平成11年(1999)本試験
問42正当な条件交渉と禁止される誘引行為の境界。価格や手付金の減額そのものは違法ではなく、虚偽や不当な利益提供を伴うか否かが判断基準。
業務に関する禁止事項過去問
この問題の全体像
宅建業法47条（禁止事項）に関する問題。不当な報酬要求、手付貸付、重要事実の不告知、条件変更による誘引のうち、違反とならない正当な媒介行為を識別する。
宅地建物取引業者Ａが、宅地の所有者Ｂの依頼を受けてＢＣ間の宅地の売買の媒介を行おうとし、又は行った場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法第47条（業務に関する禁止事項）の規定に違反しないものはどれか。
- 1Ａは、Ｂとの媒介契約の締結に当たり不当に高額の報酬を要求したが、ＢＣ間の売買契約が成立した後に実際にＡがＢから受領した報酬額は、国土交通大臣が定めた報酬額の限度内であった。
- 2Ａは、Ｃに対し手付を貸し付けるという条件で、ＢＣ間の売買契約の締結を誘引したが、Ｃは、その契約の締結に応じなかった。
- 3Ａは、当該宅地に対抗力のある借地権を有する第三者が存在することを知っていたが、当該借地権は登記されていなかったので、Ｃに対して告げることなく、ＢＣ間の売買契約を締結させた。
- 4Ａは、Ｂ及びＣに対し、手付金について当初Ｂが提示した金額より減額するという条件でＢＣ間の売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させた。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
正当な条件交渉と禁止される誘引行為の境界。価格や手付金の減額そのものは違法ではなく、虚偽や不当な利益提供を伴うか否かが判断基準。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法47条（禁止事項）に関する問題。不当な報酬要求、手付貸付、重要事実の不告知、条件変更による誘引のうち、違反とならない正当な媒…
03
知識背景
宅建業法47条は、宅建業者の業務運営における倫理的規範を定めたもの。手付貸付等の信用供与、不当な勧誘、重要事実の不告知等を禁止し、取…
04
覚え方
「47はシバく（禁止）行為。手付貸付はダメ、嘘もダメ、断りにくい状況もダメ」と覚える。
05
試験のコツ
手付貸付の可否
・「断りにくい状況」を作る行為の該当性
・秘密にする旨の約束
06
実務での見え方
購入意欲が低い客に対し、「今なら手付金を立て替えますから」と提案する宅建業者がいるが、これは法違反であり、直ちに取引を停止すべき。
07
よくある間違い
{"mistake":"手付金の減額交渉も違反と勘違いする。","why_wrong":"条件変更を一律に悪いこと（不当な勧誘）と捉…
02深度分析
要約
宅建業法47条（禁止事項）に関する問題。不当な報酬要求、手付貸付、重要事実の不告知、条件変更による誘引のうち、違反とならない正当な媒介行為を識別する。
法的根拠
宅地建物取引業法第47条（業務に関する禁止事項）宅地建物取引業法第34条の2（手付金等の保全措置）民法第601条（賃貸借）
論理の流れ
選択肢1は契約前の不当要求自体が違反。選択肢2は手付貸付が資金提供の禁止に触れる。選択肢3は対抗力ある権利の不告知は重要事実の隠蔽にあたる。選択肢4の手付金減額は売買条件の交渉であり、詐欺や強迫にあたらない限り正当な業務遂行として認められる。
重要な区別
正当な条件交渉と禁止される誘引行為の境界。価格や手付金の減額そのものは違法ではなく、虚偽や不当な利益提供を伴うか否かが判断基準。
各選択肢のポイント
- 契約締結前に不当に高額な報酬を要求すること自体が、顧客に誤解を与える禁止行為に該当するため。
- 手付金を貸し付けることは、契約締結を誘引するための不当な資金提供として禁止されているため。
- 対抗力のある借地権は重要な事実であり、これを告げずに契約させることは不告知の禁止に違反するため。
- 手付金の減額は売買契約の条件交渉であり、宅建業法47条の禁止事項には該当しないため。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法47条は、宅建業者の業務運営における倫理的規範を定めたもの。手付貸付等の信用供与、不当な勧誘、重要事実の不告知等を禁止し、取引の公正と消費者保護を図る核心的な規定。
歴史的背景
悪質な業者による「手付け貸付」や「嘘の情報提供」による被害を防ぐため、業法制定当初から厳格に規定されている。その後、消費者契約法等とも連携しつつ運用されている。
関連法令
宅地建物取引業法第47条宅地建物取引業法第34条宅地建物取引業法第35条民法第177条
体系的位置づけ
「宅建業者の業務上の規制」分野における最重要項目の一つ。違反すると業務停止処分や免許取消処分の対象となるため、実務上も極めて重要。
前提知識
「重要事項の説明義務」と「禁止事項」の違い。前者は説明すべき内容、後者は行ってはならない行為。また、民法における「対抗力」（登記が必要か否か）の基本的な理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「47はシバく（禁止）行為。手付貸付はダメ、嘘もダメ、断りにくい状況もダメ」と覚える。
ビジュアル描写
業者が客のポケットに現金（手付貸付）を無理やり入れている絵を想像→即座にアウトと判断。
重要公式
禁止事項＝手付貸付＋嘘の告知＋不告知＋不当な勧誘（断りにくい状況）。
関連連想
「手付貸付」＝「自腹を切ってでも売りたい＝怪しい」と連想させ、違反行為と直結させる。
比較表
【正当な交渉】値引き、手付減額、条件変更。【違法な誘引】手付貸付、嘘の需要供給情報、秘密保持の強要。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。特に47条は頻出中の頻出。
重要度
A:最重要。業務停止処分の理由になるため、出題者も好む。
出題パターン
- 手付貸付の可否
- 「断りにくい状況」を作る行為の該当性
- 秘密にする旨の約束
解法・消去法
「手付を貸し付ける」「秘密にする」という言葉があれば即座に誤りと判断できる。
時間戦略
禁止行為の典型パターン（手付貸付等）は即座に判断し、難易度の高い「不当な勧誘」の境界線（選択肢4のようなケース）に時間を割く。
06実務応用
実務シナリオ
購入意欲が低い客に対し、「今なら手付金を立て替えますから」と提案する宅建業者がいるが、これは法違反であり、直ちに取引を停止すべき。
実務への影響
業者は価格交渉や条件交渉はできるが、資金提供や嘘の情報提供は絶対にできない。これに違反すると行政処分だけでなく、損害賠償責任も負う。
ケーススタディ
近隣に高層マンション建設計画があることを知りながら隠して売却し、後日景観悪化を理由に損害賠償請求された事例。
業界関連性
業界の信頼性を維持するための最低限のルール。遵守してこそプロとしての評価を得られる。
ニュース連動
住宅購入トラブルにおける「説明不足」や「過剰な勧誘」がニュースになることが多く、法改正のきっかけにもなる。
07よくある間違い
手付金の減額交渉も違反と勘違いする。
なぜ間違えるか:条件変更を一律に悪いこと（不当な勧誘）と捉えてしまうため。
正しい理解:「客にメリットがある条件変更」はOK、「客を騙す・追い詰める」行為はNGと整理する。
登記されていない権利は告知不要と誤解する。
なぜ間違えるか:登記がなければ権利がないと誤認している、または対抗力の意味を理解していない。
正しい理解:「対抗力がある＝客にとって不利益な権利が存在する」と読み替える癖をつける。
実際に損害が発生しなくても違反になると気づかない。
なぜ間違えるか:結果ではなく行為そのものを規制している条文であることを理解していない。
正しい理解:未遂でもアウト（行為犯）であることを意識して学習する。
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