令和4年(2022)本試験
問34
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法35条の重要事項説明に関する問題で、建物状況調査、造成宅地防災区域、石綿調査、耐震診断の説明義務の内容を問う。特に耐震診断の説明において「その旨」か「結果の概要」かの違いが正誤の分かれ目となる。
宅地建物取引業者が建物の売買の媒介の際に行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1当該建物が既存の木造建物であるときは、宅地建物取引業法第34条の２第１項第４号に規定する建物状況調査を過去１年以内に実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。
- 2当該建物が宅地造成及び特定盛土等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。
- 3当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容を説明しなければならない。
- 4当該建物（昭和56年５月31日以前に新築の工事に着手したもの）が指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その旨を説明しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法35条の重要事項説明に関する問題で、建物状況調査、造成宅地防災区域、石綿調査、耐震診断の説明義務の内容を問う。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法35条の重要事項説明に関する問題で、建物状況調査、造成宅地防災区域、石綿調査、耐震診断の説明義務の内容を問う。特に耐震診断の…
03
知識背景
宅建業法35条は重要事項説明制度を規定し、宅建業者が取引の相手方に物件の重要な事項を説明することを義務付けている。説明内容は法令制限…
04
覚え方
「結果の概要」が必要な項目：建物状況調査、耐震診断、石綿調査。「その旨」でよい項目：法令制限、区域指定等。「結果」には中身があると覚…
05
試験のコツ
説明内容の正誤判定（「その旨」vs「結果の概要」）
・説明義務の有無
・説明すべき項目の組み合わせ問題
06
実務での見え方
宅建業者が中古住宅の売買媒介を行う際、重要事項説明書を作成し、建物状況調査報告書や耐震診断結果に基づいて買主に説明を行う。説明を怠る…
07
よくある間違い
{"mistake":"耐震診断の説明で「その旨」で十分と誤解し、選択肢4を正しいと判断してしまう。","why_wrong":"「…
02深度分析
要約
宅建業法35条の重要事項説明に関する問題で、建物状況調査、造成宅地防災区域、石綿調査、耐震診断の説明義務の内容を問う。特に耐震診断の説明において「その旨」か「結果の概要」かの違いが正誤の分かれ目となる。
法的根拠
宅建業法第35条第1項第6号宅建業法第35条第1項第12号の2宅建業法第35条第1項第13号宅建業法第35条第1項第14号宅建業法第34条の2第1項第4号
論理の流れ
各選択肢について、宅建業法35条各号の規定内容と照らし合わせる。選択肢1は建物状況調査の実施有無と結果の概要の説明義務があり正しい。選択肢2は造成宅地防災区域の説明義務があり正しい。選択肢3は石綿調査結果の説明義務があり正しい。選択肢4は耐震診断について「その旨」の説明としているが、法35条1項13号では「その結果の概要」の説明が必要であり、「その旨」では不十分であるため誤り。
重要な区別
耐震診断の説明義務において、「その旨（診断を受けたという事実）」の説明で足りるのか、「その結果の概要」まで説明が必要なのかの区別が本問の核心である。
各選択肢のポイント
- 宅建業法35条1項12号の2の通り、既存木造建物の建物状況調査の実施有無と結果の概要の説明義務は正しい。
- 宅建業法35条1項6号の通り、造成宅地防災区域内にあることの説明義務は正しい。
- 宅建業法35条1項14号の通り、石綿使用の有無の調査結果が記録されている場合の説明義務は正しい。
- 耐震診断を受けた場合、法35条1項13号により「その結果の概要」の説明が必要であり、「その旨」だけでは不十分である。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法35条は重要事項説明制度を規定し、宅建業者が取引の相手方に物件の重要な事項を説明することを義務付けている。説明内容は法令制限、権利関係、物件状況など多岐にわたり、近年は耐震性や石綿など建物の安全性に関する項目が追加されている。
歴史的背景
重要事項説明制度は消費者保護の観点から設けられ、近年の改正で建物状況調査（2020年4月）、石綿調査（2021年8月）、耐震診断（2016年4月）などの説明義務が順次追加された。建物の安全性確保への社会的要請を反映している。
関連法令
宅建業法第35条宅建業法第34条の2宅地造成及び特定盛土等規制法建築基準法石綿障害予防規則
体系的位置づけ
宅建業法の核心的制度の一つであり、毎年必ず出題される重要論点。34条書面（契約締結前）と35条書面（重要事項説明）の対比理解が不可欠である。
前提知識
35条書面の説明事項は約20項目あり、各項目の説明内容（「その旨」か「結果の概要」か等）を正確に区別する必要がある。特に近年追加された建物安全性関連項目は出題頻度が高い。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「結果の概要」が必要な項目：建物状況調査、耐震診断、石綿調査。「その旨」でよい項目：法令制限、区域指定等。「結果」には中身があると覚える。
ビジュアル描写
重要事項説明を「事実の報告」と「結果の報告」に分類。事実は「その旨」、結果は「概要・内容」が必要。診断・調査系は結果の報告が必要とイメージ。
重要公式
診断・調査系＝結果の概要必要／区域・制限系＝その旨でOK／例外：建物状況調査は実施有無＋結果の概要
関連連想
「診断」や「調査」は医者の検査結果と同じで、結果の中身まで説明が必要と連想する。
比較表
説明内容の比較：建物状況調査→実施有無＋結果の概要／耐震診断→結果の概要／石綿調査→結果の内容／造成宅地防災区域→その旨／都市計画区域→その旨
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要論点。35条書面の説明事項は頻出であり、特に近年追加項目からの出題が多い。
重要度
A:最重要。宅建業法の中核的制度であり、実務でも日常的に使用する知識であるため必須。
出題パターン
- 説明内容の正誤判定（「その旨」vs「結果の概要」）
- 説明義務の有無
- 説明すべき項目の組み合わせ問題
解法・消去法
「その旨」と「結果の概要・内容」の使い分けに注目。診断・調査系で「その旨」とあれば疑ってかかる。正しい選択肢を3つ見つけて消去法で解答する。
時間戦略
35条関連問題は知識があれば1分以内で解答可能。説明内容のキーワード（「その旨」「結果の概要」等）に着目して素早く判断する。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が中古住宅の売買媒介を行う際、重要事項説明書を作成し、建物状況調査報告書や耐震診断結果に基づいて買主に説明を行う。説明を怠ると宅建業法違反として懲戒処分の対象となる。
実務への影響
重要事項説明は取引トラブル防止の核心制度。説明不足はクレームや訴訟の原因となり、業者の信用失墜につながるため、実務では詳細な説明が求められる。
ケーススタディ
昭和50年建築の中古住宅を媒介する場合、耐震診断を受けていれば結果の概要を、石綿調査があればその内容を、建物状況調査があれば実施有無と結果の概要をそれぞれ説明する必要がある。
業界関連性
不動産取引の透明性と消費者保護の要であり、宅建業者の専門性を示す重要な業務である。
ニュース連動
近年の地震被害や老朽建物問題、アスベスト問題など社会的関心が高く、説明義務の重要性が増している。
07よくある間違い
耐震診断の説明で「その旨」で十分と誤解し、選択肢4を正しいと判断してしまう。
なぜ間違えるか:「その旨」と「結果の概要」の違いを正確に理解していない。診断結果には具体的な安全性の評価が含まれるため、結果の概要まで説明が必要。
正しい理解:診断・調査系の項目は「結果」の説明が必要と覚える。「その旨」という表現が出たら、診断・調査系かどうか確認する習慣をつける。
建物状況調査の説明内容を「結果の概要」のみと誤解する。
なぜ間違えるか:建物状況調査は実施していない場合も想定されるため、まず実施有無の説明が必要。
正しい理解:建物状況調査は「実施有無」＋「結果の概要」のセットで覚える。実施していない場合の説明も義務付けられている点に注意。
石綿調査の説明義務を「調査を実施した場合のみ」と誤解する。
なぜ間違えるか:石綿調査は結果が記録されている場合に説明義務が生じるが、記録の有無の確認自体が実務上必要。
正しい理解:石綿調査は「結果が記録されている場合」に限定して説明義務が発生する。条件付きの義務である点を正確に理解する。
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