問13賃借権の第三者対抗要件は「登記」が原則だが、建物の「引渡し」があれば対抗できる点と、敷金債務は新所有者に法定承継される点。

権利関係借地借家法（借家）過去問

この問題の全体像

賃借建物が譲渡された場合の対抗要件、敷金債務の承継、賃料増額請求への対応、賃借人死亡時の借家権承継に関する4つの重要論点を問う問題です。

平成2年問13権利関係

Ａは、ＢからＢ所有の建物を賃借して、居住しているが、Ｂがその建物をＣに売却し、登記も移転した。この場合、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1Ａは、建物の引渡しを受けているから、Ｃに賃貸借を対抗することができるが、建物の引渡しを受けていないときは、常にＣに対抗することができない。
2ＡがＢに敷金を差し入れていた場合、Ｃは、Ｂからその敷金を受領しない限り、Ａに対する敷金返還債務を引き継がない。
3ＣがＡに賃料の増額を請求した場合、Ａは、その増額を相当でないと考えたときは、相当と認める賃料を、直ちに供託すればよい。
4Ａが相続人なくして死亡した場合、Ａと事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄは、その事実を知った後１月内にＣに対し特段の意思表示をしないときは、ＡのＣに対する権利義務を承継する。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

賃借権の第三者対抗要件は「登記」が原則だが、建物の「引渡し」があれば対抗できる点と、敷金債務は新所有者に法定承継される点。

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深度分析

賃借建物が譲渡された場合の対抗要件、敷金債務の承継、賃料増額請求への対応、賃借人死亡時の借家権承継に関する4つの重要論点を問う問題で…

知識背景

借家契約において、所有権が移転した場合の賃借人の地位の保護、賃料増減額のルール、賃借人の死亡による契約の承継に関する一連のルールを扱…

覚え方

対抗は登記か引渡し、敷金は当然承継、増額は従前額、承継は1ヶ月

試験のコツ

建物譲渡と対抗要件・賃料増額と供託・賃借人死亡と承継

実務での見え方

賃貸中のマンションを購入する際、前のオーナーから敷金を受け取っていなくても、入居者に敷金を返還する義務がある。

よくある間違い

{"mistake":"敷金は新オーナーが受領していない限り返還義務を負わないと考える。","why_wrong":"敷金返還債務は…

02深度分析

要約

法的根拠

民法605条借地借家法32条借地借家法36条民法915条最高裁判例（敷金承継）

論理の流れ

選択肢1は登記があれば対抗できるため誤り。選択肢2は敷金債務は新所有者に当然に承継されるため誤り。選択肢3は賃料増額の紛争中は従前の賃料を供託する必要があり、借家人が判断した額ではないため誤り。選択肢4は相続の承認・放棄の規定（民法915条）が借家権の承継者にも準用され、1ヶ月以内の意思表示で放棄できるため正しい。

重要な区別

賃借権の第三者対抗要件は「登記」が原則だが、建物の「引渡し」があれば対抗できる点と、敷金債務は新所有者に法定承継される点。

各選択肢のポイント

登記があれば対抗できるため、「常に対抗できない」は誤りです。
敷金返還債務は新所有者に当然に承継され、受領の有無は関係ありません。
増額を相当と認める賃料（従前額）を供託する必要があり、借家人の判断ではありません。
借家権を承継した者は、民法の相続規定に従い1ヶ月以内に放棄の意思表示ができます。

03知識背景

テーマ概要

借家契約において、所有権が移転した場合の賃借人の地位の保護、賃料増減額のルール、賃借人の死亡による契約の承継に関する一連のルールを扱います。

歴史的背景

借家権の対抗要件について判例法理が発展し、その後借地借家法で明文化されました。また、内縁の配偶者等の居住保護の観点から承継ルールが整備されています。

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問13賃借権の第三者対抗要件は「登記」が原則だが、建物の「引渡し」があれば対抗できる点と、敷金債務は新所有者に法定承継される点。

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