令和元年(2019)本試験
問37
手付金等の保全措置過去問
この問題の全体像
未完成物件の売買における手付金等の保全措置の要否を問う問題。代金3,000万円の5%は150万円であり、これを超える手付金等を受領する場合に保全措置が義務付けられる。各選択肢で保全措置の対象範囲と受領可否を判断する。
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａが手付金として200万円を受領しようとする場合、Ａは、Ｂに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。
- 2Ａが手付金を受領している場合、Ｂが契約の履行に着手する前であっても、Ａは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を現実に提供して契約を解除することができない。
- 3Ａが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Ａは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。
- 4Ａが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Ａは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
未完成物件の売買における手付金等の保全措置の要否を問う問題。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
未完成物件の売買における手付金等の保全措置の要否を問う問題。代金3,000万円の5%は150万円であり、これを超える手付金等を受領す…
03
知識背景
宅建業法41条は、未完成物件の売買において買主を保護するため、売主である宅建業者が手付金等を受領する際の保全措置を義務付けている。代…
04
覚え方
未完成は5%超で保全必須、完成は5%超又は1000万超。『未完成は安心（5%）できない、完成は千（1000万）万別』と覚える。
05
試験のコツ
未完成物件と完成物件の閾値の違いを問う問題
・保全措置の対象額の計算を問う問題
・保全措置を講じた後の受領可否を問う問題
06
実務での見え方
新築分譲マンションの販売現場で、購入者から手付金を受領する際、建物が未完成であれば代金の5%を超える金額について銀行保証等の保全措置…
02深度分析
要約
未完成物件の売買における手付金等の保全措置の要否を問う問題。代金3,000万円の5%は150万円であり、これを超える手付金等を受領する場合に保全措置が義務付けられる。各選択肢で保全措置の対象範囲と受領可否を判断する。
法的根拠
宅建業法第41条宅建業法第41条の2宅建業法第39条民法第557条
論理の流れ
まず物件が未完成物件であることを確認し、保全措置が必要となる閾値（代金の5%＝150万円）を計算する。次に各選択肢の手付金等の額が閾値を超えるかを判断し、超える場合は保全措置が義務となる。保全措置を講じた部分については受領が可能となる。選択肢3は合計200万円について保全措置を講じるため正しい。
重要な区別
未完成物件では代金の5%を超える手付金等について保全措置が必須。完成物件では代金の5%かつ1,000万円を超える場合に保全措置が必要。この違いが本問の核心である。
各選択肢のポイント
- 保全措置は法律上の義務であり、書面で告げれば不要になるものではない。200万円は150万円を超えるため保全措置が必須である。
- 宅建業者が売主の場合、買主が非業者なら手付放棄による解除はできない（法39条2項）。正当な理由の有無は関係ない。
- 手付金150万円と中間金50万円の合計200万円は閾値150万円を超えるため、保全措置を講じれば中間金を受領できる。
- 合計650万円について保全措置を講じているため、中間金500万円を受領することは可能である。保全措置により受領が認められる。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法41条は、未完成物件の売買において買主を保護するため、売主である宅建業者が手付金等を受領する際の保全措置を義務付けている。代金の5%を超える手付金等を受領する場合、銀行保証等の保全措置が必要となる。これは売主の倒産等から買主を守る制度である。
歴史的背景
昭和57年の法改正で導入された制度。それ以前は未完成物件の売買で売主が倒産した場合、買主が手付金を回収できない問題が多発した。バブル期の不動産トラブルを背景に買主保護が強化された。
関連法令
宅建業法第41条（手付金等の保全措置）宅建業法第41条の2（保全措置の特例）宅建業法第39条（手付等の額の制限）民法第557条（手付）
体系的位置づけ
宅建業法の8種制限の中で最も重要な論点の一つ。宅建試験では毎年のように出題される必須分野であり、未完成物件と完成物件の区別が鍵となる。
前提知識
手付金の意味、未完成物件と完成物件の区別、代金の5%の計算方法、保全措置の内容（銀行保証、保険契約等）を理解しておく必要がある。また手付放棄による解除の制限（法39条）も関連知識として重要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
未完成は5%超で保全必須、完成は5%超又は1000万超。『未完成は安心（5%）できない、完成は千（1000万）万別』と覚える。
ビジュアル描写
代金を円グラフでイメージし、5%の部分を着色。未完成物件ではこの5%ラインを超えた瞬間に保全措置のスイッチが入ると視覚化する。
重要公式
未完成物件：手付金等 ＞ 代金 × 5% → 保全措置必須。完成物件：手付金等 ＞ 代金 × 10% 又は ＞ 1,000万円 → 保全措置必須
関連連想
未完成＝まだ完成していない＝不安＝閾値が低い（5%のみ）。完成＝安心＝閾値が高い（10%又は1000万円）と連想する。
比較表
未完成物件：代金の5%超→保全措置必須／完成物件：代金の5%超又は1000万超→保全措置必須／共通：保全措置講じれば受領可能
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要論点。8種制限の中でも保全措置は頻出であり、未完成・完成の区別とセットで問われる。
重要度
A:最重要。買主保護の核心制度であり、実務でも頻繁に関わる。必ず得点すべき分野。
出題パターン
- 未完成物件と完成物件の閾値の違いを問う問題
- 保全措置の対象額の計算を問う問題
- 保全措置を講じた後の受領可否を問う問題
解法・消去法
「保全措置を講じれば受領できない」という選択肢は即座に誤りと判断。保全措置は受領を可能にする制度だからである。また「告げれば不要」も誤り。
時間戦略
まず未完成か完成かを確認し、代金の5%を即座に計算（3,000万円なら150万円）。各選択肢の金額と比較して判断。2分以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
新築分譲マンションの販売現場で、購入者から手付金を受領する際、建物が未完成であれば代金の5%を超える金額について銀行保証等の保全措置を講じる必要がある。実務では契約前に保全措置の手配を行う。
実務への影響
この制度により、売主であるデベロッパーが倒産しても買主の手付金が保護される。不動産取引の信用性を高め、消費者保護に大きく貢献している。
ケーススタディ
あるデベロッパーが未完成マンションを3,000万円で販売し、手付金200万円を受領しようとした。代金の5%は150万円であるため、200万円全額について銀行保証を受ける必要があった。この手続きを怠ると業務停止処分の対象となる。
業界関連性
不動産業界では保全措置のコスト（保証料等）が販売費用に影響する。また、大手業者は自社保証を活用する場合もあり、実務上重要な知識である。
ニュース連動
近年の不動産価格高騰に伴い、手付金の金額も増加傾向にあり、保全措置の重要性が高まっている。サブリース問題等でも買主保護の観点から注目されている。
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