平成30年(2018)本試験
問38
手付金等の保全措置過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法第41条および第41条の2に基づく手付金等の保全措置の要否判定、特に「未完成物件」と「完成物件」の免責限度額の違いと、保全措置の具体的な方法・時期に関する知識を問うものです。
宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約（所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。）を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の２の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
- 2当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
- 3当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
- 4当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業法第41条および第41条の2に基づく手付金等の保全措置の要否判定、特に「未完成物件」と「完成物件」の免責限度額の違いと、保全措置の具体的な方法・時期に関する知識を問うものです。
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02
深度分析
この問題は、宅建業法第41条および第41条の2に基づく手付金等の保全措置の要否判定、特に「未完成物件」と「完成物件」の免責限度額の違…
03
知識背景
手付金等の保全措置は、宅建業者が倒産した場合に、買主が支払った手付金や中間金が返還されないリスクを防ぐための制度です。未完成物件はリ…
04
覚え方
未完成は「ご（5%）とう（1000万）」、完成は「じゅう（10%）っとう（1000万）」。未完成はリスクが高いから5%と覚える。
05
試験のコツ
免責限度額を超えているかの計算問題
・保全措置の具体的な方法（保証期間や契約先）の正誤判定
・手付金と中間金の合計額での判定
06
実務での見え方
分譲マンションの販売において、購入者から工事中に手付金を受領する際、銀行との保証契約を締結し、証明書を交付することで、購入者は安心し…
07
よくある間違い
{"mistake":"未完成物件の免責限度額を10%と勘違いする。","why_wrong":"完成物件と混同しており、未完成物件…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法第41条および第41条の2に基づく手付金等の保全措置の要否判定、特に「未完成物件」と「完成物件」の免責限度額の違いと、保全措置の具体的な方法・時期に関する知識を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第41条宅地建物取引業法第41条の2宅地建物取引業法施行令第7条の2
論理の流れ
まず物件が未完成か完成かを確認し、それぞれの免責限度額（未完成：代金の5%か1000万円のいずれか低い額、完成：代金の10%か1000万円のいずれか低い額）を設定します。次に、受領しようとする金額がその限度額を超えるか計算します。超える場合は保全措置が必要となり、その措置の内容（保証期間や契約方法）が法令通りかを検証します。
重要な区別
未完成物件の免責限度額（5%または1000万円）と完成物件の免責限度額（10%または1000万円）の違い、および保証期間は「工事完成まで」ではなく「物件引渡しまで」である点を区別すること。
各選択肢のポイント
- 完成物件で代金3000万円の場合、限度額は10%の300万円。手付金200万円と中間金300万円の合計500万円は300万円を超えるため、保全措置が必要。
- 未完成物件の免責限度額は代金の5%または1000万円。本肢の設定（出題意図）では受領額が限度額を超えているため、保全措置が必要となる。
- 保全措置の方法は指定保管機関への寄託だけでなく、銀行等による保証や保険事業者による保証保険などもあるため、寄託契約に限定した記述は誤り。
- 保証契約の保証期間は、原則として物件の引渡しまでの間でなければならず、工事完成まででは不十分。
03知識背景
テーマ概要
手付金等の保全措置は、宅建業者が倒産した場合に、買主が支払った手付金や中間金が返還されないリスクを防ぐための制度です。未完成物件はリスクが高いため免責限度額が低く設定されています。
歴史的背景
バブル崩壊後の不動産業者の倒産により、買主が手付金を返してもらえない被害が多発したことを受け、消費者保護の観点から強化・整備されました。
関連法令
宅地建物取引業法第41条（手付金等の保全措置）宅地建物取引業法第41条の2（手付金等の保全措置）宅地建物取引業法施行令第7条の2
体系的位置づけ
宅建業法の「8種制限」の一つであり、営業活動に関する規制の中でも、特に金銭の受領に関する重要な消費者保護規定です。
前提知識
手付金と中間金の定義、未完成物件と完成物件の区別、免責限度額の計算式（代金×割合と上限額の比較）、保全措置の3つの具体的な方法（寄託、保証、保険）を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
未完成は「ご（5%）とう（1000万）」、完成は「じゅう（10%）っとう（1000万）」。未完成はリスクが高いから5%と覚える。
ビジュアル描写
工事中の家（未完成）は崩れるリスクがあるから、入れるお金（手付金）の上限（5%）を低く厳しくする。完成した家は頑丈なので上限（10%）を少し緩くするイメージ。
重要公式
未完成：Min(代金×5%, 1000万)\n完成：Min(代金×10%, 1000万)\n保全要否：受領額 > 限度額
関連連想
「未完成」＝「未熟」＝「小さい（5%）」と連想させる。「完成」＝「完璧」＝「大きい（10%）」と連想させる。
比較表
未完成物件：5%または1000万円（いずれか低い額）\n完成物件：10%または1000万円（いずれか低い額）\n保証期間：引渡しまで（工事完成ではない）
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。頻出かつ計算問題が出るため、確実に正解したい分野。
出題パターン
- 免責限度額を超えているかの計算問題
- 保全措置の具体的な方法（保証期間や契約先）の正誤判定
- 手付金と中間金の合計額での判定
解法・消去法
「工事完成まで」という期間や「指定保管機関のみ」といった限定表現があれば、それは誤りである可能性が高いため、消去法の有力な手がかりになる。
時間戦略
まず完成・未完成の別と代金額を見て、即座に限度額を計算し、選択肢の金額がオーバーしているかを確認する。計算が単純なら即答可能。
06実務応用
実務シナリオ
分譲マンションの販売において、購入者から工事中に手付金を受領する際、銀行との保証契約を締結し、証明書を交付することで、購入者は安心して資金を提供できます。
実務への影響
この制度があることで、未完成物件の販売が可能になり、デベロッパーは早期の資金化が可能となり、購入者は資金の安全が担保されます。
ケーススタディ
デベロッパーが倒産した際、保全措置を講じていた購入者は保証機関から手付金の返還を受けましたが、措置を講じていなかった購入者は返還を受けられないという事例が実際に存在します。
業界関連性
不動産流通業界における信頼性の根幹をなす制度であり、宅建業者が必ず守るべき業務です。
ニュース連動
経済不安が高まる時期には、宅建業者の経営破綻リスクが懸念されるため、本制度の重要性が再認識されることがあります。
07よくある間違い
未完成物件の免責限度額を10%と勘違いする。
なぜ間違えるか:完成物件と混同しており、未完成物件はリスクが高いため5%と低く設定されている点を見落としている。
正しい理解:「未完成＝5%」をセットで暗記し、問題文で「未完成」を見たら即座に5%かどうかを確認する癖をつける。
保証期間を「工事完成まで」と答える。
なぜ間違えるか:工事が完成しても引き渡しが行われなければリスクは残るため、引渡しが必要なことを理解していない。
正しい理解:「完成」ではなく「引渡し」という言葉に敏感になり、選択肢に「工事完成まで」とあれば即座に誤りと判断する。
手付金と中間金を別々に判断してしまう。
なぜ間違えるか:保全措置の要否は、それまでに受領した金額の合計額で判断するというルールを理解していない。
正しい理解:「合計額」というキーワードを意識し、中間金の受領時には必ずそれまでの手付金を足し算する。
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