平成26年(2014)本試験
問33
手付金等の保全措置過去問
この問題の全体像
未完成建物の売買における手付金等の保全措置の要否を問う問題。買主が宅建業者か否か、および金額が基準を超えるかが判断軸となる。特に業者間取引における「超える」の意味と、個人買主への「全額」保全がポイント。
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合において、宅地建物取引業法第41条第１項に規定する手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、同法に違反するものはどれか。
- 1Ａは、宅地建物取引業者であるＢと契約を締結し、保全措置を講じずに、Ｂから手付金として1,000万円を受領した。
- 2Ａは、宅地建物取引業者でないＣと契約を締結し、保全措置を講じた上でＣから1,000万円の手付金を受領した。
- 3Ａは、宅地建物取引業者でないＤと契約を締結し、保全措置を講じることなくＤから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。
- 4Ａは、宅地建物取引業者でないＥと契約を締結し、Ｅから手付金100万円と中間金500万円を受領したが、既に当該建物についてＡからＥへの所有権移転の登記を完了していたため、保全措置を講じなかった。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
未完成建物の売買における手付金等の保全措置の要否を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
未完成建物の売買における手付金等の保全措置の要否を問う問題。買主が宅建業者か否か、および金額が基準を超えるかが判断軸となる。特に業者…
03
知識背景
宅建業法の8種制限の一つである「手付金等の保全措置」。未完成物件の売買はリスクが高いため、買主保護の観点から業者間取引を除き、受領前…
04
覚え方
未完成・個人＝「全額」保全。業者間＝「超えたら」保全。
05
試験のコツ
買主の属性違い（業者か個人か）
・金額の境界値（1000万円、10%）
・所有権移転登記の有無
06
実務での見え方
分譲マンションの販売において、契約時に手付金を受領する際、必ず金融機関との保証委託契約等を締結し、証明書を交付する。
07
よくある間違い
{"mistake":"未完成物件の個人買主にも「1000万円以下なら不要」と誤解する。","why_wrong":"完成物件の基準…
02深度分析
要約
未完成建物の売買における手付金等の保全措置の要否を問う問題。買主が宅建業者か否か、および金額が基準を超えるかが判断軸となる。特に業者間取引における「超える」の意味と、個人買主への「全額」保全がポイント。
法的根拠
宅地建物取引業法第41条第1項宅地建物取引業法第41条の2宅地建物取引業法第41条第1項ただし書
論理の流れ
まず売主が業者で未完成物件であることを確認。次に買主が業者か個人かで適用条文を分ける。個人買主なら41条（全額保全）、業者買主なら41条の2（10%または1000万円超）。選択肢3は個人買主に100万円を無保全で受領しており41条違反となる。
重要な区別
未完成物件の個人買主への売買では、金額の多寡にかかわらず保全措置が必須である点。業者間取引では「超える」場合にのみ必要となる点。
各選択肢のポイント
- 業者間取引では1000万円以下（1000万円を超えない）は保全不要だから。
- 個人買主だが、要件を満たす保全措置を講じているため適法だから。
- 個人買主への未完成物件売買では、100万円であっても保全措置が必要だから。
- 所有権移転登記が完了していれば、保全措置は不要となるから。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法の8種制限の一つである「手付金等の保全措置」。未完成物件の売買はリスクが高いため、買主保護の観点から業者間取引を除き、受領前に保全が義務付けられている。
歴史的背景
バブル崩壊後のマンション未完成倒産等による買主被害を防ぐため、消費者保護の観点から強化された規制。
関連法令
宅地建物取引業法第41条宅地建物取引業法第41条の2民法第557条
体系的位置づけ
業務に関する規制（8種制限）の中核をなす項目であり、宅建試験の頻出論点。
前提知識
「未完成物件」と「完成物件」の違い、「業者間取引」と「個人との取引」の違い、手付金等の定義。
04記憶テクニック
語呂合わせ
未完成・個人＝「全額」保全。業者間＝「超えたら」保全。
ビジュアル描写
個人買主には「全額」をカバーする大きな安全ネットが必要。業者買主には「一定額以上」からネットが必要。
重要公式
未完成＋個人＝0円から保全。未完成＋業者＝1000万超または10%超。
関連連想
未完成＝リスク大＝個人には厳しい。
比較表
未完成物件：個人（全額）、業者（10%or1000万超）。完成物件：個人（10%or1000万超）、業者（不要）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。8種制限の代表格。
出題パターン
- 買主の属性違い（業者か個人か）
- 金額の境界値（1000万円、10%）
- 所有権移転登記の有無
解法・消去法
「個人買主」「未完成」「無保全」の組み合わせがあれば即座に違反候補とする。
時間戦略
買主が個人か業者かを先に見て、条文を即座に当てはめる。60秒以内。
06実務応用
実務シナリオ
分譲マンションの販売において、契約時に手付金を受領する際、必ず金融機関との保証委託契約等を締結し、証明書を交付する。
実務への影響
開発業者の倒産リスクに備え、買主の資金が返還される仕組みを確保し、取引の安全性を高める。
ケーススタディ
開発業者が破綻した際、保全措置が講じられていれば、買主は手付金の返還を受けることができる。
業界関連性
不動産流通業界、特にデベロッパー業務において必須のコンプライアンス事項。
ニュース連動
住宅販売業者の経営破綻ニュースの際、保全措置の有無が被害額を左右する。
07よくある間違い
未完成物件の個人買主にも「1000万円以下なら不要」と誤解する。
なぜ間違えるか:完成物件の基準（10%または1000万円以下）と混同しているため。
正しい理解:未完成物件は「リスク高」＝「全額保全」と覚える。
業者間取引の基準「1000万円を超える」を「1000万円以上」と読み違える。
なぜ間違えるか:法律用語の「超える」と「以上」の区別が曖昧なため。
正しい理解:境界値の問題では「超える」に注目して線を引く。
所有権移転登記が完了していれば、金額に関わらず保全不要であることを知らない。
なぜ間違えるか:条文のただし書きの例外規定を暗記していないため。
正しい理解:登記＝リスク解消＝保全不要と連想させる。
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