令和3年(2021)本試験
問129
免許の更新・廃業等の届出過去問
この問題の全体像
宅建業法における免許の有効期間・更新手続き、および個人・法人業者の死亡・合併時の届出義務に関する知識を問う問題。特に個人業者の死亡時の手続きについて、届出と免許取消申請の違いを正確に理解しているかが判断の分かれ目となる。
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1宅地建物取引業の免許の有効期間は５年であり、免許の更新の申請は、有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に行わなければならない。
- 2宅地建物取引業者から免許の更新の申請があった場合において、有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。
- 3個人である宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が死亡した場合、Ａの相続人は、Ａの死亡の日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
- 4法人である宅地建物取引業者Ｂ（乙県知事免許）が合併により消滅した場合、Ｂを代表する役員であった者は、その日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における免許の有効期間・更新手続き、および個人・法人業者の死亡・合併時の届出義務に関する知識を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における免許の有効期間・更新手続き、および個人・法人業者の死亡・合併時の届出義務に関する知識を問う問題。特に個人業者の死亡時…
03
知識背景
宅建業法における免許制度は、業者の適格性を確保するための基本制度。免許の有効期間は5年で更新が必要。個人業者の死亡や法人の合併・解散…
04
覚え方
「免許更新は5年、90から30日前」「死亡は相続人が取消申請」「合併は役員が届出」で覚える。死亡時は「取消申請」で重い手続き、合併時…
05
試験のコツ
有効期間と更新時期の数字を問う問題
・個人・法人の死亡・合併時の手続きの違いを問う問題
・届出義務者と期限を問う問題
06
実務での見え方
宅建業者の事務所で、免許更新時期の管理業務。有効期間満了の90日前に更新申請の準備を開始し、30日前までに申請を完了する。また、代表…
07
よくある間違い
{"mistake":"選択肢3を正しいと判断してしまう。死亡時の手続きを「届出」と思い込む。","why_wrong":"宅建業法…
02深度分析
要約
宅建業法における免許の有効期間・更新手続き、および個人・法人業者の死亡・合併時の届出義務に関する知識を問う問題。特に個人業者の死亡時の手続きについて、届出と免許取消申請の違いを正確に理解しているかが判断の分かれ目となる。
法的根拠
宅建業法第11条（免許の有効期間及び更新）宅建業法第12条（免許の更新の効力）宅建業法第14条（相続による免許の承継等）宅建業法第15条（合併等による免許の承継等）
論理の流れ
まず各選択肢の条文根拠を確認する。選択肢1は宅建業法11条の通り正しい。選択肢2は同法12条の規定通り正しい。選択肢3は14条1項が「免許の取消しを申請しなければならない」と規定しており、単なる届出ではないため誤り。選択肢4は15条2項の通り正しい。よって正解は選択肢3となる。
重要な区別
最も重要な区別は「届出」と「免許取消申請」の違い。個人業者の死亡時、相続人は単なる届出ではなく、免許の取消しを申請する義務がある点が本問の核心。
各選択肢のポイント
- 宅建業法11条1項・2項の規定通り。有効期間5年、更新申請は90日前から30日前までとする規定は正しい。
- 宅建業法12条の規定通り。更新申請が期限内に処分されない場合、従前の免許は処分があるまで効力を有する。
- 宅建業法14条1項では、相続人は「免許の取消しを申請しなければならない」と規定。単なる届出ではなく取消申請が必要。
- 宅建業法15条2項の規定通り。法人が合併等で消滅した場合、代表役員は30日以内に届出が必要。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における免許制度は、業者の適格性を確保するための基本制度。免許の有効期間は5年で更新が必要。個人業者の死亡や法人の合併・解散時には、免許の承継や取消手続きが法的に定められており、相続人や役員に届出・申請義務が課されている。
歴史的背景
宅建業法は1952年に制定され、免許制度は消費者保護の観点から何度か改正されている。2004年の改正では免許の有効期間が3年から5年に延長され、更新手続きの負担軽減が図られた。
関連法令
宅建業法第11条宅建業法第12条宅建業法第14条宅建業法第15条宅建業法第16条
体系的位置づけ
宅建試験の業法分野における基礎的論点。免許制度は業法の根幹をなすため、毎年何らかの形で出題される重要分野である。
前提知識
免許の有効期間5年、更新申請の時期（90日前〜30日前）、個人と法人の相違点、相続と合併における法的効果の違い、届出義務者とその期限を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「免許更新は5年、90から30日前」「死亡は相続人が取消申請」「合併は役員が届出」で覚える。死亡時は「取消申請」で重い手続き、合併時は「届出」で軽い手続きと区別。
ビジュアル描写
タイムラインをイメージ：免許取得→5年有効→更新申請（90〜30日前）→更新処分。個人死亡→相続人取消申請→免許消滅。法人合併→役員届出→免許承継または消滅。
重要公式
有効期間＝5年｜更新申請＝90日前〜30日前｜死亡時＝取消申請（30日以内）｜合併時＝届出（30日以内）
関連連想
「死」は重い→「取消申請」で重い手続き。「合併」は企業戦略→「届出」で軽い手続き。と連想して区別する。
比較表
個人死亡：相続人→免許取消申請（14条）|法人合併：代表役員→届出（15条）|法人解散：代表役員→届出（15条）※死亡のみ「取消申請」で他は「届出」
05試験テクニック
出題頻度
免許制度に関する出題は毎年必ずあり、特に有効期間・更新・届出義務は頻出論点。2〜3年に1回は同様の形式で出題される。
重要度
A:最重要。免許制度は業法の基礎であり、実務でも必須知識。確実に得点すべき分野。
出題パターン
- 有効期間と更新時期の数字を問う問題
- 個人・法人の死亡・合併時の手続きの違いを問う問題
- 届出義務者と期限を問う問題
解法・消去法
「届出」と「申請」の用語の違いに注目。免許の得喪に関わる重要事項は「申請」、事実の通知は「届出」と区別して消去法を適用する。
時間戦略
条文の数字（5年、90日、30日、30日以内）を即座に思い出せるよう暗記。各選択肢を条文と照らし合わせ、1分以内に判断することを目標にする。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者の事務所で、免許更新時期の管理業務。有効期間満了の90日前に更新申請の準備を開始し、30日前までに申請を完了する。また、代表者の変更や法人の合併時には速やかに届出を行う実務対応が必要。
実務への影響
免許の更新漏れは業務停止につながる重大なリスク。相続や合併時の届出漏れも法的制裁の対象となり、実務上極めて重要な手続きである。
ケーススタディ
個人業者Aが急逝した場合、相続人は30日以内に知事へ免許取消申請を行う必要がある。相続人が事業を継続したい場合は、新たに免許を取得しなければならない。一方、法人が合併で消滅した場合は、存続会社が免許を承継できる場合がある。
業界関連性
不動産業界ではM&Aや事業承継が増加傾向にあり、法人の合併・個人の死亡時の手続きは実務上頻繁に発生する重要な手続きである。
ニュース連動
近年、不動産業界の高齢化に伴う事業承継問題が注目されており、個人業者の死亡時の対応は現代的な課題として重要性を増している。
07よくある間違い
選択肢3を正しいと判断してしまう。死亡時の手続きを「届出」と思い込む。
なぜ間違えるか:宅建業法14条の「免許の取消しを申請」という規定を正確に覚えていない。日常語の「届出」と混同している。
正しい理解:「死亡＝取消申請」「合併＝届出」とシンプルに覚える。死亡は免許の人格的性質から当然に消滅させる必要があると理解する。
更新申請の時期を「60日前から30日前」と誤記憶する。
なぜ間違えるか:数字の90と60を混同。他の法律の期限と混線している可能性がある。
正しい理解:「9-3-3」で覚える。90日前開始、30日前終了、30日以内（死亡・合併の届出）。
法人の合併時の手続きを「免許取消申請」と誤解する。
なぜ間違えるか:個人と法人の手続きを混同。合併の場合、存続会社が免許を承継できる場合があるため、単なる届出で済む。
正しい理解:法人は継続性があり、合併で権利義務が承継されるため「届出」で十分。個人は死亡で人格が消滅するため「取消申請」が必要と理解する。
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