平成6年(1994)本試験
問38事務所数1つの移転は「新規免許（直接）」、事務所数2つ以上の移転や大臣免許からの変更は「免許換え（経由）」という手続きの違い。
免許換え・宅建業者の届出過去問
この問題の全体像
この問題の核心は、事務所の移転に伴う免許手続きの区別である。事務所数が1つの場合の移転は「新規免許の取得（直接申請）」であるのに対し、2つ以上や大臣免許からの変更は「免許換え（経由申請）」である点を問うている。選択肢1は1事務所の移転を免許換えと誤って記述しているため誤り。
宅地建物取引業者Ａが事務所の廃止、新設等を行う場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1甲県知事の免許を受けているＡ（事務所数１）が、甲県の事務所を廃止し、乙県に事務所を新設して、引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合、Ａは、甲県知事を経由して、乙県知事に免許換えの申請をしなければならない。
- 2甲県知事の免許を受けているＡ（事務所数１）が、事務所を廃止し、又は甲県内で増設した場合、Ａは、甲県知事に、それぞれ、廃業の届出又は変更の届出をしなければならない。
- 3国土交通大臣の免許を受けているＡ（事務所数２）が、甲県の従たる事務所を廃止し、乙県の主たる事務所だけにした場合、Ａは、乙県知事に、直接免許換えの申請をしなければならない。
- 4国土交通大臣の免許を受けているＡ（事務所数２）が、甲県の主たる事務所を従たる事務所に、乙県の従たる事務所を主たる事務所に、変更した場合、Ａは、国土交通大臣に変更の届出をしなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
事務所数1つの移転は「新規免許（直接）」、事務所数2つ以上の移転や大臣免許からの変更は「免許換え（経由）」という手続きの違い。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題の核心は、事務所の移転に伴う免許手続きの区別である。事務所数が1つの場合の移転は「新規免許の取得（直接申請）」であるのに対し…
03
知識背景
免許の有効期間中に事務所の数や所在地に変更が生じた場合の手続きを規定する。事務所の廃止、新設、移転などが「免許の換え」に該当するか、…
04
覚え方
一人移住は新規直接、二人以上は換え経由（1事務所の移転は新規直接、2事務所以上は免許換えで経由）。
05
試験のコツ
事務所数1つと2つ以上の移転の違い
・大臣免許と知事免許の移転の違い
・「経由」と「直接」のひっかけ
06
実務での見え方
店舗を一つしか持たない不動産会社が、隣県に店舗を移転する際、古い県での廃業手続きと新しい県での新規免許取得手続きを並行して行う必要が…
07
よくある間違い
{"mistake":"事務所を1つしか有しない業者の移転を「免許換え」と勘違いする。","why_wrong":"免許の根拠となる…
02深度分析
要約
この問題の核心は、事務所の移転に伴う免許手続きの区別である。事務所数が1つの場合の移転は「新規免許の取得（直接申請）」であるのに対し、2つ以上や大臣免許からの変更は「免許換え（経由申請）」である点を問うている。選択肢1は1事務所の移転を免許換えと誤って記述しているため誤り。
法的根拠
宅地建物取引業法第3条（免許）宅地建物取引業法第7条（免許の換え）宅地建物取引業法第8条（変更の届出）宅地建物取引業法第9条（廃業等の届出）
論理の流れ
選択肢1のAは事務所数1のため、甲県の事務所を廃止すると免許は消滅する。乙県で営業を継続するには乙県知事から新規免許を取得する必要があり、申請は乙県知事に直接行う。選択肢1は「免許換え」で「甲県知事経由」としている点が誤り。選択肢3は大臣免許から事務所数が1つになり所在県が明らかになったため免許換えが必要であり、正解の選択肢として扱われる。
重要な区別
事務所数1つの移転は「新規免許（直接）」、事務所数2つ以上の移転や大臣免許からの変更は「免許換え（経由）」という手続きの違い。
各選択肢のポイント
- 事務所を1つしか有しない業者がその事務所を他県へ移転する場合、免許換えではなく新規免許の申請が必要であり、直接申請を行う。
- 事務所の廃止は廃業届、事務所数の増設は変更届を免許権者に提出するため正しい。
- 大臣免許から事務所数が減少し所在県が明らかになった場合、免許換えの手続きが必要である（本問では正解扱い）。
- 大臣免許の主たる事務所の移転は変更の届出として大臣に行うため正しい。
03知識背景
テーマ概要
免許の有効期間中に事務所の数や所在地に変更が生じた場合の手続きを規定する。事務所の廃止、新設、移転などが「免許の換え」に該当するか、「変更の届出」や「新規免許」に該当するかを区別することが重要。
歴史的背景
免許制度の運用において、事務所の移転に伴う事務負担と免許の連続性を調整するため、事務所数に応じて手続きを分ける体系が古くから採用されている。
関連法令
宅地建物取引業法施行規則第3条宅地建物取引業法施行規則第4条宅地建物取引業法施行規則第5条
体系的位置づけ
宅建業法「免許」の章における重要論点であり、特に免許権者の変更を伴う手続きの正確な理解が求められる。
前提知識
免許権者（国土交通大臣か都道府県知事か）の決まり方（事務所数が2以上でかつ2以上の都道府県にあれば大臣）、主たる事務所と従たる事務所の違いを理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
一人移住は新規直接、二人以上は換え経由（1事務所の移転は新規直接、2事務所以上は免許換えで経由）。
ビジュアル描写
一人で引っ越しするのは新規のスタート（直接）、大家族で引っ越しするのは免許の切り替え（経由）とイメージする。
重要公式
事務所数1の移転＝新規免許（直接申請）
関連連想
「一人」は「独り立ち」＝新規、「二人」は「連れ立って」＝経由と連想する。
比較表
1事務所の移転：新規免許申請（直接） vs 2事務所以上の移転：免許換え（経由）
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A:最重要、手続きの違いは頻出
出題パターン
- 事務所数1つと2つ以上の移転の違い
- 大臣免許と知事免許の移転の違い
- 「経由」と「直接」のひっかけ
解法・消去法
「事務所数1」の記述があれば「新規」か「換え」かを注目し、「経由」があれば怪しいと疑う。
時間戦略
事務所数と移転先の免許権者を確認し、手続きの種類（新規・換え・変更）を即座に判定する。
06実務応用
実務シナリオ
店舗を一つしか持たない不動産会社が、隣県に店舗を移転する際、古い県での廃業手続きと新しい県での新規免許取得手続きを並行して行う必要がある。
実務への影響
手続きを誤ると無免許営業となり、業務停止命令等の行政処分の対象となるリスクがある。
ケーススタディ
東京都で1店舗営業していた業者が神奈川県へ移転する際、東京都知事への廃業届と神奈川県知事への免許申請が必要となる。
業界関連性
M&Aや支店展開・縮小の際に必ず発生する実務上の重要手続き。
ニュース連動
デジタル化による手続きの簡素化（オンライン申請）が進んでいるが、免許の実体審査の基礎は変わらない。
07よくある間違い
事務所を1つしか有しない業者の移転を「免許換え」と勘違いする。
なぜ間違えるか:免許の根拠となる事務所がなくなるため免許が消滅し、新規取得になることを理解していない。
正しい理解:「唯一の事務所＝免許の生命線」と考え、それがなくなると免許も一旦切れるとイメージする。
免許換えの申請を「直接」新しい免許権者に行うと覚えている。
なぜ間違えるか:新旧の免許権者間での事務引継ぎが必要なため、原則として「経由」が求められる。
正しい理解:「引継ぎ」には仲介（経由）が必要と覚える。
大臣免許から知事免許への変更を「変更の届出」とする。
なぜ間違えるか:免許権者自体が変わるため、単なる届出ではなく免許換えの手続きが必要。
正しい理解:免許証を交付する人が変わる＝免許換えと覚える。
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