令和4年(2022)本試験
問28
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法35条の重要事項説明義務が生じる場面を問う問題。宅建業者が買主となる場合、相手方が宅建業者でない個人であっても、重要事項説明書を作成する義務はない。35条は宅建業者が宅建業者以外の者を「相手方」として取引する場合に適用される。
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者が、宅地建物取引業者ではない個人から媒介業者の仲介なしに土地付建物を購入する場合、買主である宅地建物取引業者は重要事項説明書を作成しなくても宅地建物取引業法違反とはならない。
- 2宅地建物取引業者が、重要事項説明書を作成する際、調査不足のため、重要事項説明書に記載された内容が事実と異なるものとなったが、意図的に事実と異なる内容を記載したものではないため、宅地建物取引業法違反とはならない。
- 3宅地建物取引業者は、土地売買の媒介を行う場合、宅地建物取引業者ではない売主に対して契約が成立する前までの間に、宅地建物取引士をして重要事項説明書を交付して説明をさせなければならない。
- 4宅地又は建物の取引は権利関係や法令上の制限など取引条件に関する事項が複雑で多岐にわたるため、重要事項説明書は、宅地又は建物の取引の専門的知識を有する宅地建物取引士が作成しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法35条の重要事項説明義務が生じる場面を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法35条の重要事項説明義務が生じる場面を問う問題。宅建業者が買主となる場合、相手方が宅建業者でない個人であっても、重要事項説明…
03
知識背景
宅建業法35条は、宅建業者が宅建業者以外の者を相手方として取引を行う場合に、契約前に重要事項を説明することを義務付ける。重要事項には…
04
覚え方
「相手方」だけに説明！宅建業者が買主なら説明不要、売主でも説明不要、相手方だけが説明の対象。
05
試験のコツ
説明義務の有無を問う問題
・説明事項の内容を問う問題
・説明の時期・方法を問う問題
・作成者と説明者の違いを問う問題
06
実務での見え方
宅建業者が一般消費者から物件を直接購入する場合、買主である宅建業者は重要事項説明書を作成する必要がない。ただし、売主である消費者に不…
07
よくある間違い
{"mistake":"宅建業者が買主となる場合でも、相手方が宅建業者以外なら重要事項説明書を作成すべきと誤解する。","why_w…
02深度分析
要約
宅建業法35条の重要事項説明義務が生じる場面を問う問題。宅建業者が買主となる場合、相手方が宅建業者でない個人であっても、重要事項説明書を作成する義務はない。35条は宅建業者が宅建業者以外の者を「相手方」として取引する場合に適用される。
法的根拠
宅建業法第35条第1項宅建業法第35条第2項宅建業法第47条第2号宅建業法第31条の2
論理の流れ
35条の重要事項説明義務は宅建業者が宅建業者以外の者を「相手方」として取引を行う場合に生じる。選択肢1では宅建業者が買主となっており、宅建業者が買主となる取引では35条の適用がない。したがって重要事項説明書の作成義務は生じず、作成しなくても法違反とはならない。他方、選択肢2は過失による誤記でも法違反となる。選択肢3は売主への説明義務はない。選択肢4は作成義務者を誤解している。
重要な区別
最も重要な区別は「相手方」の概念。35条は宅建業者以外の者を「相手方」とする取引に適用され、宅建業者が買主となる場合は相手方が宅建業者以外の者であっても説明義務は生じない。
各選択肢のポイント
- 宅建業者が買主となる取引では35条の適用がなく、重要事項説明書の作成義務を負わないため法違反とはならない。
- 調査不足による誤記であっても、事実と異なる内容を記載した以上、故意がなくても法違反となる。
- 重要事項説明は宅建業者以外の者を「相手方」とする場合に必要であり、売主に対する説明義務はない。
- 重要事項説明書の作成は宅建業者が行い、説明と記名押印を宅建士が行う。作成自体は宅建士でなくてもよい。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法35条は、宅建業者が宅建業者以外の者を相手方として取引を行う場合に、契約前に重要事項を説明することを義務付ける。重要事項には権利関係、法令上の制限、金銭の授受などが含まれる。この制度は取引の公正と消費者保護を目的とする。
歴史的背景
35条は1971年の法改正で導入され、その後数次の改正で説明事項が拡充された。2004年改正では構造計算書偽造問題を受け建築確認申請等の有無が追加されるなど、社会情勢に応じて保護範囲が拡大している。
関連法令
宅建業法第35条宅建業法第46条宅建業法第47条宅建業法施行規則第16条消費者契約法第4条
体系的位置づけ
宅建業法における業務規制の中核をなす条文。宅建士の独占業務として位置づけられ、宅建試験では毎年必ず出題される最重要論点の一つである。
前提知識
35条の適用場面を理解するには、「相手方」の概念、宅建業者間取引と宅建業者以外の者との取引の区別、媒介と代理の違い、重要事項説明書の作成者と説明者の違いを押さえる必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「相手方」だけに説明！宅建業者が買主なら説明不要、売主でも説明不要、相手方だけが説明の対象。
ビジュアル描写
取引当事者の組み合わせを表でイメージ。縦軸に売主（宅建業者/宅建業者以外）、横軸に買主（宅建業者/宅建業者以外）。買主が宅建業者以外のセルだけ35条適用と色分け。
重要公式
35条適用＝宅建業者が宅建業者以外の者を「相手方」とする取引。作成＝宅建業者、説明・記名押印＝宅建士。
関連連想
消費者保護の観点から連想。宅建業者は専門知識があるため保護不要。宅建業者以外の者を保護するため説明義務がある。
比較表
宅建業者間取引:35条適用なし。宅建業者以外が相手方:35条適用あり。宅建業者が買主:適用なし。宅建業者が売主で相手方が宅建業者以外:適用あり。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要論点。35条関連問題は必ず1問以上出題される。
重要度
A:最重要。宅建業法の業務規制の中核であり、実務でも日常的に関わる条文のため必須知識。
出題パターン
- 説明義務の有無を問う問題
- 説明事項の内容を問う問題
- 説明の時期・方法を問う問題
- 作成者と説明者の違いを問う問題
解法・消去法
「相手方」以外への説明義務を記述した選択肢は即誤りと判断。作成者と説明者の混同も典型的な誤りパターンとして消去可能。
時間戦略
35条の適用有無は「相手方」の確認で即断可能。30秒以内で判断し、詳細な説明事項の確認に時間を割く。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が一般消費者から物件を直接購入する場合、買主である宅建業者は重要事項説明書を作成する必要がない。ただし、売主である消費者に不当な条件を押し付けないよう配慮が必要。
実務への影響
35条は消費者保護の核心規定。実務では重要事項説明書の記載漏れや誤記がトラブルの原因となりやすく、慎重な調査と正確な記載が求められる。
ケーススタディ
宅建業者Aが個人Bから土地付建物を媒介なしで購入する契約。Aは買主として重要事項説明を受ける立場ではなく、自ら作成する義務もない。しかしBが不安を抱く可能性があるため、任意で説明を行うケースも多い。
業界関連性
不動産取引の透明性と信頼性を担保する制度。業界の信頼確保と消費者保護の観点から極めて重要。
ニュース連動
近年は不動産価格高騰や欠陥住宅問題が注目され、重要事項説明の重要性が増している。説明不足によるトラブルも報道されている。
07よくある間違い
宅建業者が買主となる場合でも、相手方が宅建業者以外なら重要事項説明書を作成すべきと誤解する。
なぜ間違えるか:35条は宅建業者が宅建業者以外の者を「相手方」とする場合に適用される。「相手方」は契約の相手方であり、宅建業者が買主なら相手方は売主となる。
正しい理解:「相手方」＝契約の相手方と整理し、宅建業者がどの立場（売主・買主）かを確認してから適用の有無を判断する。
重要事項説明書の作成も宅建士が行う必要があると誤解する。
なぜ間違えるか:宅建業法上、重要事項説明書の作成は宅建業者が行い、説明と記名押印のみを宅建士が行うとされている。
正しい理解:「作成＝宅建業者」「説明・記名押印＝宅建士」と明確に区別して覚える。
調査不足による誤記は故意がないため法違反にならないと誤解する。
なぜ間違えるか:宅建業法47条は重要事項について虚偽の記載をした者に罰則を科す。過失による誤記であっても、事実と異なる記載をした以上、法違反となる。
正しい理解:重要事項説明書の記載は「故意・過失を問わず」正確でなければならないと理解する。
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