令和4年(2022)本試験
問36
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法第35条の重要事項説明義務の対象範囲と説明内容の正誤を問う問題。検査済証の保存状況、売買代金、水防法図面、引渡時期の4つの論点について、説明義務の有無と説明内容の適切性を判断する。
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が既存の住宅であるときは当該建物の検査済証（宅建業法施行規則第16条の２の３第２号に定めるもの）の保存の状況について説明しなければならず、当該検査済証が存在しない場合はその旨を説明しなければならない。
- 2宅地の売買の媒介を行う場合、売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明しなければならない。
- 3建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が、水防法施行規則第11条第１号の規定により市町村（特別区を含む。）の長が提供する図面にその位置が表示されている場合には、当該図面が存在していることを説明すれば足りる。
- 4自ら売主となって建物の売買契約を締結する場合、当該建物の引渡しの時期について説明しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法第35条の重要事項説明義務の対象範囲と説明内容の正誤を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法第35条の重要事項説明義務の対象範囲と説明内容の正誤を問う問題。検査済証の保存状況、売買代金、水防法図面、引渡時期の4つの論…
03
知識背景
宅建業法第35条は、宅建業者が契約の相手方に対して契約前に重要事項を説明することを義務付ける規定。物件情報、取引条件、法令制限等、契…
04
覚え方
「35条は説明、37条は契約」で区別。35条は契約前の説明、37条は契約時の書面。検査済証は「建物の安全証明」で既存住宅に限定。
05
試験のコツ
説明義務の有無を問う問題
・説明内容の適切性を問う問題
・35条と37条の違いを問う問題
・売主と媒介で義務が異なる事項を問う問題
06
実務での見え方
宅建業者が仲介する中古住宅の売買において、重要事項説明書を作成し、買主に説明する場面で活用。検査済証の有無を確認し、説明書に記載する…
07
よくある間違い
{"mistake":"媒介の場合でも売買代金や支払方法の説明義務があると誤解する。","why_wrong":"35条第1項第5号…
02深度分析
要約
宅建業法第35条の重要事項説明義務の対象範囲と説明内容の正誤を問う問題。検査済証の保存状況、売買代金、水防法図面、引渡時期の4つの論点について、説明義務の有無と説明内容の適切性を判断する。
法的根拠
宅建業法第35条第1項宅建業法第35条第1項第5号宅建業法第35条第1項第11号宅建業法第35条第1項第14号の2宅建業法施行規則第16条の2の3
論理の流れ
各選択肢について、宅建業法第35条各号の規定に照らして説明義務の有無を確認する。選択肢1は第14号の2が既存住宅の検査済証の保存状況の説明を義務付けているため正しい。選択肢2は第5号が売主となる場合に限定しているため誤り。選択肢3は第11号が図面の存在だけでなく内容の説明を求めているため誤り。選択肢4は引渡時期が35条の重要事項に該当しないため誤り。
重要な区別
重要事項説明義務の対象となる事項と、契約内容として扱われる事項の区別。また、媒介と売主の場合で説明義務の範囲が異なる点が重要。
各選択肢のポイント
- 宅建業法第35条第1項第14号の2が既存住宅の検査済証の保存状況の説明を義務付けており、不存在の場合もその旨の説明が必要。
- 売買代金等の説明義務は宅建業法第35条第1項第5号が宅建業者が売主となる場合に限定しており、媒介の場合は説明義務なし。
- 水防法関連の説明は図面の存在だけでなく、当該建物の位置が表示されている旨の説明が必要であり、図面存在の説明だけでは不十分。
- 引渡時期は契約内容であり、宅建業法第35条の重要事項説明の対象外。37条書面に記載される事項である。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法第35条は、宅建業者が契約の相手方に対して契約前に重要事項を説明することを義務付ける規定。物件情報、取引条件、法令制限等、契約判断に重要な影響を与える事項を網羅し、消費者保護の中核をなす制度である。
歴史的背景
35条書面制度は1962年の宅建業法制定時から存在。その後、消費者保護の観点から説明事項が段階的に拡充され、検査済証の説明義務は2014年改正で追加された。
関連法令
宅建業法第35条宅建業法第37条宅建業法施行規則第16条の2建築基準法第7条水防法第15条
体系的位置づけ
宅建試験の業法分野における最重要論点の一つ。35条書面と37条書面の違いは頻出テーマであり、毎年何らかの形で出題される。
前提知識
35条書面（重要事項説明書）と37条書面（契約書面）の違い、媒介と代理と売主の区別、重要事項説明義務の各号の内容を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「35条は説明、37条は契約」で区別。35条は契約前の説明、37条は契約時の書面。検査済証は「建物の安全証明」で既存住宅に限定。
ビジュアル描写
35条書面＝物件の履歴書（物件情報中心）、37条書面＝契約の契約書（取引条件中心）とイメージ。検査済証は物件の健康診断書。
重要公式
既存住宅＋売買媒介＝検査済証説明義務。売主限定事項＝代金・支払・解除。35条≠契約内容（引渡時期等）
関連連想
35条は「事前説明」で安心させる、37条は「契約書面」で確定させる。検査済証は「建物のパスポート」。
比較表
35条書面：契約前交付、重要事項説明、宅建士が説明
37条書面：契約時交付、契約内容記載、署名押印必要
売主限定事項：代金、支払時期方法、解除事由等
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。35条書面関連は宅建試験の核となる論点で、必ず1問は出題される。
重要度
A:最重要。宅建業法の中核制度であり、実務でも日常的に使用。理解不足は合格を阻害する。
出題パターン
- 説明義務の有無を問う問題
- 説明内容の適切性を問う問題
- 35条と37条の違いを問う問題
- 売主と媒介で義務が異なる事項を問う問題
解法・消去法
「媒介なのに売主限定事項を説明」という選択肢は即誤りと判断。「契約内容を35条で説明」という選択肢も即誤り。これらで消去法を活用。
時間戦略
35条関連問題は知識があれば1分以内で解答可能。各号の内容を正確に覚えていれば、選択肢の正誤判断は迅速にできる。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が仲介する中古住宅の売買において、重要事項説明書を作成し、買主に説明する場面で活用。検査済証の有無を確認し、説明書に記載する実務で必須の知識。
実務への影響
重要事項説明義務違反は宅建業法第65条の罰則対象。業務停止処分や免許取消の原因となり、実務上極めて重要。
ケーススタディ
中古住宅の売買で検査済証が存在しない場合、その旨を説明しなければならない。買主は建築確認の状況を把握でき、リスクを評価できる。
業界関連性
不動産取引の透明性と消費者保護の要。宅建士の説明義務は業界の信頼性の基盤をなす。
ニュース連動
中古住宅の品質確保、欠陥住宅問題、建築確認の適正化など、住宅品質確保促進法との関連でも注目される。
07よくある間違い
媒介の場合でも売買代金や支払方法の説明義務があると誤解する。
なぜ間違えるか:35条第1項第5号が「自ら売主となる場合」に限定していることを見落とすため。
正しい理解:「売主限定事項」を整理し、媒介では説明不要と覚える。代金・支払・解除は売主限定。
引渡時期を35条の重要事項と誤解する。
なぜ間違えるか:契約条件と重要事項を混同し、35条と37条の区別が曖昧なため。
正しい理解:35条は「物件情報」、37条は「契約条件」と整理。引渡時期は契約条件に含まれる。
水防法図面の説明で「図面が存在する」旨の説明だけで十分と誤解する。
なぜ間違えるか:説明内容の要件を正確に把握していないため。図面の存在だけでなく、位置表示の説明が必要。
正しい理解:「図面あり＋位置表示」の両方の説明が必要と覚える。不十分な説明は説明義務違反。
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