令和7年(2025)本試験
問37
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法第35条の重要事項説明義務に関する問題。建物の貸借と売買で説明事項が異なる点、規約案の説明要否、建物状況調査の説明義務が問われている。特に建物状況調査は2020年改正で追加された重要事項である。
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第61条第１項に基づく建物の構造に係る制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
- 2マンションの分譲を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めが案の段階であるときは、説明する必要はない。
- 3建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。
- 4鉄筋コンクリート造の既存の共同住宅の販売を行う場合、宅地建物取引業法第34条の２第１項第４号に規定する建物状況調査を１年６か月前に実施したときは、建物状況調査を実施したこと、その結果の概要について説明しなくてはならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法第35条の重要事項説明義務に関する問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法第35条の重要事項説明義務に関する問題。建物の貸借と売買で説明事項が異なる点、規約案の説明要否、建物状況調査の説明義務が問わ…
03
知識背景
宅建業法第35条は重要事項説明義務を規定しており、宅建士が取引前に書面を交付して説明することを義務付けている。説明事項は取引態様（売…
04
覚え方
「売買は全部、貸借は一部」売買は説明事項が多く、貸借は限定される。建物状況調査は「売買のみ、1年以内」で覚える。
05
試験のコツ
売買と貸借の説明事項の差異を問う問題
・規約案の説明要否を問う問題
・建物状況調査の説明義務を問う問題
06
実務での見え方
実務では、売買契約前に重要事項説明書を作成し、宅建士が買主に説明する。建物状況調査を実施した物件では、調査報告書に基づき雨漏りや構造…
07
よくある間違い
{"mistake":"建物の貸借でも都市計画法上の制限を説明しなければならないと誤解する","why_wrong":"35条1項1…
02深度分析
要約
宅建業法第35条の重要事項説明義務に関する問題。建物の貸借と売買で説明事項が異なる点、規約案の説明要否、建物状況調査の説明義務が問われている。特に建物状況調査は2020年改正で追加された重要事項である。
法的根拠
宅建業法第35条第1項宅建業法第35条第1項第11号宅建業法第35条第1項第12号宅建業法第35条第1項第17号宅建業法第34条の2第1項第4号
論理の流れ
まず各選択肢の取引態様（貸借か売買か）を確認する。選択肢1と3は建物の貸借であり、都市計画法上の制限や金銭授受の説明義務はない。選択肢2は規約案の説明義務がある。選択肢4は建物状況調査の説明義務があり、調査から1年以内であれば説明が必要。以上から正解は4となる。
重要な区別
建物の貸借と売買で説明義務事項が大きく異なる点が最重要。貸借の場合は都市計画法上の制限、金銭授受の説明は不要。建物状況調査は売買のみ対象。
各選択肢のポイント
- 建物の貸借の場合、都市計画法・建築基準法の制限に関する説明義務はない。宅建業法35条1項11号は売買等のみ適用。
- 規約の定めが案の段階であっても説明が必要。宅建業法35条1項12号は「案を含む」と明記されており、案も説明対象。
- 建物の貸借の場合、借賃以外の金銭授受に関する説明義務はない。宅建業法35条1項6号は売買等のみ適用される。
- 建物状況調査を実施した場合、その旨と結果の概要を説明する義務がある。調査から1年以内は有効期間内。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法第35条は重要事項説明義務を規定しており、宅建士が取引前に書面を交付して説明することを義務付けている。説明事項は取引態様（売買・貸借）により異なり、売買の方が説明事項が多い。2020年改正で建物状況調査が追加された。
歴史的背景
重要事項説明制度は取引の公正と消費者保護を目的に設けられた。2020年改正で既存住宅の売買における建物状況調査が説明事項に追加され、瑕疵担保責任の特例と連動する制度となった。
関連法令
宅建業法第35条宅建業法第34条の2宅建業法第41条の2建築基準法第61条区分所有法第2条第3項
体系的位置づけ
宅建業法の中核的制度であり、毎年必ず出題される重要論点。35条書面と37条書面の違いとともに、売買と貸借の説明事項の差異は頻出パターン。
前提知識
35条書面と37条書面の違い、売買と貸借の説明事項の差異、宅建士が説明する必要があること、建物状況調査制度の概要、規約案の取扱いについて理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「売買は全部、貸借は一部」売買は説明事項が多く、貸借は限定される。建物状況調査は「売買のみ、1年以内」で覚える。
ビジュアル描写
35条書面を「売買用」と「貸借用」の2種類のチェックリストとしてイメージ。貸借用は項目が少なくシンプル。建物状況調査は売買専用の追加項目。
重要公式
建物状況調査：売買のみ対象、有効期間1年、説明義務あり、実施者は建築士等
関連連想
建物状況調査は住宅瑕疵担保履行法とセットで覚える。どちらも既存住宅の中古売買が対象。
比較表
売買：都市計画制限○、金銭授受○、建物状況調査○ / 貸借：都市計画制限×、金銭授受×、建物状況調査×（対象外）
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要論点。35条書面は必ず1問以上出題される。
重要度
A:最重要。宅建業法の中核的制度であり、実務でも日常的に使用する知識。
出題パターン
- 売買と貸借の説明事項の差異を問う問題
- 規約案の説明要否を問う問題
- 建物状況調査の説明義務を問う問題
解法・消去法
「建物の貸借」の選択肢は、都市計画制限・金銭授受・建物状況調査があれば即座に誤りと判断できる。これで3選択肢を消去可能。
時間戦略
まず取引態様（売買か貸借）を確認し、貸借なら説明不要な項目を消去。残りを条文知識で判断。1問2分以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
実務では、売買契約前に重要事項説明書を作成し、宅建士が買主に説明する。建物状況調査を実施した物件では、調査報告書に基づき雨漏りや構造耐力上主要な部分の状況を説明する義務がある。
実務への影響
重要事項説明を怠ると宅建業者に対する監督処分、損害賠償責任が生じる。建物状況調査の説明漏れは近年の監督強化ポイント。
ケーススタディ
中古マンション売買で建物状況調査を実施し、雨漏りの痕跡を発見。調査報告書に記載された事項を重要事項として説明しなかった場合、宅建業者に過料や損害賠償責任が生じた事例がある。
業界関連性
不動産取引の透明性と消費者保護の要。説明義務違反は宅建業者の信用失墜につながる重大な法令違反。
ニュース連動
中古住宅市場の活性化に向け、建物状況調査の普及が進んでいる。調査を実施した物件は買い手安心として取引促進に寄与。
07よくある間違い
建物の貸借でも都市計画法上の制限を説明しなければならないと誤解する
なぜ間違えるか:35条1項11号の「宅地の売買等」という文言を見落とし、建物の貸借にも適用されると勘違いする。
正しい理解:「売買等」とある場合、建物の貸借が含まれるか必ず確認する習慣をつける。
規約案は決定前だから説明不要と判断する
なぜ間違えるか:規約案は将来の制限として重要な情報であることを軽視し、決定後のみ説明が必要と考える。
正しい理解:「案を含む」という文言を条文で確認し、案も説明対象と覚える。
建物状況調査の有効期間を誤解する
なぜ間違えるか:調査実施から1年を過ぎた調査でも有効と判断し、説明義務があると誤解する。
正しい理解:「1年」を瑕疵担保履行法の保証期間とセットで覚える。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する