平成26年(2014)本試験
問34
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
35条書面における説明事項の範囲、特に建物の区分所有等に関する事項（専有部分の用途、利用制限、管理に関する事項等）と、その他の事項（耐震診断、津波防災区域、瑕疵担保保証等）の説明義務の有無を問う問題。
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。
- 2建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第１項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第１項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
- 3建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。
- 4区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、１棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
35条書面における説明事項の範囲、特に建物の区分所有等に関する事項（専有部分の用途、利用制限、管理に関する事項等）と、その他の事項（耐震診断、津波防災区域、瑕疵担保保証等）の説明義務の有無を問う問題。
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02
深度分析
35条書面における説明事項の範囲、特に建物の区分所有等に関する事項（専有部分の用途、利用制限、管理に関する事項等）と、その他の事項（…
03
知識背景
宅建業法35条は、取引物件に関する重要な事項を契約成立前に書面を交付して説明する義務を定めている。特に区分所有建物では、専有部分の利…
04
覚え方
「専有用途は説明するが、専用使用権は説明しない（35条）」と覚える。
05
試験のコツ
説明不要事項を説明必要としている誤り
・説明必要事項を説明不要としている誤り
06
実務での見え方
マンションの賃貸借契約において、ペットの可否や楽器の演奏禁止などの利用制限は入居前に説明されるが、特定の住戸に付随する専用庭の使用権…
07
よくある間違い
{"mistake":"専用使用権についても説明が必要だと誤解している。","why_wrong":"「専用」という言葉に引っ張られ…
02深度分析
要約
35条書面における説明事項の範囲、特に建物の区分所有等に関する事項（専有部分の用途、利用制限、管理に関する事項等）と、その他の事項（耐震診断、津波防災区域、瑕疵担保保証等）の説明義務の有無を問う問題。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条第1項第6号宅地建物取引業法第35条第1項第14号津波防災地域づくりに関する法律第53条特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律
論理の流れ
選択肢1は、宅建業者に耐震診断実施義務はないため誤り。選択肢2は、津波災害警戒区域も説明対象であるため誤り。選択肢3は、保証保険契約も説明対象であるため誤り。選択肢4は、専有部分の用途や利用制限は説明義務があるが、専用使用権に関する規約は35条1項6号の説明事項に含まれないため正しい。
重要な区別
専有部分の「用途・利用制限」と、共用部分の「専用使用権」は区別され、後者は35条説明事項ではないという点。
各選択肢のポイント
- 耐震診断の実施義務はなく、有無が判別しない旨を説明すれば足りるため誤り。
- 津波災害警戒区域も宅建業法35条1項14号に基づき説明が必要であるため誤り。
- 保証保険契約の締結も履行措置の一つであり、その概要の説明が必要であるため誤り。
- 専用使用権に関する規約の定めは35条1項6号の説明事項に含まれないため正しい。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法35条は、取引物件に関する重要な事項を契約成立前に書面を交付して説明する義務を定めている。特に区分所有建物では、専有部分の利用制限や管理の方法が生活に直結するため重要視される。
歴史的背景
津波防災地域づくりに関する法律は2011年の東日本大震災を契機に制定され、宅建業法の説明事項にも追加された。瑕疵担保保証金制度は住宅品質確保促進法の一環として整備された。
関連法令
宅地建物取引業法第35条建物の区分所有等に関する法律津波防災地域づくりに関する法律特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律
体系的位置づけ
宅建業法の「重要事項の説明」は、契約不適合責任等と並び、取引の安全と消費者保護を図る中核的な規定である。
前提知識
35条書面と37条書面（契約書面）の違い、区分所有法における専有部分と共用部分の定義、瑕疵担保責任履行確保法の仕組みを理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「専有用途は説明するが、専用使用権は説明しない（35条）」と覚える。
ビジュアル描写
マンションの部屋の中（専有部分）のルールは説明するが、駐車場やバルコニー（専用使用権）の割り当てルールは説明不要とイメージする。
重要公式
35条説明＝「専有部分の用途」「利用制限」「管理」。
関連連想
「専用」が重なるとややこしいが、「専有（部屋）」は重要、「専用（共用部分の独占）」は35条では重要ではないと連想。
比較表
専有部分の用途（説明あり）vs 専用使用権（説明なし）。津波防護区域（説明あり）vs 津波災害警戒区域（説明あり）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回出題される頻出論点。
重要度
A:最重要。35条説明事項は毎年のように出題される。
出題パターン
- 説明不要事項を説明必要としている誤り
- 説明必要事項を説明不要としている誤り
解法・消去法
「～する必要がある」「～しなければならない」といった強い義務規定の選択肢は、条文に明記がなければ誤りである可能性が高い。
時間戦略
条文の正確な記憶があれば即答可能。迷ったら「義務を負わせすぎる選択肢」は誤りと判断する。
06実務応用
実務シナリオ
マンションの賃貸借契約において、ペットの可否や楽器の演奏禁止などの利用制限は入居前に説明されるが、特定の住戸に付随する専用庭の使用権についての規約詳細までは必ずしも説明されない場合がある。
実務への影響
説明事項を漏らすと宅建業法違反となり、指示処分や業務停止処分の対象となるリスクがある。
ケーススタディ
入居後に「ペット不可」という規約を知らされていなかったトラブルは、35条説明不履行による損害賠償につながる可能性がある。
業界関連性
重要事項説明は宅建業者の最も重要な業務の一つであり、信頼性に直結する。
ニュース連動
自然災害の頻発に伴い、ハザードマップや津波区域に関する説明の重要性が増している。
07よくある間違い
専用使用権についても説明が必要だと誤解している。
なぜ間違えるか:「専用」という言葉に引っ張られ、専有部分と混同するため。
正しい理解:「専有（部屋）」はOK、「専用（共用の独占）」はNGと区別して覚える。
津波災害警戒区域の説明が不要だと誤解している。
なぜ間違えるか:区域名が似ており、防護区域のみ覚えているため。
正しい理解:「津波」がつく区域は全部説明対象と覚える。
耐震診断の記録がない場合、自分で診断しなければならないと考える。
なぜ間違えるか:消費者保護の観点から義務を広く捉えすぎている。
正しい理解:業者にコストや負担を強いる選択肢は通常誤りであると判断する。
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