令和3年(2021)本試験
問130
広告の規制過去問
この問題の全体像
宅建業法における広告規制を総合的に問う問題。取引態様明示義務、誇大広告禁止、おとり広告、免許取消し後の地位の4論点から構成。正解は選択肢3のおとり広告に関する記述で、契約不成立でも監督処分対象となる点が核心。
宅地建物取引業者Ａがその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａは、中古の建物の売買において、当該建物の所有者から媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに広告を掲載したものの、広告を見た者からの問合せはなく、契約成立には至らなかった場合には、当該広告は法第34条の規定に違反するものではない。
- 2Ａは、自ら売主として、建築基準法第６条第１項の確認の申請中である新築の分譲マンションについて「建築確認申請済」と明示した上で広告を行った。当該広告は、建築確認を終えたものと誤認させるものではないため、法第33条の規定に違反するものではない。
- 3Ａは、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとしたが注文がなく、売買が成立しなかった場合であっても、監督処分の対象となる。
- 4Ａは、免許を受けた都道府県知事から宅地建物取引業の免許の取消しを受けたものの、当該免許の取消し前に建物の売買の広告をしていた場合、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における広告規制を総合的に問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における広告規制を総合的に問う問題。取引態様明示義務、誇大広告禁止、おとり広告、免許取消し後の地位の4論点から構成。正解は選…
03
知識背景
宅建業法の広告規制は消費者保護の中核。法第33条は誇大広告禁止、法第34条は取引態様明示義務を定める。おとり広告は不当な顧客誘引とし…
04
覚え方
「広告は出した瞬間に判断」で覚える。契約成立前でも広告時点で違反かどうか決まる。おとり広告は「おとり＝騙し＝即アウト」。
05
試験のコツ
契約成立の有無と違反成立の関係を問うパターン
・広告表現の適法性を問うパターン
・免許取消し後の取扱いを問うパターン
06
実務での見え方
不動産仲介業者が物件サイトに広告を掲載する際、取引態様（媒介・代理・売主）を明示しなければならない。また、実際に販売可能な物件のみを…
07
よくある間違い
{"mistake":"「契約が成立しなかったから違反ではない」と判断して選択肢1を正解とする間違い。","why_wrong":"…
02深度分析
要約
宅建業法における広告規制を総合的に問う問題。取引態様明示義務、誇大広告禁止、おとり広告、免許取消し後の地位の4論点から構成。正解は選択肢3のおとり広告に関する記述で、契約不成立でも監督処分対象となる点が核心。
法的根拠
宅建業法第33条（誇大広告等の禁止）宅建業法第34条（取引態様の明示）宅建業法第65条（監督処分）宅建業法第19条（免許の取消し後の地位）不当景品類及び不当表示防止法
論理の流れ
選択肢1は取引態様明示義務違反の有無を問う。媒介依頼を受けた場合、広告時点で明示義務が発生し、契約不成立でも違反となる。選択肢2は建築確認申請中の物件の広告表現を問う。「申請済」表示は確認済みと誤認させるため違反。選択肢3はおとり広告の規制。売る意思のない物件での集客行為自体が問題で、契約不成立でも監督処分対象。選択肢4は免許取消し後のみなし規定。広告のみでは契約締結に基づく業務とはいえず適用外。
重要な区別
最も重要な区別は「違反行為の成立時期」と「結果の要不要」。おとり広告は広告行為自体が違反であり、契約成立の有無を問わない。取引態様明示も広告時点での義務違反が問題。
各選択肢のポイント
- 法第34条の取引態様明示義務は広告時点で履行すべき義務であり、契約不成立でも違反となる。
- 建築確認申請中の物件を「申請済」と表示することは、確認済みと誤認させる表示として法第33条に違反する。
- おとり広告は広告行為自体が違反であり、契約成立の有無にかかわらず監督処分の対象となる。
- 法第19条のみなし規定は「契約に基づく業務」に限られ、広告のみでは契約締結に至っていないため適用外。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法の広告規制は消費者保護の中核。法第33条は誇大広告禁止、法第34条は取引態様明示義務を定める。おとり広告は不当な顧客誘引として厳しく規制され、景品表示法とも連動。免許取消し後の地位継続は取引の安全確保のため限定的に認められる。
歴史的背景
広告規制は消費者保護の観点から段階的に強化。おとり広告規制は昭和50年代の不動産ブーム時の不正広告被害を受け導入。近年ではインターネット広告への対応も課題となっている。
関連法令
宅建業法第33条宅建業法第34条宅建業法第65条不当景品類及び不当表示防止法第4条建築基準法第6条第1項
体系的位置づけ
宅建業法の業務規制の中核分野。広告規制は毎年何らかの形で出題される重要論点。業法改正でも頻繁に触れられる領域。
前提知識
取引態様（媒介・代理・自己売買）の区別、建築確認の手続き、監督処分の種類（指示・業務停止・免許取消）、免許の効力に関する基本原則を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「広告は出した瞬間に判断」で覚える。契約成立前でも広告時点で違反かどうか決まる。おとり広告は「おとり＝騙し＝即アウト」。
ビジュアル描写
タイムライン図をイメージ。広告掲載→問合せ→契約締結の各段階で、どの時点で義務・違反が確定するかを線で結ぶ。
重要公式
おとり広告＝売る意思なし＋集客目的＋他物件販売＝監督処分対象（成立不成立不問）
関連連想
「スーパーの特売品」を連想。在庫ないのに広告して客を集めるのは不当表示。不動産でも同じ理屈。
比較表
取引態様明示：広告時点で義務発生／違反は結果無関係。おとり広告：広告行為自体が違反／契約不成立でも処分対象。みなし規定：契約締結済みが前提／広告のみでは適用外。
05試験テクニック
出題頻度
広告規制は毎年出題される頻出分野。おとり広告、取引態様明示は特に高頻度。
重要度
A:最重要。宅建業法の業務規制の中核であり、実務でも直結する知識。
出題パターン
- 契約成立の有無と違反成立の関係を問うパターン
- 広告表現の適法性を問うパターン
- 免許取消し後の取扱いを問うパターン
解法・消去法
「契約が成立しなかったから違反ではない」という選択肢は概ね誤り。広告規制は行為規制であり結果規制ではない。
時間戦略
広告規制問題は条文知識があれば1分以内で解答可能。各選択肢の「結果」と「行為時」の関係に注目して素早く判断。
06実務応用
実務シナリオ
不動産仲介業者が物件サイトに広告を掲載する際、取引態様（媒介・代理・売主）を明示しなければならない。また、実際に販売可能な物件のみを広告し、架空の安値物件でお客を集める行為は厳禁。
実務への影響
広告規制違反は業務停止処分につながり、事業継続に重大な影響。消費者からの苦情・訴訟リスクも高く、コンプライアンスの要。
ケーススタディ
某不動産会社が実際には存在しない「格安物件」をサイトに掲載し、問合せが来たら「成約済み」と言って別物件を勧めた事例。景品表示法違反として課徴金納付命令を受けた。
業界関連性
不動産ポータルサイトの普及で広告の影響力が増大。業界団体でも自主規制基準を設けるなど、広告適正化は重要課題。
ニュース連動
近年、不動産テック企業の広告表現をめぐる問題が注目。実際の物件と異なる画像使用や、虚偽の条件表示などが消費者庁の監視対象。
07よくある間違い
「契約が成立しなかったから違反ではない」と判断して選択肢1を正解とする間違い。
なぜ間違えるか:広告規制は行為規制であり、広告時点での義務違反が問題。結果（契約成立）の有無は関係ない。
正しい理解:広告規制の問題では「行為時点で判断」を原則とし、結果の有無に惑わされない。
「建築確認申請済」の表示を適法と判断して選択肢2を正解とする間違い。
なぜ間違えるか:申請中と申請済（確認済み）は異なる。消費者に確認済みと誤認させる表示は誇大広告に該当。
正しい理解:建築確認の段階（申請前・申請中・確認済）と表示内容の整合性を確認する習慣をつける。
「免許取消し前の広告」をみなし規定の対象として選択肢4を正解とする間違い。
なぜ間違えるか:法第19条のみなし規定は「契約に基づく業務」に限られる。広告のみでは契約締結に至っていない。
正しい理解:みなし規定の適用要件「契約に基づく業務」を厳密に確認。広告・交渉段階は含まない。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「広告の規制」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する