問36

広告の規制過去問

この問題の全体像

この問題は、宅建業法における広告規制の核心である「未完成物件の広告開始時期」「取引態様の明示」「広告料金の受領」「免許取消後の取引扱い」についての正誤を問うものです。

平成23年問36

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事が完了するまでの間は、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることはできない。
2宅地建物取引業者が、複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外には取引態様の別を明示する必要はない。
3宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬とは別に、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
4宅地建物取引業の免許を取り消された者は、免許の取消し前に建物の売買の広告をしていれば、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。

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POINT

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深度分析

この問題は、宅建業法における広告規制の核心である「未完成物件の広告開始時期」「取引態様の明示」「広告料金の受領」「免許取消後の取引扱…

知識背景

広告規制は、消費者が物件に関する正確な情報を得て、安心して取引できるよう宅建業者の表示行為を制限するものです。主に、嘘や誇大な表現の…

覚え方

「広告は許可の後、取引態様はいつも、料金は依頼があれば」

試験のコツ

未完成物件の広告開始時期に関する出題・取引態様の明示義務に関する出題・誇大広告の具体例に関する出題

実務での見え方

分譲マンションの販売において、建築確認申請中は「建築確認申請中」の表示はできるが、価格や具体的な設備を記載した本格的な広告は確認済証…

02深度分析

要約

法的根拠

宅地建物取引業法第33条（誇大広告等の禁止）宅地建物取引業法第34条（報酬額の限度等）宅地建物取引業法施行規則第16条（広告の開始時期の制限）宅地建物取引業法第35条（免許取消し等の場合の特例）宅地建物取引業法施行規則第15条の7（取引態様の別）

論理の流れ

選択肢1は、未完成物件の広告は開発許可等が必要であるとする施行規則16条の規定そのものであり正しい。選択肢2は、取引態様は全ての広告に必要であるため誤り。選択肢3は、広告料金を受領するには依頼者の依頼が必要であり「依頼の有無にかかわらず」受領できるわけではないため誤り。選択肢4は、免許取消後も業者とみなされるのは「交渉中」の者に限られ、広告を行っただけでは該当しないため誤り。

重要な区別

未完成物件の広告において、必要な許認可（開発許可や建築確認）を受ける前は広告できないという「時期の制限」と、免許取消後の身分継続が「交渉中」に限定される点の区別。

各選択肢のポイント

造成や建築に関する工事完了前の広告は、必要な許可等を受けた後でなければできないという規定通りである。
取引態様の別は、最初の広告だけでなく、全ての広告に明示しなければならない。
広告料金を受領できるのは、あらかじめ依頼者の依頼を受けている場合に限られる。
免許取消後も業者とみなされるのは、取消前に「交渉」をしていた場合に限られ、広告のみでは不十分。

03知識背景

テーマ概要

広告規制は、消費者が物件に関する正確な情報を得て、安心して取引できるよう宅建業者の表示行為を制限するものです。主に、嘘や誇大な表現の禁止、重要事項の表示義務、広告開始時期の制限などから成り立っています。

歴史的背景

バブル経済期の土地投機や、未完成物件の販売トラブルが多発したことを背景に、消費者保護の観点から規制が強化されてきました。特に許認可前の広告禁止は、開発許可が下りないリスクを負わせないための重要な規定です。

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