平成16年(2004)本試験
問15
権利関係不動産登記法（仮登記）過去問
この問題の全体像
この問題は、不動産登記法における仮登記の申請および抹消手続きについて、特に単独申請が認められる要件を問うものである。登記義務者の承諾や処分の有無、利害関係人の権限に関する正確な知識が試される。
不動産の仮登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1仮登記の申請は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、仮登記権利者が単独ですることができる。
- 2仮登記の申請は、仮登記を命ずる処分があるときは、仮登記権利者が単独ですることができる。
- 3仮登記の抹消の申請は、申請情報にその登記識別情報を提供して、登記上の利害関係人が単独ですることができる。
- 4仮登記の抹消の申請は、仮登記名義人の承諾があれば、登記上の利害関係人が単独ですることができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、不動産登記法における仮登記の申請および抹消手続きについて、特に単独申請が認められる要件を問うものである。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、不動産登記法における仮登記の申請および抹消手続きについて、特に単独申請が認められる要件を問うものである。登記義務者の承諾…
03
知識背景
仮登記とは、将来本登記をすべき場合において、その順位を保全するための登記制度。登記完了の要件が備わっていない場合や、権利の変動に争い…
04
覚え方
「仮登記抹消は、名義人の承諾があれば利害関係人も単独でOK」
05
試験のコツ
仮登記の申請人
・単独申請ができる場合の要件
・仮登記に基づく本登記
06
実務での見え方
売買契約後、所有権移転登記前に売主が破産した場合など、買主は仮登記をしておけば他の債権者に対抗できる。また、抵当権設定の仮登記を抹消…
07
よくある間違い
{"mistake":"仮登記の抹消は常に利害関係人が単独でできると誤解している。","why_wrong":"仮登記名義人の承諾が…
02深度分析
要約
この問題は、不動産登記法における仮登記の申請および抹消手続きについて、特に単独申請が認められる要件を問うものである。登記義務者の承諾や処分の有無、利害関係人の権限に関する正確な知識が試される。
法的根拠
不動産登記法第32条（旧法）不動産登記法第34条（旧法）不動産登記法第107条（現行法）不動産登記法第145条（現行法）
論理の流れ
仮登記の申請は原則として登記権利者と義務者の共同申請が必要であるが、例外として義務者の承諾がある場合や仮登記を命ずる処分がある場合は、権利者が単独で申請できる（選択肢1・2は正）。また、仮登記の抹消について、登記上の利害関係人は仮登記名義人の承諾があれば単独で申請できる（選択肢4は正）。しかし、登記識別情報の提供のみで利害関係人が単独で抹消申請できる規定は存在せず、名義人の承諾が必要であるため、選択肢3が誤りとなる。
重要な区別
仮登記の抹消において、利害関係人が単独で申請できるのは「仮登記名義人の承諾があるとき」に限られる点。
各選択肢のポイント
- 不動産登記法（旧法32条1項1号）により、義務者の承諾があれば権利者単独で申請可能。
- 不動産登記法（旧法32条1項2号）により、仮登記を命ずる処分があれば権利者単独で申請可能。
- 登記識別情報の提供だけでは抹消できず、仮登記名義人の承諾が必要であるため誤り。
- 不動産登記法（旧法34条2項）により、利害関係人は名義人の承諾があれば単独で抹消申請可能。
03知識背景
テーマ概要
仮登記とは、将来本登記をすべき場合において、その順位を保全するための登記制度。登記完了の要件が備わっていない場合や、権利の変動に争いがある場合などに行われる。本登記よりも簡易な手続きで、権利の先取権を確保する役割を持つ。
歴史的背景
2004年の不動産登記法改正により、登記申請書の様式や登記識別情報制度が導入されたが、本問は改正前の旧法に基づく出題であり、単独申請の根拠条文は現在の107条等に引き継がれている。
関連法令
不動産登記法（旧法第32条、第34条）不動産登記法（現行法第107条、第145条）民法第177条
体系的位置づけ
権利関係の変動を公示する登記法の中で、本登記の前段階としての暫定的な地位を定める重要な分野。
前提知識
本登記と仮登記の違い、共同申請原則とその例外（単独申請が認められる場合）、登記上の利害関係人の定義。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「仮登記抹消は、名義人の承諾があれば利害関係人も単独でOK」
ビジュアル描写
仮登記という「仮の札」を剥がすには、その札の持ち主（名義人）の「OK（承諾）」があれば、関係者（利害関係人）が一人で剥がせるイメージ。
重要公式
仮登記抹消＝利害関係人単独（名義人承諾時）
関連連想
「抹消」＝「消す」＝「消しゴム」。消しゴムを持っている利害関係人が、持ち主の許可を得て消す。
比較表
仮登記申請（権利者単独：承諾・命令あり）、本登記申請（共同申請原則）、仮登記抹消（利害関係人単独：承諾あり）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度、仮登記の単独申請要件として出題される。
重要度
B:重要。例外規定（単独申請）は頻出ポイント。
出題パターン
- 仮登記の申請人
- 単独申請ができる場合の要件
- 仮登記に基づく本登記
解法・消去法
「単独でできる」選択肢は怪しいが、仮登記では承諾や命令があれば単独可能。抹消における利害関係人の権限に注目し、承諾なしでできる選択肢を消す。
時間戦略
条文知識が明確なため、知識があれば即答可能。迷った場合でも「承諾」の有無に注目して判断する。
06実務応用
実務シナリオ
売買契約後、所有権移転登記前に売主が破産した場合など、買主は仮登記をしておけば他の債権者に対抗できる。また、抵当権設定の仮登記を抹消する際、抵当権者の承諾があれば債務者単独で手続き可能。
実務への影響
仮登記により権利関係が早期に安定し、取引の安全が図られる。抹消手続きの柔軟性は不動産取引の円滑化に寄与する。
ケーススタディ
開発業者が土地を購入し仮登記したが、その後計画が変更になりキャンセルする場合、売主（地主）の承諾があれば、開発業者（利害関係人）が単独で仮登記を抹消できる。
業界関連性
不動産取引におけるリスク管理（順位保全）の基本として不可欠。
ニュース連動
登記識別情報の漏洩問題などと関連し、本人確認の厳格化が議論されるが、手続きの原則は維持されている。
07よくある間違い
仮登記の抹消は常に利害関係人が単独でできると誤解している。
なぜ間違えるか:仮登記名義人の承諾が必要という条件を見落とすため。
正しい理解:「抹消＝承諾」のセットで覚える。
登記識別情報があれば誰でも登記手続きができると勘違いしている。
なぜ間違えるか:登記識別情報は申請人の本人確認手段であり、他者の権利を処分する効力を持たないため。
正しい理解:登記識別情報＝「身分証」、承諾書＝「許可証」とイメージする。
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