平成28年(2016)本試験
問34
業務に関する禁止事項過去問
この問題の全体像
宅建業法第47条及び47条の2に規定される業務上の禁止事項に関する理解を問う問題。特に、断定的な判断の提供や手付金等の額の受領についての不当な行為、契約解除の拒否に関する正誤判定が核心。
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第47条及び第47条の２に規定されている業務に関する禁止事項に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、Ａは宅地建物取引業者である。
- 1Ａが、賃貸アパートの媒介に当たり、入居申込者が無収入であることを知っており、入居申込書の収入欄に「年収700万円」とあるのは虚偽の記載であることを認識したまま、その事実を告げずに貸主に提出した行為は法に違反する。
- 2Ａが、分譲マンションの購入を勧誘するに際し、うわさをもとに「３年後には間違いなく徒歩５分の距離に新しく私鉄の駅ができる」と告げた場合、そのような計画はなかったとしても、故意にだましたわけではないので法には違反しない。
- 3Ａは、建売住宅の売買の相手方である買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理由に当該契約の解除を拒むことができる。
- 4Ａが、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても法に違反する。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法第47条及び47条の2に規定される業務上の禁止事項に関する理解を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法第47条及び47条の2に規定される業務上の禁止事項に関する理解を問う問題。特に、断定的な判断の提供や手付金等の額の受領につい…
03
知識背景
宅建業法における「業務上の禁止事項」は、宅建業者が業務を行う際に絶対に守るべきルールであり、嘘をつくこと、秘密リベートを渡すこと、不…
04
覚え方
47は嘘・秘密・誤認、47の2は解除拒否・金貸し・分割。故意なしでもダメ。
05
試験のコツ
「故意がないので違反しない」という選択肢は誤り（正解）であることが多い。
・「手付解除の拒否」に関する引渡しの有無での判断分岐。
・…
06
実務での見え方
不動産広告で「将来駅ができる予定地です」と伝える際、「確実にできる」と言わず、「計画段階です」と伝える実務。
07
よくある間違い
{"mistake":"「故意にだましたわけではないので違反しない」と判断する。","why_wrong":"宅建業法47条の違反成…
02深度分析
要約
宅建業法第47条及び47条の2に規定される業務上の禁止事項に関する理解を問う問題。特に、断定的な判断の提供や手付金等の額の受領についての不当な行為、契約解除の拒否に関する正誤判定が核心。
法的根拠
宅地建物取引業法第47条（業務に関する禁止事項）宅地建物取引業法第47条の2（業務に関する禁止事項）民法第557条（手付）
論理の流れ
選択肢1は虚偽の記載を知りながら告げずに提出したので47条違反。選択肢2は事実がないことを断定的に告げたので、故意がなくても47条違反となる。選択肢3は引渡しが完了していれば手付解除権は消滅するため、解除を拒否しても違反ではない。選択肢4は手付金の分割払いは契約締結を容易にする行為として47条の2違反。よって誤りは2。
重要な区別
禁止事項の違反成立に「故意（だますつもり）」は不要であるという点。客観的に事実に反する、または断定的な判断を提供した時点で違反となる。
各選択肢のポイント
- 重要な事実について虚偽の記載があることを知りながら告げずに提出する行為は、信義則に反し宅建業法47条違反となるため。
- 事実がないことを断定的に告げた場合、故意がなくても客観的に誤認させるおそれがあるため、宅建業法47条違反となるため。
- 相手方が履行の着手（所有権移転登記と引渡し）をした後は手付解除ができないため、解除を拒否しても法47条の2違反とならないため。
- 手付金等の額について分割払いを持ちかける行為は、契約締結を不当に容易にする行為として宅建業法47条の2違反となるため。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における「業務上の禁止事項」は、宅建業者が業務を行う際に絶対に守るべきルールであり、嘘をつくこと、秘密リベートを渡すこと、不当に契約の解除を妨げること、手付金の貸付や分割払いを勧めることなどが含まれる。
歴史的背景
消費者保護の観点から強化されてきた規定であり、特に断定的判断の提供については、誤認を与えるような表現を厳しく規制するために設けられた。平成27年の改正等で監督体制も強化されている。
関連法令
宅地建物取引業法第47条宅地建物取引業法第47条の2宅地建物取引業法第65条（監督処分）
体系的位置づけ
「宅建業法」の中の「業務上の規制」の分野に位置づけ、倫理規定の中でも特に重要な部類であり、違反した場合には免許取消処分等の重い罰則が科される可能性がある。
前提知識
「断定的判断の提供」とは何か、「手付解除」ができる時期（履行の着手前）、「手付金等の額」の意味（金銭以外も含む）についての理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
47は嘘・秘密・誤認、47の2は解除拒否・金貸し・分割。故意なしでもダメ。
ビジュアル描写
宅建業者が口から「絶対駅ができる！」と吹き出している絵を想像し、そこに「×」マークを付けるイメージ。
重要公式
断定的判断＝事実なしで確実と言う＝違反（故意不要）
関連連想
「うわさ」を「確実」と言い換えるとアウト。ニュースのデマを確定事項として流すイメージ。
比較表
【47条】嘘をつく、秘密リベート、誤認させるような断定。【47条の2】解除を邪魔する、金を貸す、手付を分割させる。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。違反行為の具体例が頻出で、免除事項や例外も問われやすいため。
出題パターン
- 「故意がないので違反しない」という選択肢は誤り（正解）であることが多い。
- 「手付解除の拒否」に関する引渡しの有無での判断分岐。
- 「手付金等の額」の分割払いや貸付に関する違反性
解法・消去法
「故意がない」という言葉があれば、47条違反の選択肢としては誤りと判断できる可能性が高い。
時間戦略
禁止事項のキーワード（嘘、断定、解除拒否、分割）を探し、それが客観的に違反かどうか即判断する。約60秒。
06実務応用
実務シナリオ
不動産広告で「将来駅ができる予定地です」と伝える際、「確実にできる」と言わず、「計画段階です」と伝える実務。
実務への影響
禁止事項違反は指示処分や業務停止命令の対象となり、事業者の信用失墜に直結するため、コンプライアンス研修の核心。
ケーススタディ
実際に、最寄り駅の延伸計画がないのに「徒歩5分に新駅開通」とチラシに記載し、指示処分を受けた業者の事例がある。
業界関連性
不動産取引における消費者トラブルを未然に防ぐための最も基本的な倫理規範。
ニュース連動
近年のSNSでの誤情報拡散問題と関連し、不動産業界でもデジタル上の表現規制が厳しくなっている。
07よくある間違い
「故意にだましたわけではないので違反しない」と判断する。
なぜ間違えるか:宅建業法47条の違反成立には「故意」は不要であり、客観的に誤認させるおそれがあれば足りるため。
正しい理解:「故意がない」という言葉を見たら「罠」と疑い、客観的な事実関係に基づいて判断する癖をつける。
「契約の解除を拒否してはいけない」と絶対的に覚えている。
なぜ間違えるか:宅建業法47条の2は「正当な理由」がない解除の拒否を禁じており、相手方に解除権がない場合（引渡し後等）は拒否できるため。
正しい理解:問題文に「引渡し済み」や「履行の着手」の文言がないか確認してから解除の可否を判断する。
手付金の分割払いを「購入者へのサービス」と捉える。
なぜ間違えるか:資力のない者を契約に誘引する行為は、業者の倫理として禁止されており、消費者保護の観点から違反となるため。
正しい理解:「契約のハードルを下げる行為（金銭面）」は原則として違反と覚える。
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