平成2年(1990)本試験
問43免許失効のタイミングが「死亡・解散」では即時、「破産・清算」では手続終了時である点の区別と、合併時の届出主体。
廃業等の届出過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業者の死亡、合併、解散、破産といった状況変化における免許の効力、承継の特例、および届出に関する正誤判定を問うものです。
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ａが死亡した場合、Ａの一般承継人は、Ａが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、なお宅地建物取引業者とみなされる。
- 2国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者Ｂ社と乙県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ｃ社が合併し、Ｃ社が消滅した場合、Ｃ社を代表する役員であった者は、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
- 3国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者Ｄ法人が設立許可の取消により解散した場合、Ｄ法人の清算人は、当該解散の日から60日以内に、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
- 4丙県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ｅが破産した場合、Ｅの免許は、当該破産手続開始の決定のときから、その効力を失う。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
免許失効のタイミングが「死亡・解散」では即時、「破産・清算」では手続終了時である点の区別と、合併時の届出主体。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業者の死亡、合併、解散、破産といった状況変化における免許の効力、承継の特例、および届出に関する正誤判定を問うものです…
03
知識背景
宅建業者の免許は、業者の死亡や法人の解散等によって消滅しますが、取引の相手方を保護するため、一定期間は業務を継続できる「みなし業者」…
04
覚え方
死（個人）散（法人）は即失効、破産清算は終了時。届出は30日、相続はみなし業者。
05
試験のコツ
届出期限の数字（30日か60日か）
・失効時期（開始時か終了時か）
・届出主体（存続側か消滅側か）
06
実務での見え方
社長が急逝した場合、遺族はすぐに新規契約を停止し、進行中の契約を完了させる手続きをとる必要があります。
02深度分析
要約
この問題は、宅建業者の死亡、合併、解散、破産といった状況変化における免許の効力、承継の特例、および届出に関する正誤判定を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第11条（免許の効力の失効）宅地建物取引業法第11条の2（合併による免許の承継）宅地建物取引業法第11条の3（相続等）宅地建物取引業法第8条（免許の申請等）
論理の流れ
選択肢1は、個人死亡時の相続人に対する「みなし業者」規定（11条の3）に合致し正しい。選択肢2は、合併時の届出義務者が存続会社である点（11条の2）を誤っている。選択肢3は、解散届出の期限が30日以内である点（11条の3）に対し、60日としているため誤り。選択肢4は、個人の破産における免許失効時期が「手続終了時」である点（11条）に対し、「開始時」としているため誤り。
重要な区別
免許失効のタイミングが「死亡・解散」では即時、「破産・清算」では手続終了時である点の区別と、合併時の届出主体。
各選択肢のポイント
- 個人の死亡時、相続人は取引を結了する目的の範囲内で業者とみなされるため正しい。
- 合併による免許承継の届出は、存続会社であるB社が行うべきであり、消滅会社側ではない。
- 解散の届出期間は、解散の日から30日以内であり、60日以内とするのは誤り。
- 個人の破産の場合、免許は破産手続開始の決定時ではなく、手続終了の決定時に効力を失う。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者の免許は、業者の死亡や法人の解散等によって消滅しますが、取引の相手方を保護するため、一定期間は業務を継続できる「みなし業者」制度や、合併による免許の承継手続きが定められています。
歴史的背景
事業者の突然の死亡や廃業により、進行中の不動産取引が放置されることを防ぐため、消費者保護の観点から「みなし業者」制度が設けられています。
関連法令
宅地建物取引業法第11条宅地建物取引業法第11条の2宅地建物取引業法第11条の3民法第884条（相続の承認）会社法第749条（吸収合併）
体系的位置づけ
宅建業法における「免許」分野の核心部分であり、業者の責任の所在と取引の安全性を確保するための重要な位置づけにあります。
前提知識
個人業者と法人業者の違い、合併と新設合併・吸収合併の区別、破産手続きの流れ（開始決定から終了決定まで）についての基礎知識が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
死（個人）散（法人）は即失効、破産清算は終了時。届出は30日、相続はみなし業者。
ビジュアル描写
事業者が消えると免許も消えるが、残された仕事を片付けるための「仮の免許（みなし業者）」が自動的に発行されるイメージ。
重要公式
届出期限＝30日。失効タイミング＝死亡・解散（即時）、破産・清算（終了時）。
関連連想
破産は手続きが長引くので、終わるまでは免許は残る（ただし業務は制限される場合あり）。
比較表
個人：死亡→即失効・みなし、破産→終了時失効。法人：解散→即失効・みなし、破産→即失効、清算→終了時失効。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回。頻出論点だが、数字や主体をひねって出題される。
重要度
A（最重要）。実務でもトラブルになりやすい部分であり、試験でも頻出。
出題パターン
- 届出期限の数字（30日か60日か）
- 失効時期（開始時か終了時か）
- 届出主体（存続側か消滅側か）
解法・消去法
「60日」は通常誤り（30日が正解）。破産の「開始時」は通常誤り（終了時が正解）。
時間戦略
数字と主体（誰が届出るか）を即座に確認し、引っかけを素早く見抜く。
06実務応用
実務シナリオ
社長が急逝した場合、遺族はすぐに新規契約を停止し、進行中の契約を完了させる手続きをとる必要があります。
実務への影響
事業者の突然の不在による取引相手の損害を防ぐための安全装置として機能します。
ケーススタディ
複数の不動産会社が合併する際、免許の名義変更を忘れると無免許営業となり罰則の対象となる。
業界関連性
事業承継（M&A）の際に必ず確認すべき法的プロセス。
ニュース連動
高齢化に伴う個人事業主の廃業や事業承継問題と密接に関連している。
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