令和6年(2024)本試験
問34
手付金等の保全措置過去問
この問題の全体像
宅建業法第41条・第41条の2に基づく手付金等の保全措置の要否を問う問題。完了後建物と完了前建物で保全措置の要件が異なり、代金の5%・1,000万円のいずれか高い額を超えるかが判断基準となる。
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない個人Ｂとの間で、土地付建物を4,000万円で売却する売買契約（所有権の登記は当該土地付建物の引渡し時に行うものとする。）を締結する場合における宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第41条又は第41条の２の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1Ａが、保全措置を講じずにＢから手付金100万円を受領する場合、その旨を、法第35条の規定に基づく重要事項説明書に記載する必要があるが、法第37条の規定により交付する書面に記載する必要はない。
- 2当該建物が建築工事の完了後の建物である場合、ＡがＢから手付金100万円を受領する際には保全措置は不要であるが、その後、当該土地付建物を引き渡す前に中間金400万円を受領するためには、手付金100万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
- 3当該建物が建築工事の完了前の建物である場合において、Ａは、保全措置を講じずに、Ｂから手付金300万円を受領することができる。
- 4当該土地付建物の引渡し前に、ＢはＡに対して2,000万円を中間金として支払う契約になっていたが、Ａがその中間金について保全措置を講じていないときは、Ｂはこの中間金の支払いを拒むことができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法第41条・第41条の2に基づく手付金等の保全措置の要否を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法第41条・第41条の2に基づく手付金等の保全措置の要否を問う問題。完了後建物と完了前建物で保全措置の要件が異なり、代金の5%…
03
知識背景
手付金等の保全措置制度は、売主である宅建業者が倒産した際に買主が支払った手付金等を保護するための制度。建物の完了前後により保全措置の…
04
覚え方
「完了前は全部保全、完了後は5%1000万超えたら保全」。完了前はゼロ円でも保全が必要と覚える。語呂：「完了前はゼロから保全、完了後…
05
試験のコツ
完了前後の建物の区別と保全要否の判定
・代金の5%・1000万円の基準計算
・保全措置なしの場合の買主の権利（支払拒否）
06
実務での見え方
新築分譲マンションの販売現場で、購入者から手付金を受領する際、建物の完了状況を確認し、適切な保全措置の要否を判断する。銀行保証や保険…
07
よくある間違い
{"mistake":"完了前建物でも5%・1000万円基準を適用して保全不要と判断してしまう。","why_wrong":"完了後…
02深度分析
要約
宅建業法第41条・第41条の2に基づく手付金等の保全措置の要否を問う問題。完了後建物と完了前建物で保全措置の要件が異なり、代金の5%・1,000万円のいずれか高い額を超えるかが判断基準となる。
法的根拠
宅建業法第41条（手付金等の保全措置）宅建業法第41条の2（保全措置の特例）宅建業法第35条（重要事項の説明）宅建業法第37条（契約書面の交付）
論理の流れ
まず建物が完了後か完了前かを確認。完了後建物は代金の5%か1,000万円のいずれか高い額以下なら保全不要。完了前建物は金額に関わらず保全措置が必須。選択肢3は完了前建物で保全なしでの受領を認めているため誤り。
重要な区別
完了後建物と完了前建物の区別が決定的。完了後は5%・1,000万円の基準適用、完了前は金額に関わらず保全措置が必須という違いを正確に理解することが正解の鍵。
各選択肢のポイント
- 保全措置を講じない旨は35条書面（重要事項説明書）への記載が必要だが、37条書面への記載義務はないとする正しい記述。
- 完了後建物で手付金100万円は5%（200万円）以下のため保全不要。中間金400万円で合計500万円となり5%超過のため保全が必要とする正しい記述。
- 完了前建物の場合、金額に関わらず保全措置が必須。300万円を受領するには保全措置が必要であり、保全なしでの受領は認められない誤った記述。
- 保全措置が講じられていない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができるとする宅建業法41条の規定通り正しい記述。
03知識背景
テーマ概要
手付金等の保全措置制度は、売主である宅建業者が倒産した際に買主が支払った手付金等を保護するための制度。建物の完了前後により保全措置の要否の基準が異なり、買主保護の観点から厳格な規制が設けられている。
歴史的背景
昭和57年の法改正で導入。当初は完了前建物のみ対象だったが、バブル崩壊後の業者倒産増加を受け、平成8年改正で完了後建物にも拡大。消費者保護の強化が図られてきた。
関連法令
宅建業法第41条（手付金等の保全措置）宅建業法第41条の2（保全措置の特例）宅建業法第64条の2（罰則）民法第557条（手付）
体系的位置づけ
宅建業法の8種制限の一つである手付金等の保全措置に関する重要論点。業法規制の中でも特に買主保護の色彩が強い制度として、毎年のように出題される頻出分野。
前提知識
手付金・中間金の意味、代金の5%・1,000万円の基準の計算方法、完了前建物と完了後建物の区別、保全措置の具体的内容（銀行保証、保険契約等）を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「完了前は全部保全、完了後は5%1000万超えたら保全」。完了前はゼロ円でも保全が必要と覚える。語呂：「完了前はゼロから保全、完了後はゴパー（5%）と千（1000万）で判断」
ビジュアル描写
建物の完成度を横軸、保全必要性を縦軸にイメージ。完了前は常に保全必要の水平線。完了後は5%・1000万の閾値で段差がある階段状のグラフを描く。
重要公式
完了後：手付金等 ≦ max(代金×5%, 1000万円) → 保全不要。完了前：手付金等 ＞ 0円 → 保全必要。引渡し・登記済：保全不要。
関連連想
未完成の建物はリスクが高い→厳格に保全。完成済みはリスク低→緩和基準。買主保護の観点から連想すると覚えやすい。
比較表
完了後建物：代金5%・1000万円のいずれか高い額以下→保全不要／超過→保全必要。完了前建物：金額に関わらず保全必要。引渡し・登記済なら保全不要。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出論点。8種制限の中でも保全措置は特に重要で、完了前後の区別と金額計算の組み合わせが定番パターン。
重要度
A:最重要。買主保護の核心的制度であり、実務でも頻繁に直面する問題。正確な理解が求められる。
出題パターン
- 完了前後の建物の区別と保全要否の判定
- 代金の5%・1000万円の基準計算
- 保全措置なしの場合の買主の権利（支払拒否）
解法・消去法
完了前建物で「保全なしで受領可」とする選択肢は即座に誤りと判断。正しい記述を探すより誤りを発見する方が早い問題形式。
時間戦略
まず建物の完了前後を確認し、次に金額基準を計算。選択肢ごとに完了前後を明記して整理すると時間短縮できる。2分以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
新築分譲マンションの販売現場で、購入者から手付金を受領する際、建物の完了状況を確認し、適切な保全措置の要否を判断する。銀行保証や保険契約の手配を含む実務対応が必要。
実務への影響
保全措置を講じずに手付金を受領した場合、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金の対象。業者にとって法的リスクが高く、実務上の必須知識。
ケーススタディ
建売住宅の販売で、建築中に手付金50万円を受領。完了前建物のため保全措置が必要。銀行保証契約を締結し、保証書を買主に交付してから受領する流れが実務の標準。
業界関連性
不動産業界では保全措置の適切な実施が信頼性の指標。大手業者は内部規程で保全措置を標準化しており、業界の健全性を支える制度。
ニュース連動
近年の不動産価格上昇に伴い、手付金の金額も増加傾向。保全措置の重要性が高まっており、消費者保護の観点からも注目される制度。
07よくある間違い
完了前建物でも5%・1000万円基準を適用して保全不要と判断してしまう。
なぜ間違えるか:完了後建物の基準を完了前建物に誤って適用している。完了前は金額に関わらず保全が必要という特則を見落としている。
正しい理解:「完了前はゼロから保全」と暗記し、問題文で「完了前」を見たら即座に保全必要と反応する習慣をつける。
手付金と中間金を別々に判断し、合計額での保全要否を検討し忘れる。
なぜ間違えるか:法は「手付金等」として一体的に扱うため、受領済みの手付金と新たに受領する中間金を合算して判断する必要がある。
正しい理解:中間金の問題では「既受領の手付金＋中間金」の合計額を必ず計算する習慣をつける。
35条書面と37条書面の記載義務を混同する。
なぜ間違えるか:両書面の役割の違いを理解していない。35条書面は重要事項の説明、37条書面は契約内容の記録という異なる目的がある。
正しい理解:「保全なしは35条に記載、37条には記載不要」とセットで覚える。35条は説明、37条は契約内容と区別する。
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