問14

権利関係借地借家法（借家）過去問

この問題の全体像

借地借家法第32条に基づく賃料増減請求権の行使時期や効力発生時点に関する理解を問う問題。特に賃貸借開始前の請求可否と、判決の遡及効が論点。

平成16年問14権利関係

貸主Ａ及び借主Ｂ間の建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、賃料増減請求権に関する借地借家法第32条の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1建物が完成した時を始期とする賃貸借契約において、建物建築中に経済事情の変動によってＡＢ間で定めた賃料が不相当になっても、建物の使用収益開始前にＢから賃料減額請求を行うことはできない。
2ＡＢ間の建物賃貸借契約が、Ｂが当該建物をさらに第三者に転貸する事業を行ういわゆるサブリース契約である場合、使用収益開始後、経済事情の変動によってＡＢ間で定めた賃料が不相当となっても、Ｂから賃料減額請求を行うことはできない。
3Ｂが賃料減額請求権を行使してＡＢ間に協議が調わない場合、賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額されることになる。
4Ａが賃料増額請求権を行使してＡＢ間に協議が調わない場合、ＢはＡの請求額を支払わなければならないが、賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは、Ａは超過額に年１割の利息を付してＢに返還しなければならない。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

借地借家法第32条に基づく賃料増減請求権の行使時期や効力発生時点に関する理解を問う問題。

この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます

深度分析

借地借家法第32条に基づく賃料増減請求権の行使時期や効力発生時点に関する理解を問う問題。特に賃貸借開始前の請求可否と、判決の遡及効が…

知識背景

賃料増減請求権は、土地や建物の賃料が経済事情の変動等により不相当となった場合に、当事者がその増減を請求できる制度。借地借家法第32条…

覚え方

「増減請求、開始後から。判決は請求時に遡る。支払いは相当額で」

試験のコツ

判決の遡及効の有無・紛争中の支払義務・サブリース等の商業物件への適用

実務での見え方

オーナーが固定資産税の上昇を理由に家賃の値上げを要求。テナントは売上減を理由に拒否。協議が決裂し裁判へ。

よくある間違い

{"mistake":"賃料減額の効力が裁判の確定時からだと誤解している。","why_wrong":"条文の「将来に向かって」とい…

02深度分析

要約

法的根拠

借地借家法第32条借地借家法第32条第1項民法第601条民法第414条民法第416条

論理の流れ

選択肢1は、賃貸借が開始していない段階では賃料が不相当になっても増減請求権は発生しないとする最高裁判例の通りで正しい。選択肢2はサブリースでも請求可能。選択肢3は判決時ではなく請求時に遡る。選択肢4は借主は請求額全額を支払う必要はない。

重要な区別

賃料増減請求権が発生するのは「賃貸借が始まり、かつ賃料が不相当になった時」である点。

各選択肢のポイント

建物の使用収益開始前は賃料増減請求権の行使ができないとする判例通りの記述であるため正しい。
サブリース契約であっても建物賃貸借である以上、賃料減額請求権の行使は可能であるため誤り。
賃料減額の効力は、裁判の確定時ではなく、賃料減額請求の時に遡って生じるため誤り。
賃借人は増額請求に対し、自分が相当と認める額を支払えばよく、請求額全額を支払う義務はないため誤り。

03知識背景

テーマ概要

賃料増減請求権は、土地や建物の賃料が経済事情の変動等により不相当となった場合に、当事者がその増減を請求できる制度。借地借家法第32条に規定され、契約当事者間の公平を図る。

歴史的背景

旧法下では判例法理で処理されていたが、借地借家法の制定により明文化された。賃貸借の長期化に伴う経済変動への対応を目的としている。

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