平成2年(1990)本試験
問42工事完了前（20%ルール）と完了後（10%ルール）の基準額の違いと、手付金単独と中間金合計のどちらで判断するかの区別。
手付金等の保全措置過去問
この問題の全体像
宅建業者が自ら売主となる場合の手付金等の保全措置の要否について、工事完了前（20%）と完了後（10%）の基準額を比較し、それを超過する場合の措置の必要性を判断する問題。
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でないＢと１億円の宅地の売買契約（手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円）を締結した。この場合、宅地建物取引業法第41条及び第41条の２に規定する手付金等の保全措置（以下この問において｢保全措置｣という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1当該契約が宅地造成工事完了前に宅地建物取引業者Ｃの媒介により締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Ａは、保全措置を講ずることなく、手付金及び中間金を受領することができる。
- 2当該契約が宅地造成工事完了前に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Ａは、指定保管機関Ｄと宅地建物取引業法第41条の２第１項第１号に規定する手付金等寄託契約を締結し、その契約を証する書面をＢに交付すれば、手付金を受領することができる。
- 3当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Ａは、信用金庫Ｅとの間で、Ａが受領した手付金及び中間金の返還債務を負うこととなった場合にはＥがその債務を連帯して保証することを委託する契約を締結し、その契約に基づくＥの連帯保証書をＢに交付すれば、手付金及び中間金を受領することができる。
- 4当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Ａは、保全措置を講じなければ、手付金を受領することができない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
工事完了前（20%ルール）と完了後（10%ルール）の基準額の違いと、手付金単独と中間金合計のどちらで判断するかの区別。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業者が自ら売主となる場合の手付金等の保全措置の要否について、工事完了前（20%）と完了後（10%）の基準額を比較し、それを超過す…
03
知識背景
宅建業者が自ら売主となる場合、未完成物件や完成物件の売買において、手付金等を受け取る際に、一定額を超えると保全措置を義務付ける消費者…
04
覚え方
完成前はリスク大で20%、完成後はリスク小で10%。現在はさらに「1000万」の壁あり。
05
試験のコツ
基準額の計算（20%と10%の使い分け）
・保全措置の方法の適否
・所有権移転と同時履行の場合の取扱い
06
実務での見え方
分譲マンションの販売において、購入者が手付金や中間金を支払う際、デベロッパーが金融機関と保証契約を締結し、購入者に保証書を交付する実…
07
よくある間違い
{"mistake":"工事完了前と完了後の基準（20%と10%）を逆に覚えている。","why_wrong":"リスクの高低（完成…
02深度分析
要約
宅建業者が自ら売主となる場合の手付金等の保全措置の要否について、工事完了前（20%）と完了後（10%）の基準額を比較し、それを超過する場合の措置の必要性を判断する問題。
法的根拠
宅地建物取引業法第41条宅地建物取引業法第41条の2宅地建物取引業法施行令第7条の3（当時）
論理の流れ
まず、受領金額が基準額（工事完了前は20%、完了後は10%）を超えるか計算する。選択肢1と2は完了前なので20%（2,000万円）が基準。5,000万円は超過するため保全が必要。選択肢3と4は完了後なので10%（1,000万円）が基準。5,000万円は超過するが、手付金単独では900万円で基準内。選択肢3は保全措置の方法が正しいため正解。
重要な区別
工事完了前（20%ルール）と完了後（10%ルール）の基準額の違いと、手付金単独と中間金合計のどちらで判断するかの区別。
各選択肢のポイント
- 中間金を含めた受領額が5,000万円となり、工事完了前の基準である20%（2,000万円）を超えるため保全措置が必要。
- 手付金900万円は工事完了前の基準20%（2,000万円）を下回るため、保全措置を講じなくても受領可能。
- 中間金を含めた受領額が5,000万円となり、工事完了後の基準10%（1,000万円）を超えるため、保全措置を講じる必要がある。
- 手付金900万円は工事完了後の基準10%（1,000万円）を下回るため、保全措置を講じなくても受領可能。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者が自ら売主となる場合、未完成物件や完成物件の売買において、手付金等を受け取る際に、一定額を超えると保全措置を義務付ける消費者保護制度。
歴史的背景
1990年当時は金額基準（1,000万円）はなく、価格の20%または10%のみが基準であった。その後、宅地建物取引業法の改正により、低額物件でも保護するため1,000万円の基準が追加された。
関連法令
宅地建物取引業法第41条宅地建物取引業法第41条の2宅地建物取引業法第34条の2
体系的位置づけ
業務上の規制の中でも「8つの規制」の一つであり、特に自ら売主となる場合の特別なルールとして頻出。
前提知識
「自ら売主」と「媒介・代理」の違い、手付金と中間金の定義、工事完了前と完了後の区分、保全措置の3つの方法（保証、保険、寄託）。
04記憶テクニック
語呂合わせ
完成前はリスク大で20%、完成後はリスク小で10%。現在はさらに「1000万」の壁あり。
ビジュアル描写
物件の完成度に応じて、安全な受け取り額のラインが下がっていくグラフをイメージする。
重要公式
完了前：20%または1000万円、完了後：10%または1000万円。
関連連想
「完成前」はまだ見えないから多く（20%）まで許すが、「完成後」は見えているから厳しく（10%）する。
比較表
完了前：20%（または1000万）、完了後：10%（または1000万）。いずれも低い方が適用。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。計算問題としての頻出度が非常に高い。
出題パターン
- 基準額の計算（20%と10%の使い分け）
- 保全措置の方法の適否
- 所有権移転と同時履行の場合の取扱い
解法・消去法
「保全不要」とある選択肢は、基準額を超えていないか確認。逆に「保全必要」とある選択肢は、基準額を超えているか確認。
時間戦略
まず基準額を計算し、超過しているかどうかを即座に判断する。超過していなければ「保全不要」で即答可能。
06実務応用
実務シナリオ
分譲マンションの販売において、購入者が手付金や中間金を支払う際、デベロッパーが金融機関と保証契約を締結し、購入者に保証書を交付する実務。
実務への影響
購入者の資金がデベロッパーの倒産等により回収不能になるリスクを回避し、不動産取引の信頼性を向上させる。
ケーススタディ
デベロッパーが経営破綻した際、保全措置が講じられていたため、購入者が手付金の返還を金融機関から受けられた事例。
業界関連性
デベロッパーにとっては資金繰りと法規制遵守のバランスが重要な業務課題。
ニュース連動
不動産業界の倒産件数や、消費者トラブル防止の観点から話題になることがある。
07よくある間違い
工事完了前と完了後の基準（20%と10%）を逆に覚えている。
なぜ間違えるか:リスクの高低（完成前の方がリスクが高い）と基準の緩和（リスクが高いほど基準が緩い＝多く受け取れる）の関係が直感に反するため。
正しい理解:「完成前はまだ作るから資金がいる（20%許す）、完成後はもうあるから厳しい（10%）」と理由付けで覚える。
1,000万円の基準（現在の法改正）を1990年の問題に適用してしまう。
なぜ間違えるか:現行の知識を過去問にそのまま当てはめてしまう癖があるため。
正しい理解:過去問を解く際は「出題年度の法律」に基づいて考える癖をつける。
「所有権移転登記と同時」の場合、その金額について保全措置が不要であることを知らない。
なぜ間違えるか:手付金等の保全措置は「引渡し前に」受領する金額が対象であることを理解していないため。
正しい理解:「引渡し前」がキーワードであることを意識し、同時履行の場合は対象外と覚える。
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