平成2年 出題構成
この年の科目別出題
全 50 問の科目別の構成。配点と問題数の対応が一目で分かります。
宅建業法 16
権利関係 15
法令上の制限 12
税・その他 7
宅建業法 16問 (32%) ・配点 20点権利関係 15問 (30%) ・配点 14点法令上の制限 12問 (24%) ・配点 8点税・その他 7問 (14%) ・配点 8点
平成2年 全50問
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宅建業法16問 ・ 本試験配点 20点
問352 - 宅地建物取引士従業員としての専任宅建士の要件（成年者であること等）と、宅建業者本人が宅建士である場合の「みなし専任」規定による要件免除の違いを区別すること。問363 - 営業保証金「宅建業に関する取引により生じた債権」に該当するか否かの区別が最も重要です。広告代金や事務所賃料などの一般債権は含まれません。問372 - 宅地建物取引士「登録消除」と「事務禁止処分」は別個の効果。自己申請で消除しても、処分期間中は欠格事由（18条1項4号）に該当し再登録不可。問385 - 業務上の規制従業者名簿（10年保存）と業務帳簿（5年保存）の保存期間の違い、および罰則が「罰金」である点を明確に区別すること。問392 - 宅地建物取引士登録の移転に伴い、旧宅建士証は即座に効力を失うため、新証交付前の業務は一切禁止される点。問409 - 8種制限手付金等の保全措置を講じても、手付金額の上限（代金の20%）を超えて受領することはできない点が最も重要です。問411 - 宅地建物取引業・免許免許の申請時に必要だった情報のうち、変更のたびに行政へ報告しなければならない「動的な情報」と、そうでないものを区別すること。問429 - 8種制限工事完了前（20%ルール）と完了後（10%ルール）の基準額の違いと、手付金単独と中間金合計のどちらで判断するかの区別。問431 - 宅地建物取引業・免許免許失効のタイミングが「死亡・解散」では即時、「破産・清算」では手続終了時である点の区別と、合併時の届出主体。問4411 - 監督処分・罰則役員の犯罪が「宅建業の業務に関連するもの」か、それとも「純粋な私生活上のもの」かを区別すること。問457 - 35条書面「管理の内容」と「受託者の氏名・住所」は別個の説明事項であり、後者は省略できない点。問465 - 業務上の規制「代理」と「媒介」の違い、および「届出主体」が誰か（受任者か委任者か）という点が最も重要な区別である。問475 - 業務上の規制売主表示は「自分が売主です」の看板必須。建築確認前広告は「確認前はダメ、確認後はOK」。媒介契約書面は「業者同士でも書面必須」。手付金保全は「5％または1000万円の少ない方まで」と覚える。問4810 - 報酬関連「依頼者が課税事業者なら消費税プラス、免税事業者なら消費税なし」と覚える。宅建業者自身の地位ではなく、お金を払う依頼者の地位で判断することがポイント。計算は必ず消費税抜き価格から開始する。問498 - 37条書面35条書面（重要事項説明）と37条書面（契約書面）の記載事項の違い、および「損害賠償」に関する記載が「違約金等の予定」に限られる点を区別すること。問504 - 保証協会社員が地位を失った場合の「1週間以内」という厳格な供託期限と、それに伴う営業保証金の供託義務の有無を区別すること。
権利関係15問 ・ 本試験配点 14点
問27 - 債権総則（保証・連帯債務など）損害賠償額の予定は「契約時」に限らず「債務不履行後」も可能である点が最大のポイント。問310 - その他の契約期限の定めがない債権の時効起算点は「催告時」である点。問42 - 意思表示「無効」な行為と「取消し得る」行為の違い、および各制度に「善意の第三者保護規定」があるか否かを区別することが正解への鍵です。問53 - 代理代理人に意思表示の瑕疵（詐欺・強迫）が生じた場合、その効果が本人に及ぶか否かという点。問66 - 担保物権（抵当権など）抵当権は「物（不動産）」に対する権利であり、売買代金債権（金銭）に対して当然に優先権が及ぶわけではない点。問77 - 債権総則（保証・連帯債務など）主たる債務者への請求が「普通保証人」に効力を生じるのに対し、「連帯債務者」や「連帯保証人」への請求は他の債務者に効力を生じないという対立関係。問88 - 売買契約「いつでも解除できる」委任契約と、「相手方の帰責事由（履行不能等）が必要」な請負契約の違いを明確に区別すること。問99 - 賃貸借契約借地借家法が適用される通常の建物賃貸借（正当事由必要・6ヶ月予告）と、適用除外となる一時使用賃貸借（正当事由不要・3ヶ月予告）の区別。問106 - 担保物権（抵当権など）「抵当権設定者（元所有者）」と「現在の所有者」の区別。設定者であっても所有権を喪失していれば競買参加が可能。問1113 - 家族法（親族・相続）遺留分を侵害する遺贈の効力について、旧法では「侵害部分が無効」とされたが、現行法では「遺贈は有効、金銭等の返還請求が可能」と変更された点。問1214 - 借地借家法（土地）建物賃貸借と土地賃貸借（借地権）で、建物滅失の効果が異なる点。借地権は建物滅失でも消滅しない。問1315 - 借地借家法（建物）賃借権の第三者対抗要件は「登記」が原則だが、建物の「引渡し」があれば対抗できる点と、敷金債務は新所有者に法定承継される点。問1416 - 区分所有法管理組合が法人となる場合にのみ監事の設置が義務付けられる点と、分譲業者の規約設定権限の有無。問1517 - 不動産登記法表示登記（物理的変更）と権利登記（権利変動）の区別、およびそれぞれの申請時に必要な添付情報の違い。問1617 - 不動産登記法所有権等の「甲区」と抵当権・賃借権等の「乙区」の区別、および本登記の際の第三者承諾の要否。
法令上の制限12問 ・ 本試験配点 8点
問173 - 国土利用計画法RETIO公式正解番号表：なし問183 - 国土利用計画法RETIO公式正解番号：2問191 - 都市計画法都市計画の決定手続きにおいて、住民の意見聴取（縦覧期間内）と、計画の効力発生（公告の日）という異なるタイミングを正確に区別すること。問201 - 都市計画法正解は4問212 - 建築基準法現行法と異なり、1990年法では「特殊建築物」の「大規模修繕」にも建築確認が必要であった点。問222 - 建築基準法防火地域と準防火地域での面積・階数による構造制限の違いと、付属建築物（門・塀）の高さ3m以下という特例を区別する点。問232 - 建築基準法容積率は前面道路の幅員に応じて制限を受けるが、建蔽率は用途地域等の区分によって制限され、前面道路の幅員とは無関係であるという根本的な違いを区別する。問242 - 建築基準法第一種低層住居専用地域の絶対高さ制限（10mまたは12m）と、日影規制の適用除外条件（階数2以下かつ軒高7m以下）の正確な知識。問256 - 盛土規制法行政処分としての「命令」と「勧告」の違い、および停止命令が発動される際の厳格な手続き的要件を区別すること。問264 - 農地法無許可行為の効果は「無効（効力が生じない）」であること。行政処分等とは異なり、私法上の権利関係自体が最初から存在しない点が重要。問275 - 土地区画整理法土地の分割・合併において、所有者の同意が必要か否か。法77条に基づき、事業施行上必要であれば同意不要で施行者が行える点が最大のポイント。問287 - その他の法令「土地の利用行為（建築等）」に対する規制と、「土地の権利移転（売買等）」に対する規制を明確に区別すること。
税・その他7問 ・ 本試験配点 8点
問15 - 建物の形質・構造及び種別法改正等により現行法では正解が存在しないため、単一正解として採点しない問題です。問293 - 所得税「資産の譲渡」に該当するか否か、および「保証債務の履行」に伴う特例（行使不能な求償権の取扱い）を正確に区別すること。問304 - 印紙税建物賃貸借契約書（非課税）と土地賃貸借契約書（課税）の違い、および変更契約書における増額と減額の取り扱いの違い。問311 - 不動産取得税相続と包括遺贈は「非課税」、特定遺贈は「課税」である点の区別。また、免税点の具体的な数字（土地10万、新築23万、その他12万）を正確に記憶しているか。問321 - 地価公示法行政手続きにおける通知の宛先が「都道府県知事」であるか「市町村長」であるかを正確に区別すること。問33住宅金融公庫RETIO公式正解番号：2問342 - 不当景品類及び不当表示防止法「客観的な算出基準の遵守（80m＝1分）」と「物件のマイナス要因の隠蔽」を明確に区別すること。
さあ、はじめよう
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