平成25年(2013)本試験
問40
手付金等の保全措置過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業者が自ら売主となる場合の手付金等の保全措置について、未完成物件の5%・1000万円ルール、業者間取引の適用除外、および用語の正確性を問うものです。
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする。
- 1Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。
- 2Ａは、宅地建物取引業者Ｃに販売代理の依頼をし、宅地建物取引業者でない買主Ｄと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。この場合、Ａ又はＣのいずれかが保全措置を講ずることにより、Ａは、代金の額の５％を超える手付金を受領することができる。
- 3Ａは、宅地建物取引業者である買主Ｅとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。
- 4Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｆと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の５％以内であれば保全措置を講ずる必要はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業者が自ら売主となる場合の手付金等の保全措置について、未完成物件の5%・1000万円ルール、業者間取引の適用除外、および用語の正確性を問うものです。
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02
深度分析
この問題は、宅建業者が自ら売主となる場合の手付金等の保全措置について、未完成物件の5%・1000万円ルール、業者間取引の適用除外、お…
03
知識背景
8種制限の一つである手付金等の保全措置は、未完成物件の売買において、買主が代金の一部を支払った後に業者が倒産等した場合に備え、買主の…
04
覚え方
「未完成は5%、完成は10%、業者同士は無制限」と覚えましょう。
05
試験のコツ
業者間取引の適用除外
・手付金等の範囲（中間金の合算）
・代理業者による措置
・用語の正誤（連帯保証等）
06
実務での見え方
分譲マンションの購入時に、工事完了前に手付金を支払う場合、業者が銀行の保証書を発行しているか確認することで、もし業者が倒産しても手付…
07
よくある間違い
{"mistake":"中間金を手付金等に含めずに計算してしまう。","why_wrong":"手付金だけでなく、名称を問わず受領す…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業者が自ら売主となる場合の手付金等の保全措置について、未完成物件の5%・1000万円ルール、業者間取引の適用除外、および用語の正確性を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第41条宅地建物取引業法第41条の2宅地建物取引業法施行令第7条の2
論理の流れ
まず買主が宅建業者か否かを確認します。業者であれば保全措置の規定は適用されないため、選択肢3が正解となります。非業者の場合、物件が未完成か完成かで限度額（未完成は5%または1000万円）を判定します。選択肢1は用語「連帯保証」が誤りです。選択肢2は代理業者が措置を講じる点が誤りです。選択肢4は中間金を合算する点が誤りです。
重要な区別
買主が宅建業者である場合、手付金等の保全措置の規定は適用されないという「業者間取引の例外」が最も重要な区別です。
各選択肢のポイント
- 「連帯保証」という用語が誤りです。宅建業法では「金融機関の保証」と規定しており、民法の連帯保証とは異なります。
- 代理業者がいる場合、売主ではなく代理業者が保全措置を講じる必要があるため、「A又はC」とする記述は誤りです。
- 買主が宅建業者である場合、8種制限（手付金等の保全措置）は適用されないため、保全措置を講じずに手付金を受領できます。
- 中間金も「手付金等」に含まれます。合計300万円は代金の5%（200万円）を超えるため、保全措置が必要です。
03知識背景
テーマ概要
8種制限の一つである手付金等の保全措置は、未完成物件の売買において、買主が代金の一部を支払った後に業者が倒産等した場合に備え、買主の金銭的被害を防ぐための消費者保護制度です。
歴史的背景
バブル崩壊後のマンション販売不振による手付金被害や、未完成物件の欠陥問題を背景に、消費者保護の観点から規制が強化されました。
関連法令
宅地建物取引業法第41条（手付金等の保全措置）宅地建物取引業法第39条（手付金等の額の制限）民法第554条（手付）
体系的位置づけ
宅建業法の「8種制限」の中核をなす分野であり、毎年のように出題される最重要項目の一つです。
前提知識
「手付金等」の定義（手付金、中間金、内金など名称を問わず受領する金銭）、未完成物件と完成物件の違い、保全措置の具体的な3つの方法（保証、保険、保管）を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「未完成は5%、完成は10%、業者同士は無制限」と覚えましょう。
ビジュアル描写
コップに水（手付金）を注ぐイメージ。未完成のコップは5%のラインで止まる。それ以上入れたいなら「保全措置」という蓋が必要。
重要公式
限度額＝代金額×5%（未完成）または10%（完成）と1000万円のいずれか低い方。
関連連想
「8種制限」は弱者（消費者）を守るためのもの。強者（業者）同士の喧嘩は放置（適用なし）。
比較表
未完成物件：限度額5%または1000万円。完成物件：限度額10%または1000万円。いずれか低い方が限度額。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。8種制限の基本中の基本であり、確実に得点したい分野です。
出題パターン
- 業者間取引の適用除外
- 手付金等の範囲（中間金の合算）
- 代理業者による措置
- 用語の正誤（連帯保証等）
解法・消去法
買主が業者である選択肢があれば、まずはそれが正解（または誤りの理由）を検討する。用語「連帯保証」があれば即座に×と判断できる。
時間戦略
買主が業者かどうかを最初に確認し、業者なら即座に正解候補と判断できるため、計算時間を短縮できます。
06実務応用
実務シナリオ
分譲マンションの購入時に、工事完了前に手付金を支払う場合、業者が銀行の保証書を発行しているか確認することで、もし業者が倒産しても手付金が返還される仕組みです。
実務への影響
不動産取引における信頼性を担保し、消費者が安心して物件を購入できる環境を整備しています。
ケーススタディ
開発業者が破綻した際、保全措置が講じられていた買主は銀行等から返金を受けたが、措置されていなかった買主は全額損失を被った事例があります。
業界関連性
不動産流通業界において、業者のコンプライアンス遵守の最重要項目の一つです。
ニュース連動
住宅販売業者の経営破綻ニュースの際、保全措置の有無が消費者被害の規模を左右するとして話題になります。
07よくある間違い
中間金を手付金等に含めずに計算してしまう。
なぜ間違えるか:手付金だけでなく、名称を問わず受領する金銭（中間金等）は全て合算して判断するというルールを理解していないため。
正しい理解:「手付金等」＝「受領金額合計」と覚え、問題文に「中間金」「内金」が出たら即座に足し算する癖をつける。
「連帯保証」という民法用語を宅建業法の用語として正しいと勘違いする。
なぜ間違えるか:宅建業法が定める用語の正確性（「保証」）に対する意識が低く、似たような意味の言葉で正誤判断してしまうため。
正しい理解:「連帯保証」という言葉を見たら即座に警戒する。宅建業法では「保証」のみと覚える。
業者間取引でも保全措置が必要だと誤解する。
なぜ間違えるか:8種制限が「業者と非業者」の関係を規律するものであるという基本趣旨を見落としているため。
正しい理解:問題文の「買主」の属性（業者か非業者か）を最初にチェックするクセをつける。
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