平成30年(2018)本試験
問31
報酬（空家等の売買）過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業者が受け取る報酬の上限額計算に関する理解を問うものです。消費税の取り扱い（課税対象か否か）、売買と貸借での計算式の違い、そして実際に要した費用と報酬の区別を正確に把握しているかが重要です。
宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受け取ることのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1土地付中古住宅（代金900万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが売主Ｂから媒介を依頼され、現地調査等の費用を５万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＢに対して説明し、合意した上で、ＡがＢから受け取ることができる報酬の上限額は418,000円である。
- 2土地付中古住宅（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが買主Ｃから媒介を依頼され、現地調査等の費用を４万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＣに対して説明し、合意した上で、ＡがＣから受け取ることができる報酬の上限額は154,000円である。
- 3宅地（代金700万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが売主Ｄから媒介を依頼され、現地調査等の費用を3万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＤに対し説明し、合意した上で、ＡがＤから受け取ることができる報酬の上限額は330,000円である。
- 4中古住宅（長期の空家等ではない。１か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借について、Ａが貸主Ｅから媒介を依頼され、現地調査等の費用を３万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＥに対し説明し、合意した上で、ＡがＥから受け取ることができる報酬の上限額は330,000円である。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業者が受け取る報酬の上限額計算に関する理解を問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業者が受け取る報酬の上限額計算に関する理解を問うものです。消費税の取り扱い（課税対象か否か）、売買と貸借での計算式の…
03
知識背景
宅建業者の報酬は、消費者保護の観点から宅建業法で上限額が厳格に定められています。売買では「物件価格×3％＋6万円」、貸借では「借賃の…
04
覚え方
「売買は3％＋6万、賃貸は半月、税込み計算忘れるな」
05
試験のコツ
消費税込み・抜きの計算ミス誘導
・貸借と売買の式の混同
・実際の費用を報酬に含める誤り
06
実務での見え方
顧客から「手数料が高い」と言われた際、法令で定められた上限額以内であることを計算して示し、安心感を与える場面で活用します。
07
よくある間違い
{"mistake":"消費税を含めずに計算してしまう間違い。","why_wrong":"建物代金などは税込価格が計算基礎になるこ…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業者が受け取る報酬の上限額計算に関する理解を問うものです。消費税の取り扱い（課税対象か否か）、売買と貸借での計算式の違い、そして実際に要した費用と報酬の区別を正確に把握しているかが重要です。
法的根拠
宅地建物取引業法第46条宅地建物取引業法施行規則第17条の2消費税法第6条
論理の流れ
まず取引が売買か貸借かを判定します。売買の場合、物件価格に消費税が含まれるか（建物等）否か（土地等）を確認し、その額に3％を乗じ6万円を加算して上限額を算出します。貸借の場合は借賃の半月分が上限です。各選択肢の数値をこの計算式と照合し、合致するものを選びます。
重要な区別
報酬計算の基礎となる「物件価格」に消費税額を含めるかどうかの判断、および「実際に要した費用」が報酬上限額とは別枠であり上限計算に含めない点の区別が最重要です。
各選択肢のポイント
- 900万円×1.1＝990万円。990万×3％＋6万＝35万7000円が上限。41万8000円は誤り。
- 300万円×1.1＝330万円。330万×3％＋6万＝15万9000円が上限。15万4000円は誤り。
- 媒介契約の物件価格に基づき算出すると、上限額は330,000円となるため正しい。
- 貸借の媒介報酬上限は借賃の半月分＋消費税。15万÷2＝7万5000円が基礎。33万円は誤り。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者の報酬は、消費者保護の観点から宅建業法で上限額が厳格に定められています。売買では「物件価格×3％＋6万円」、貸借では「借賃の0.5ヶ月分」が基本で、これを超える受領は禁止されています。
歴史的背景
報酬規制は宅建業法制定時から存在し、不動産取引の公正と適正な手数料の確保を目的としています。消費税の導入・税率変更に伴い、計算基礎となる価格の扱いが明確化されています。
関連法令
宅地建物取引業法第46条宅地建物取引業法施行規則第17条の2消費税法
体系的位置づけ
宅建業法「業務」の章における重要な規制事項であり、実務における収益に関わるため、頻出かつ重要な位置づけにあります。
前提知識
消費税の課税事業者・非課税取引の区別、媒介と代理の違い（報酬を受け取れる相手方の数）、計算式への正確な当てはめが必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「売買は3％＋6万、賃貸は半月、税込み計算忘れるな」
ビジュアル描写
売買の報酬をイメージする際、物件価格という大きなケーキから3％切り取った後、さらに「6万円」という小さなケーキを上乗せするイメージ。
重要公式
壱: 売買上限額＝（物件価格＋消費税）×0.03＋60,000円 / 弐: 賃貸上限額＝借賃×0.5ヶ月分＋消費税
関連連想
「3%」は「さん（3）ぷん（分）」、「6万」は「ろく（6）まん（万）」とリズムで覚える。
比較表
売買: 物件価格×3%+6万円 / 貸借: 借賃×0.5ヶ月分 / 区別: 売買は高額になるほど割合が下がる累進制ではないが定額加算あり。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務でも必須の計算であり、配点も高い。
出題パターン
- 消費税込み・抜きの計算ミス誘導
- 貸借と売買の式の混同
- 実際の費用を報酬に含める誤り
解法・消去法
まず貸借の選択肢（半月分）を確認し、明らかに高額なものを消去。次に売買の計算で、消費税を考慮せざるを得ない選択肢を特定する。
時間戦略
計算問題なので、式を立てて素早く計算する。1分以内で正解を導き出すのが理想。
06実務応用
実務シナリオ
顧客から「手数料が高い」と言われた際、法令で定められた上限額以内であることを計算して示し、安心感を与える場面で活用します。
実務への影響
業者間の過度な価格競争を防ぎ、適正な利益を確保しつつ消費者を保護する役割を果たしています。
ケーススタディ
売主から媒介を依頼され、実際の広告費や交通費がかかったとしても、それを報酬に上乗せせず、別途実費精算として請求する対応事例。
業界関連性
不動産仲介業務のビジネスモデルの根幹を成すルールであり、業者の収益性を直接規定する。
ニュース連動
住宅価格の高騰に伴い、報酬上限額も上昇傾向にあり、消費者団体から見直しの声が上がることもある。
07よくある間違い
消費税を含めずに計算してしまう間違い。
なぜ間違えるか:建物代金などは税込価格が計算基礎になることを忘れるため。
正しい理解:「税込」か「税抜」かを問題文の括弧書きで必ず確認する癖をつける。
貸借の上限額を売買と同じ計算式で求めてしまう間違い。
なぜ間違えるか:売買の計算式（3％＋6万）を無意識に当てはめてしまうため。
正しい理解:「賃貸は半月」と唱えてから計算を始める。
実際に要した費用を報酬上限額に含めて計算してしまう間違い。
なぜ間違えるか:「費用を勘案し」という記述に引きずられ、上限額を引き上げられると誤解するため。
正しい理解:報酬上限と実費は別枠と認識し、上限計算では物件価格のみを見る。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する