平成元年(1989)本試験
問36「免許申請」と「届出」の区別、および通知先が「国土交通大臣のみか」「都道府県知事も含むか」の判断。
免許換え・宅建業者の届出過去問
この問題の全体像
免許の申請手続き、事務所の新設・廃止に伴う届出、および法人の合併消滅時の届出に関する正誤判定を問う問題。
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａ県知事から免許を受けている宅地建物取引業者が、Ａ県内における事務所を廃止し、Ｂ県内に新たに事務所を設置して、引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合には、Ａ県知事経由でＢ県知事に免許申請書を提出して、その免許を受けなければならない。
- 2Ａ県知事から免許を受けている宅地建物取引業者が、新たにＢ県内にも事務所を有することとなった場合には、当該事務所において事業を開始してから２週間以内に、Ａ県知事を経由して、国土交通大臣に免許申請書を提出しなければならない。
- 3国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第50条第２項の規定により同法第31条の３第１項の国土交通省令で定める場所について届出をする場合には、国土交通大臣及び当該場所の所在地を管轄する都道府県知事に対して行わなければならない。
- 4国土交通大臣の免許を受けている法人である宅地建物取引業者が合併により消滅した場合には、その法人を代表する役員であった者は、国土交通大臣及び事務所の所在地を管轄するすべての都道府県知事に、その旨を届け出なければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「免許申請」と「届出」の区別、および通知先が「国土交通大臣のみか」「都道府県知事も含むか」の判断。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
免許の申請手続き、事務所の新設・廃止に伴う届出、および法人の合併消滅時の届出に関する正誤判定を問う問題。
03
知識背景
宅建業法における免許制度と監督体制。国土交通大臣免許と都道府県知事免許の違い、事務所の変更や法人の合併等における行政手続きの規定。
04
覚え方
大臣免許の案内所は「大臣と知事」へダブル届出。合併消滅は「本店の知事」だけ。
05
試験のコツ
「経由して」の有無
・「すべての知事」の範囲
・「申請」か「届出」かの混同
06
実務での見え方
全国展開する大手不動産会社が新規分譲マンションのモデルルームを開設する際の手続き。
07
よくある間違い
{"mistake":"事務所の新設や移転を「免許申請」と勘違いする。","why_wrong":"免許権者や事務所数が変わらない場…
02深度分析
要約
免許の申請手続き、事務所の新設・廃止に伴う届出、および法人の合併消滅時の届出に関する正誤判定を問う問題。
法的根拠
宅地建物取引業法第3条宅地建物取引業法第8条宅地建物取引業法第11条の2宅地建物取引業法第50条第2項
論理の流れ
選択肢1は主たる事務所の移転で免許申請が必要だが、経由規定はないため誤り。2は事務所新設は免許申請ではなく届出であり、かつ開業前に行う必要があるため誤り。4は合併消滅の届出先は主たる事務所の所在地を管轄する知事のみで、全ての知事ではないため誤り。3は国土交通大臣免許業者が特定の場所を設置する際、大臣と都道府県知事の双方への届出が必要であり正しい。
重要な区別
「免許申請」と「届出」の区別、および通知先が「国土交通大臣のみか」「都道府県知事も含むか」の判断。
各選択肢のポイント
- 主たる事務所の移転に伴う免許申請は、新所在地の知事へ直接行うものであり、旧知事経由ではない。
- 事務所の新設は免許申請ではなく変更の届出であり、開業後ではなく開業前に行う必要がある。
- 大臣免許業者が案内所等を設置する場合、国土交通大臣及び所在地の都道府県知事の双方へ届出が必要。
- 法人合併消滅の届出先は、免許権者と主たる事務所所在地の知事のみであり、すべての知事ではない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における免許制度と監督体制。国土交通大臣免許と都道府県知事免許の違い、事務所の変更や法人の合併等における行政手続きの規定。
歴史的背景
大規模業者（事務所数が一定以上）は大臣免許、中小は知事免許という二層構造がとられており、現場での監督権限を知事に残すための二重届出制度が存在する。
関連法令
宅地建物取引業法第3条（免許）宅地建物取引業法第8条（事務所の変更の届出）宅地建物取引業法第11条の2（合併等の届出）宅地建物取引業法第50条（案内所等の届出）
体系的位置づけ
「宅建業法」の「免許」および「監督」分野における基礎的かつ重要な論点。
前提知識
免許権者（大臣と知事）の区分、変更の届出が必要なケースと新規免許が必要なケースの違い。
04記憶テクニック
語呂合わせ
大臣免許の案内所は「大臣と知事」へダブル届出。合併消滅は「本店の知事」だけ。
ビジュアル描写
大臣（国）が免許を出していても、現場（案内所）がある地域の知事（地元）にも報告するイメージ。
重要公式
案内所届出＝大臣＋知事、合併届出＝大臣＋本店知事。
関連連想
現場のトラブルは地元の知事が対応するから、案内所は地元にも届ける。
比較表
大臣免許業者の届出：案内所設置→大臣＋知事、合併消滅→大臣＋本店知事。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度。免許・届出関連の正誤問題として頻出。
重要度
B:重要。手続きの相手先を間違えると違法行為となるため。
出題パターン
- 「経由して」の有無
- 「すべての知事」の範囲
- 「申請」か「届出」かの混同
解法・消去法
「すべての知事」「経由して」などの極端な言葉や不必要な手順を含む選択肢を消去。
時間戦略
手続きの種類（申請・届出）と相手先（大臣・知事）の組み合わせを素早く確認する。
06実務応用
実務シナリオ
全国展開する大手不動産会社が新規分譲マンションのモデルルームを開設する際の手続き。
実務への影響
正しい手続きを怠ると業務停止命令等の処分対象となるため、事務処理規程に組み込まれている。
ケーススタディ
企業合併（M&A）の際、消滅する法人の免許失効手続きを怠り、後日行政指導を受ける事例。
業界関連性
チェーン展開する企業において、支店開設時のコンプライアンスチェックに必須。
ニュース連動
不動産業界の再編（M&A）ニュースの際、免許承継や廃止手続きが話題となる。
07よくある間違い
事務所の新設や移転を「免許申請」と勘違いする。
なぜ間違えるか:免許権者や事務所数が変わらない場合は「変更の届出」で済むため。
正しい理解:「免許」は最初か県境越えのみ、「届出」はそれ以外と整理する。
合併消滅時にすべての都道府県知事へ届出が必要だと考える。
なぜ間違えるか:手続きの効率化と主たる事務所の所在地が管轄の基準であるため。
正しい理解:「すべて」という言葉が出たら警戒し、本店（主たる事務所）の所在地で十分か確認する。
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