると理解している。
なぜ間違えるか:保証人は債務者と実質的に同一視されるため、抵当権消滅請求を認めると不当に利益を得る恐れがあるから。
正しい理解:「第三取得者＝債務者・保証人以外」というセットで覚えること。
競売の差押えがあっても、売却許可決定前なら請求できると考える。
なぜ間違えるか:抵当権消滅請求は、競売手続きが具体的に開始される前の救済制度だから。
正しい理解:「差押え＝終わり」と覚え、差押え後は競売手続きに従うしかないと理解する。
抵当権者が拒絶の通知をすれば、それだけで抵当権は消滅しないと考える。
なぜ間違えるか:抵当権者が拒絶する場合、法改正により「競売の申立」をすることが義務付けられたから。
正しい理解:抵当権者の拒絶には「競売申立」というアクションがセットだと覚える。
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