平成28年(2016)本試験
問32
広告の規制過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法における広告規制の核心、特に「広告開始時期の制限（許認可等）」、「取引態様の明示」、「業務停止命令中の広告禁止」の3点が違反するか否かを問うものです。
宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）がその業務に関して広告を行った場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- 1Ａは、宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行った。
- 2Ａは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、建築基準法第６条第１項の確認の申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、当該建物の販売に関する広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。
- 3Ａは、中古の建物の売買において、当該建物の所有者Ｂから媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに自社ホームページに広告を掲載したが、広告を見た者からの問い合わせはなく、契約成立には至らなかった。
- 4Ａは、甲県知事から業務の全部の停止を命じられ、その停止の期間中に未完成の土地付建物の販売に関する広告を行ったが、当該土地付建物の売買の契約は当該期間の経過後に締結した。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業法における広告規制の核心、特に「広告開始時期の制限（許認可等）」、「取引態様の明示」、「業務停止命令中の広告禁止」の3点が違反するか否かを問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法における広告規制の核心、特に「広告開始時期の制限（許認可等）」、「取引態様の明示」、「業務停止命令中の広告禁止」…
03
知識背景
宅建業法の広告規制は、消費者が不実の広告や時期尚早の広告によって誤認し、損害を被ることを防ぐために設けられています。主に、広告できる…
04
覚え方
「33（サンサン）は許可（キョカ）が出てから、34（サンシ）は態様（タイヨウ）を明示して、65（ロクゴ）は停止中は広告も禁止」
05
試験のコツ
「申請中」や「予定地」での広告の可否
・取引態様の明示の有無
・業務停止期間中の行為制限
06
実務での見え方
デベロッパーが新築分譲マンションの販売を開始する際、建築確認申請を提出した直後に「早期予約受付中」としてチラシ配布やWeb掲載を行う…
07
よくある間違い
{"mistake":"「建築確認申請済」であれば広告できると勘違いする。","why_wrong":"申請中はまだ許可が下りておら…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法における広告規制の核心、特に「広告開始時期の制限（許認可等）」、「取引態様の明示」、「業務停止命令中の広告禁止」の3点が違反するか否かを問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第33条（広告開始時期の制限）宅地建物取引業法第34条（取引態様の別を明示すべき広告）宅地建物取引業法第65条（業務の停止等）
論理の流れ
まず選択肢1について、造成工事に必要な許可が得られており、かつその旨明示しているため、工事完了前の広告は第33条の例外として認められます。次に選択肢2は、確認済ではなく申請中であるため第33条違反です。選択肢3は、取引態様の明示がないため第34条違反であり、契約成立の有無は関係ありません。選択肢4は、業務停止命令中の広告であるため第65条違反です。以上より、違反しないのは1のみです。
重要な区別
「許認可等の処分があったか（申請中ではないか）」と「取引態様の明示」がなされているか、また「業務停止期間中」か否かを見極めること。
各選択肢のポイント
- 造成工事に必要な許可を得ており、その旨明示して広告しているため、第33条の例外に該当し適法である。
- 建築確認の申請中であれば、確認済証の交付を受けていないため、第33条に基づき広告は禁止される。
- 取引態様の明示は第34条で義務付けられており、問い合わせや契約の有無に関わらず、明示しない広告は違反となる。
- 業務停止命令の期間中は、広告を含む一切の業務が禁止されており、契約締結時期が後であることは抗弁にならない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法の広告規制は、消費者が不実の広告や時期尚早の広告によって誤認し、損害を被ることを防ぐために設けられています。主に、広告できる時期（許認可後）、広告内容の真実性、取引態様の明示が規制の柱です。
歴史的背景
宅地建物取引業法は昭和27年の制定以来、不動産取引の公正と買主の保護を目的に改正を重ねてきました。特にバブル期の不良資産問題等を経て、広告規制や説明義務は年々厳格化されています。
関連法令
宅地建物取引業法第32条（誇大広告等の禁止）宅地建物取引業法第33条（広告開始時期の制限）宅地建物取引業法第34条（取引態様の別）景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）
体系的位置づけ
「業務上の規制」分野における最重要項目の一つです。宅建士が不動産取引の第一段階である広告を行う際に遵守すべきルールを定めています。
前提知識
「開発許可」「建築確認」などの行政手続きの意味、および「売主」「代理」「媒介」といった取引態様の区別を理解している必要があります。また、業務停止命令の効力範囲も把握しておく必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「33（サンサン）は許可（キョカ）が出てから、34（サンシ）は態様（タイヨウ）を明示して、65（ロクゴ）は停止中は広告も禁止」
ビジュアル描写
信号機をイメージしてください。許可取得が「青」、申請中は「黄」、許可前は「赤」。広告は「青」になってから進むことができます。
重要公式
広告OK ＝ 許認可済 ＋ 取引態様明示 ＋ 業務停止期間外
関連連想
「申請済」は「未完了」と同じ意味と連想させ、まだ広告できないと覚える。
比較表
許可前：広告禁止（例外：許可後で未完成なら可）／許可後：広告可能／停止中：広告禁止
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務でも必須の知識であり、違反すると業務停止命令の対象となるため。
出題パターン
- 「申請中」や「予定地」での広告の可否
- 取引態様の明示の有無
- 業務停止期間中の行為制限
解法・消去法
「申請中」「予定」などの言葉があれば即座に違反候補とし、「許可済」「確認済」があれば正解候補とする。業務停止命令の記述があれば原則として違反とみなす。
時間戦略
「許可」「確認」「申請」などのキーワードを即座に探し、処分済みかを確認するだけで判断できるため、短時間で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
デベロッパーが新築分譲マンションの販売を開始する際、建築確認申請を提出した直後に「早期予約受付中」としてチラシ配布やWeb掲載を行うことは法律で禁止されています。
実務への影響
この規制により、開発許可が下りなかったり建築基準法に適合しない物件について、消費者が誤って手付け金を支払うリスクが排除されています。
ケーススタディ
実際に、建築確認前に「建築確認申請済み」と表示して広告を行った業者が、監督処分（業務停止命令）を受けた事例があります。
業界関連性
不動産広告を作成する際、コンプライアンスチェックの最初のステップとして必ず確認される事項です。
ニュース連動
近年、未完成物件のトラブルや、ネット広告での誇大表現に関するニュースが後を絶たず、規制の重要性が増しています。
07よくある間違い
「建築確認申請済」であれば広告できると勘違いする。
なぜ間違えるか:申請中はまだ許可が下りておらず、不確定な要素が多いため、消費者保護の観点から広告が禁止されていることを理解していない。
正しい理解:「申請」＝「まだダメ」、「済」＝「OK」と覚える。
契約に至らなければ取引態様の明示は不要だと考える。
なぜ間違えるか:広告規制は広告を見た一般消費者への影響を規制するものであり、結果（契約の成否）によって適用が変わるものではないと誤解している。
正しい理解:「広告を見た人」が誰かを意識し、見た瞬間に分かるようにする必要があると覚える。
業務停止期間中でも、契約締結が期間後であれば広告してよいと考える。
なぜ間違えるか:業務停止命令は「業務」全体を禁止するものであり、その「業務」には広告活動も含まれることを認識していない。
正しい理解:「業務停止」＝「会社のドアを閉める」イメージで、外への発信も一切できないと覚える。
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