令和7年(2025)本試験
問18
法令上の制限建築基準法過去問
この問題の全体像
建築基準法における用途地域別の建築制限を問う問題。特に飲食店の建築可能な用途地域と床面積制限の理解が鍵となる。都市再生特別地区、建築協定、容積率特例も含めた総合的な知識が必要。
次の記述のうち、建築基準法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1都市再生特別地区内においては、建築物の容積率、建蔽率及び建築面積は当該地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならないが、その高さは法第56条の高さの制限に関する規定に適合させる必要がある。
- 2２階建てかつ床面積1,000㎡の飲食店は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、工業専用地域及び田園住居地域に建築することができない。
- 3特定行政庁による認可を受けて公告された建築協定は、その後、当該協定の土地の所有者等の全員で合意したときに限り、その公告のあった日以後において当該建築協定区域内の土地の所有者等となった者に対しても効力が及ぶこととなる。
- 4建築物のエネルギー消費性能の向上のため必要な外壁等に関する工事を行う場合、公益性が高いことから特定行政庁の許可を受けることなく、法第52条の規定による容積率の限度を超えることができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
建築基準法における用途地域別の建築制限を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
建築基準法における用途地域別の建築制限を問う問題。特に飲食店の建築可能な用途地域と床面積制限の理解が鍵となる。都市再生特別地区、建築…
03
知識背景
建築基準法第48条は用途地域内における建築物の用途制限を規定。13種類の用途地域それぞれについて、建築できる建築物の種類と規模を定め…
04
覚え方
飲食店の面積制限は「低層150、中高層500」で覚える。工業専用地域は「工場専門で飲食店不可」。田園住居は低層住居と同じ150㎡。
05
試験のコツ
特定用途の建築可否を問う問題
・床面積制限を組み合わせた問題
・複数の用途地域を横断して問う問題
06
実務での見え方
宅建業者が顧客から「この土地に飲食店を建てたい」と相談された際、用途地域を確認し、建築可能かどうか、可能なら床面積制限を即座に回答す…
07
よくある間違い
{"mistake":"工業専用地域で飲食店が建築可能と誤解する。","why_wrong":"工業地域と工業専用地域を混同。工業地…
02深度分析
要約
建築基準法における用途地域別の建築制限を問う問題。特に飲食店の建築可能な用途地域と床面積制限の理解が鍵となる。都市再生特別地区、建築協定、容積率特例も含めた総合的な知識が必要。
法的根拠
建築基準法第48条（用途地域内の建築制限）建築基準法第52条（容積率）建築基準法第56条（高さ制限）建築基準法第69条（建築協定）都市計画法第8条（地域地区）
論理の流れ
選択肢2の判定が核心。飲食店は用途地域により建築可否が異なる。第一種低層住居専用地域では単独の飲食店は不可（兼用住宅で非住宅部分50㎡以下かつ延べ面積の1/2未満のみ可）、第二種低層住居専用地域では150㎡以下のみ可、第一種中高層住居専用地域では500㎡以下のみ可、工業専用地域では飲食店は不可、田園住居地域では単独の飲食店は不可。1,000㎡の飲食店は全ての地域で建築不可となるため正解と判断できる。
重要な区別
用途地域ごとの飲食店の床面積制限の違い。第一種低層と田園住居は単独飲食店不可、第二種低層は150㎡以下、第一種中高層は500㎡以下、工業専用地域は不可という区分が重要。第一種低層と第二種低層の区別に特に注意。
各選択肢のポイント
- 都市再生特別地区では高さも都市計画で定められた内容に適合すれば、法第56条の高さ制限は適用されない。
- 1,000㎡の飲食店は、低層住居専用地域（150㎡制限）、中高層住居専用地域（500㎡制限）、工業専用地域（不可）、田園住居地域（150㎡制限）の全てで建築不可。
- 建築協定は公告された時点で、以後の土地所有者等に対して当然に効力が及ぶ。全員合意は不要。
- エネルギー消費性能向上のための工事であっても、容積率を超えるには特定行政庁の許可が必要。
03知識背景
テーマ概要
建築基準法第48条は用途地域内における建築物の用途制限を規定。13種類の用途地域それぞれについて、建築できる建築物の種類と規模を定める。住居系、商業系、工業系に大別され、住環境の保全や都市機能の適正配置を図る。
歴史的背景
用途地域制度は1950年建築基準法制定時に導入。その後、都市計画法との整合性確保や住環境保全の観点から改正。田園住居地域は2018年の法改正で新設され、農業との調和を図る住環境の保全が目的。
関連法令
建築基準法第48条建築基準法第49条都市計画法第8条都市計画法第9条都市再生特別措置法
体系的位置づけ
建築基準法の中でも特に出題頻度が高い分野。用途地域と建築制限は毎年何らかの形で出題される重要論点。宅建試験の得点源とすべき分野。
前提知識
13種類の用途地域の分類（住居系8種、商業系2種、工業系3種）、各用途地域で建築可能・不可能な建築物の種類、床面積による制限の違い、都市計画区域と準都市計画区域の違い。
04記憶テクニック
語呂合わせ
飲食店の面積制限は「低層150、中高層500」で覚える。工業専用地域は「工場専門で飲食店不可」。田園住居は低層住居と同じ150㎡。
ビジュアル描写
用途地域を「住環境の厳しさ」で段階的にイメージ。低層住居専用が最も厳しく、商業地域に近づくほど緩やか。飲食店は住環境に影響するため、住居系では厳しく制限。
重要公式
第一種・第二種低層住居専用地域＝飲食店150㎡以下｜第一種・第二種中高層住居専用地域＝飲食店500㎡以下｜工業専用地域＝飲食店不可
関連連想
「低層は小さな店、中高層は中規模店、工業専用は工場だけ」と連想。田園住居は田舎の小さな店というイメージで150㎡。
比較表
低層住居専用：飲食店150㎡以下可｜中高層住居専用：飲食店500㎡以下可｜工業専用：飲食店不可｜田園住居：飲食店150㎡以下可
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。用途地域と建築制限は建築基準法の中で最も出題頻度が高い論点の一つ。
重要度
A:最重要。用途地域別の建築制限は確実に得点すべき基本事項。宅建合格の必須知識。
出題パターン
- 特定用途の建築可否を問う問題
- 床面積制限を組み合わせた問題
- 複数の用途地域を横断して問う問題
解法・消去法
工業専用地域の制限（飲食店不可）を知っていれば選択肢2の正誤を素早く判断可能。他の選択肢の明らかな誤りを探す消去法も有効。
時間戦略
用途地域の表を瞬時に思い出せるよう暗記。問題文の建築物と床面積を確認したら、各用途地域の制限と照合。1問2分以内で解答。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が顧客から「この土地に飲食店を建てたい」と相談された際、用途地域を確認し、建築可能かどうか、可能なら床面積制限を即座に回答する必要がある。
実務への影響
用途地域の知識は土地活用の可否を判断する基礎。投資用不動産の評価、開発案件の実現性判断に直結する重要な実務知識。
ケーススタディ
第一種中高層住居専用地域の土地で、顧客が600㎡のレストラン建設を希望。500㎡制限のため建築不可と判断し、500㎡以下に計画変更を提案した事例。
業界関連性
不動産開発、仲介、管理の全分野で必須知識。用途地域の確認は物件調査の基本手順の一つ。
ニュース連動
コンパクトシティ推進やワークプレイス・レジデンスなど、住居と商業の融合に関する都市計画の議論が活発化。用途地域の見直し論議も。
07よくある間違い
工業専用地域で飲食店が建築可能と誤解する。
なぜ間違えるか:工業地域と工業専用地域を混同。工業地域では飲食店可だが、工業専用地域では不可。
正しい理解:「専用」がつく用途地域は制限が厳しいと覚える。工業専用地域＝工場・倉庫のみ可。
田園住居地域の制限を工業地域と同じと誤解する。
なぜ間違えるか:田園住居地域の名称から、農業関連の緩い制限と勘違い。
正しい理解:田園住居地域は「住居」地域と意識。低層住居専用地域に近い制限内容と覚える。
建築協定の効力を合意が必要と誤解する。
なぜ間違えるか:契約の概念と混同し、合意がなければ効力が及ばないと考える。
正しい理解:建築協定は「地域のルール」として法的拘束力を持つ。公告＝効力発生と覚える。
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