平成30年(2018)本試験
問30
報酬（賃貸借）過去問
この問題の全体像
定期建物賃貸借における媒介報酬の上限（借賃の1ヶ月分）と、特別の依頼による広告料金の請求要件、再契約時の報酬規制の適用可否を問う問題。
宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は、Ｂが所有する建物（長期の空家等ではない。）について、Ｂ及びＣから媒介の依頼を受け、Ｂを貸主、Ｃを借主とし、１か月分の借賃を10万円（消費税等相当額を含まない。）、ＣからＢに支払われる権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。）を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1建物が店舗用である場合、Ａは、Ｂ及びＣの承諾を得たときは、Ｂ及びＣの双方からそれぞれ11万円の報酬を受けることができる。
- 2建物が居住用である場合、Ａが受け取ることができる報酬の額は、ＣからＢに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万5,000円が上限となる。
- 3建物が店舗用である場合、Ａは、Ｂからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をＢに請求することができる。
- 4定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にＡが依頼を受けてＢＣ間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Ａが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
定期建物賃貸借における媒介報酬の上限（借賃の1ヶ月分）と、特別の依頼による広告料金の請求要件、再契約時の報酬規制の適用可否を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
定期建物賃貸借における媒介報酬の上限（借賃の1ヶ月分）と、特別の依頼による広告料金の請求要件、再契約時の報酬規制の適用可否を問う問題…
03
知識背景
宅建業者が受け取れる報酬の上限額に関する規定。居住用と店舗用、一般賃貸と定期賃貸で異なるルールを整理する必要がある。
04
覚え方
「定期は１月、広告は依頼、再契約も新規」
05
試験のコツ
承諾があれば上限超え可
・権利金を売買代金とみなす
・無断広告の請求
06
実務での見え方
店舗の賃貸借契約を仲介する際、更新時に再び仲介料を請求できるか確認する場面。
07
よくある間違い
{"mistake":"店舗用の定期建物賃貸借でも報酬が自由だと勘違いする。","why_wrong":"一般の店舗用賃貸借は自由だ…
02深度分析
要約
定期建物賃貸借における媒介報酬の上限（借賃の1ヶ月分）と、特別の依頼による広告料金の請求要件、再契約時の報酬規制の適用可否を問う問題。
法的根拠
宅地建物取引業法第46条（報酬の額）宅地建物取引業法施行規則第18条の2（媒介契約等）宅地建物取引業法第34条の2（報酬以外の金銭）
論理の流れ
選択肢1は定期建物賃貸借の報酬上限は居住用・店舗用問わず借賃の1.1ヶ月分であり、承諾が上限を超える正当理由にはならないため誤り。2は権利金を売買代金とみなす規定はなく、借賃に基づくため誤り。3は特別の依頼がない広告は、契約成立に寄与しても広告料金を請求不可のため誤り。4は再契約も新たな媒介であり規制適用されるため正しい。
重要な区別
一般の賃貸借（店舗用は自由）と定期建物賃貸借（種類問わず上限あり）の違い、及び特別の依頼の有無。
各選択肢のポイント
- 定期建物賃貸借の報酬上限は借賃の1.1ヶ月分であり、承諾があっても上限を超えて受領できない。
- 賃貸の媒介報酬は借賃を基準に算出し、権利金を売買代金とみなすことはない。
- 依頼者の依頼に基づかない広告は、契約成立に寄与しても広告料金を請求できない。
- 再契約も新たな媒介契約に基づくものであり、報酬額の制限等の規定が適用される。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者が受け取れる報酬の上限額に関する規定。居住用と店舗用、一般賃貸と定期賃貸で異なるルールを整理する必要がある。
歴史的背景
定期建物賃貸借制度の創設に伴い、その媒介報酬についても明確なルールが設けられた経緯がある。
関連法令
宅地建物取引業法民法（賃貸借）消費税法
体系的位置づけ
業法科目の「報酬」分野における頻出論点であり、実務的な計算能力も問われる。
前提知識
媒介契約の種類、報酬計算の基礎（売買と賃貸の違い）、定期建物賃貸借の定義。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「定期は１月、広告は依頼、再契約も新規」
ビジュアル描写
報酬計算のフローチャートをイメージする（定期かどうかで分岐）。
重要公式
賃貸報酬＝借賃×1.1ヶ月×2（双方から）。
関連連想
「定期」＝「テイケイ」＝「丁寧にルール決め（上限あり）」と連想。
比較表
一般店舗用（自由）vs 定期賃貸（上限あり）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務でも必須。
出題パターン
- 承諾があれば上限超え可
- 権利金を売買代金とみなす
- 無断広告の請求
解法・消去法
「承諾」「依頼なく」といったキーワードに注目して消去する。
時間戦略
数字の計算は即座に行い、常識的な金額かどうかで判断する。
06実務応用
実務シナリオ
店舗の賃貸借契約を仲介する際、更新時に再び仲介料を請求できるか確認する場面。
実務への影響
違法な報酬請求は業務停止処分のリスクがあるため、厳守が必要。
ケーススタディ
空室対策として無断でチラシ配布を行い、その費用をオーナーに請求したが拒否された事例。
業界関連性
仲介業者の収益源に関わる核心的なルール。
ニュース連動
空家対策特別措置法との関連で、空家の媒介報酬特例などが話題。
07よくある間違い
店舗用の定期建物賃貸借でも報酬が自由だと勘違いする。
なぜ間違えるか:一般の店舗用賃貸借は自由だが、定期建物賃貸借は居住用と同様に上限があるため。
正しい理解:「定期」という言葉を見たら即座に「上限あり」を思い出す。
権利金等の一時金を売買代金とみなして報酬を計算する。
なぜ間違えるか:賃貸借の媒介報酬はあくまで「借賃」を基準とする法律の規定があるため。
正しい理解:「賃貸＝月額」で計算すると覚える。
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