平成2年(1990)本試験
問16所有権等の「甲区」と抵当権・賃借権等の「乙区」の区別、および本登記の際の第三者承諾の要否。
権利関係不動産登記法（仮登記）過去問
この問題の全体像
不動産登記法における仮登記の性質、特に本登記への移行手続きや登記記録上の記載位置、賃借権の記載区（乙区）に関する知識を問う問題。
不動産の仮登記に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1所有権移転の仮登記は、実体上すでに所有権が移転している場合には、することができない。
- 2仮登記に基づく本登記は、登記記録中あらかじめ設けられている仮登記の次の余白に記録される。
- 3賃借権設定の仮登記は、権利部の甲区に記録される。
- 4所有権に関する仮登記をした後、本登記を申請する場合においては、その仮登記後第三者に所有権移転の登記がされているときでも、申請情報と併せて、その者の承諾を証する情報又はこれに対抗することのできる裁判があったことを証する情報を提供することを要しない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
所有権等の「甲区」と抵当権・賃借権等の「乙区」の区別、および本登記の際の第三者承諾の要否。
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02
深度分析
不動産登記法における仮登記の性質、特に本登記への移行手続きや登記記録上の記載位置、賃借権の記載区（乙区）に関する知識を問う問題。
03
知識背景
仮登記は、将来本登記をするために順位を保全する制度。請求権保全と順位保全の2種類があり、本登記によって仮登記の時にさかのぼって効力が…
04
覚え方
「仮登記の次に本登記、賃借権は乙区に」
05
試験のコツ
甲区乙区の違い
・本登記の要件
・仮登記の効力
06
実務での見え方
住宅購入でローン融資決定前に仮登記を行い、売主が他者へ二重売買するのを防ぐ。
02深度分析
要約
不動産登記法における仮登記の性質、特に本登記への移行手続きや登記記録上の記載位置、賃借権の記載区（乙区）に関する知識を問う問題。
法的根拠
不動産登記法2条14号不動産登記法105条（旧法）不動産登記法7条（旧法）民法605条
論理の流れ
選択肢1は、実体上移転していても登記手続き上の要件が備わっていなければ順位保全仮登記が可能なので誤り。選択肢3は、賃借権は所有権以外の権利であるため権利部の乙区に記録されるので誤り。選択肢4は、仮登記後に第三者が登記した場合、本登記にはその者の承諾又は裁判の証明情報が必要なので誤り。よって選択肢2が正解。
重要な区別
所有権等の「甲区」と抵当権・賃借権等の「乙区」の区別、および本登記の際の第三者承諾の要否。
各選択肢のポイント
- 実体上移転していても、登記手続き上の要件が備わっていなければ順位保全仮登記が可能であるため。
- 仮登記に基づく本登記は、仮登記の順位を保持するため、その直後の余白に記録されるため。
- 賃借権は所有権以外の権利であるため、権利部の乙区に記録されるため。
- 仮登記後に第三者が登記した場合、本登記にはその者の承諾又は裁判の証明情報が必要であるため。
03知識背景
テーマ概要
仮登記は、将来本登記をするために順位を保全する制度。請求権保全と順位保全の2種類があり、本登記によって仮登記の時にさかのぼって効力が生じる。
歴史的背景
2004年の不動産登記法改正で登記簿が登記記録（電子化）になったが、甲区乙区の区別や仮登記の効力は維持されている。
関連法令
不動産登記法民法
体系的位置づけ
法令制限の中の「不動産登記法」分野。登記手続きの基本知識として重要。
前提知識
登記記録の構成（表題部、権利部甲区、権利部乙区）、仮登記と本登記の関係、順位保全の意味。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「仮登記の次に本登記、賃借権は乙区に」
ビジュアル描写
仮登記が「整理券」を取っておき、後から「本券」に交換するイメージ。整理券の順番がそのまま本券の順番になる。
重要公式
仮登記＋第三者登記＋承諾（or裁判）＝本登記
関連連想
「甲（こう）」は「自分のもの（所有権）」、「乙（おつ）」は「他人の権利（抵当・賃借）」と連想。
比較表
仮登記（順位保全）vs 本登記。甲区（所有権）vs 乙区（その他の権利）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度。基礎的な用語の意味を問われる。
重要度
B. 登記の仕組みは取引の安全に関わるため重要。
出題パターン
- 甲区乙区の違い
- 本登記の要件
- 仮登記の効力
解法・消去法
賃借権＝乙区は頻出の知識なので、これで消去法が使える。
時間戦略
用語の定義が明確なため、知識があれば即答可能。
06実務応用
実務シナリオ
住宅購入でローン融資決定前に仮登記を行い、売主が他者へ二重売買するのを防ぐ。
実務への影響
買主の権利を確実に保護し、不動産取引の安全性を高める。
ケーススタディ
仮登記後に売主が破産しても、仮登記に基づく本登記で所有権を取得できる。
業界関連性
宅建業者は契約書37条記載事項として登記の嘱託時期を説明する際に重要。
ニュース連動
登記手続きのオンライン化や相続登記の義務化に関連して話題に。
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