令和5年(2023)本試験
問33
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法35条の重要事項説明義務の範囲を問う問題。交換契約における説明義務の有無、説明事項の内容、保全措置の説明要否、電磁的方法による提供の承諾形式が論点。宅建業者が自ら当事者となる取引では、自己の物件についてのみ説明義務を負う。
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1甲宅地を所有する宅地建物取引業者Ａが、乙宅地を所有する宅地建物取引業者ではない個人Ｂと、甲宅地と乙宅地の交換契約を締結するに当たって、Ｂに対して、甲宅地に関する重要事項の説明を行う義務はあるが、乙宅地に関する重要事項の説明を行う義務はない。
- 2宅地の売買における当該宅地の引渡しの時期について、重要事項説明において説明しなければならない。
- 3宅地建物取引業者が売主となる宅地の売買に関し、売主が買主から受領しようとする金銭のうち、買主への所有権移転の登記以後に受領するものに対して、宅地建物取引業法施行規則第16条の４に定める保全措置を講ずるかどうかについて、重要事項説明書に記載する必要がある。
- 4重要事項説明書の電磁的方法による提供については、重要事項説明を受ける者から電磁的方法でよいと口頭で依頼があった場合、改めて電磁的方法で提供することについて承諾を得る必要はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法35条の重要事項説明義務の範囲を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法35条の重要事項説明義務の範囲を問う問題。交換契約における説明義務の有無、説明事項の内容、保全措置の説明要否、電磁的方法によ…
03
知識背景
宅建業法35条は宅建業者が取引の相手方に対して物件の重要事項を説明することを義務付ける規定。説明は宅建士が重要事項説明書を交付して行…
04
覚え方
交換は自分の物だけ説明。相手の物は相手の責任。業者だけが説明義務者。引渡時期は契約事項で説明不要。
05
試験のコツ
説明義務の有無を問う問題
・説明事項の内容を問う問題
・電磁的方法による提供の要件を問う問題
06
実務での見え方
不動産仲介業務において、売買・交換・賃貸の各取引で重要事項説明書を作成・説明する。特に交換契約では双方の物件について説明義務の有無を…
07
よくある間違い
{"mistake":"交換契約では双方の物件について説明義務があると誤解する。","why_wrong":"交換契約を特殊な契約と…
02深度分析
要約
宅建業法35条の重要事項説明義務の範囲を問う問題。交換契約における説明義務の有無、説明事項の内容、保全措置の説明要否、電磁的方法による提供の承諾形式が論点。宅建業者が自ら当事者となる取引では、自己の物件についてのみ説明義務を負う。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第35条第1項宅地建物取引業法施行規則第16条の4宅地建物取引業法第35条第3項
論理の流れ
交換契約では宅建業者Aが甲宅地の売主、Bが乙宅地の売主となる。Aは取引当事者として甲宅地について説明義務を負うが、Bは宅建業者ではないため乙宅地についてAに説明義務はない。他方、引渡時期は35条の重要事項に該当しない。登記後の金銭は保全措置対象外。電磁的方法の承諾は書面又は電磁的方法が必要。
重要な区別
交換契約では双方が売主兼買主。宅建業者は自己が売主となる物件についてのみ35条の説明義務を負い、相手方が売主となる物件については説明義務がない点が核心。
各選択肢のポイント
- 交換契約でAは甲宅地の売主として説明義務あり。乙宅地はBが売主でBは非業者のためAに説明義務なし。正しい。
- 引渡時期は35条1項各号に規定される重要事項に含まれておらず、説明義務はない。契約内容として定める事項。
- 所有権移転登記以後に受領する金銭は保全措置の対象外。保全措置が必要なのは登記前に受領する手付金等のみ。
- 電磁的方法による提供には書面又は電磁的方法による承諾が必要。口頭のみの依頼では承諾を得たことにならない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法35条は宅建業者が取引の相手方に対して物件の重要事項を説明することを義務付ける規定。説明は宅建士が重要事項説明書を交付して行う。対象は物件の権利関係、法令上の制限、構造等。取引の安全と消費者保護が目的。
歴史的背景
35条は1963年の宅建業法制定時から存在。その後、説明事項の拡充、電磁的方法による提供の可否等の改正を経て現在に至る。2000年代に手付金等の保全措置に関する説明が追加された。
関連法令
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法施行規則第16条宅地建物取引業法施行規則第16条の4宅地建物取引業法第46条
体系的位置づけ
宅建業法の中核的規定の一つ。業法科目の重要事項説明は毎年出題される頻出分野。35条書面とセットで理解が必要。
前提知識
宅建士の専任義務、重要事項説明書の交付義務、説明事項の具体的内容、手付金等の保全措置制度、電磁的方法による書面提供の要件を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
交換は自分の物だけ説明。相手の物は相手の責任。業者だけが説明義務者。引渡時期は契約事項で説明不要。
ビジュアル描写
交換契約をイメージ：A（業者）←甲宅地→B（非業者）←乙宅地。Aは甲宅地のみ説明義務の矢印が伸びる。乙宅地には矢印なし。
重要公式
説明義務者＝宅建士、説明対象＝自己が売主等となる物件、承諾＝書面又は電磁的方法
関連連想
自分の物の欠点は自分が説明、他人の物の欠点は説明責任なし。消費者保護の観点で整理。
比較表
35条説明義務：宅建士が行う、重要事項説明書を交付、物件の権利関係等を説明。37条書面：契約内容を記載、契約締結時に交付。引渡時期は37条書面事項で35条説明事項ではない。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。35条重要事項説明は宅建試験の最重要分野の一つ。
重要度
A:最重要。宅建業法の核心的規定であり、実務でも日常的に活用される知識。
出題パターン
- 説明義務の有無を問う問題
- 説明事項の内容を問う問題
- 電磁的方法による提供の要件を問う問題
解法・消去法
「説明しなければならない」という表現は35条の列挙事項に限定。列挙されていない事項は説明不要と判断。口頭の承諾は常に無効と覚える。
時間戦略
35条関連問題は基礎知識で解けるものが多い。1問1分以内で解答を目指す。判断に迷う場合は条文を想起。
06実務応用
実務シナリオ
不動産仲介業務において、売買・交換・賃貸の各取引で重要事項説明書を作成・説明する。特に交換契約では双方の物件について説明義務の有無を判断する場面がある。
実務への影響
重要事項説明を怠った場合、宅建業者は監督処分や罰則の対象となる。取引の安全と消費者保護の観点から極めて重要な義務。
ケーススタディ
宅建業者Aが所有する甲地と個人Bが所有する乙地を交換する契約。Aは甲地について登記簿謄本、都市計画法等の説明を行う。乙地についてはBが売主のためAに説明義務はない。
業界関連性
不動産取引の基本手続きであり、宅建士の日常業務の中核。重要事項説明書の作成・説明は宅建士の独占業務。
ニュース連動
オンライン重要事項説明の普及に伴い、電磁的方法による提供の承諾要件が実務上重要になっている。
07よくある間違い
交換契約では双方の物件について説明義務があると誤解する。
なぜ間違えるか:交換契約を特殊な契約と捉え、通常の売買と異なると考えてしまう。実際は売買と同様に売主が説明義務を負う。
正しい理解:交換契約を「相互の売買」と整理し、どちらの物件で業者が売主かを確認する。
引渡時期を重要事項説明の対象と誤認する。
なぜ間違えるか:契約の重要な条件と考え、説明事項に含まれると推測してしまう。35条の列挭事項と混同。
正しい理解:35条説明事項と37条書面事項を明確に区別して整理する。
口頭での承諾でも有効と判断してしまう。
なぜ間違えるか:実務の利便性を優先し、口頭でも意思表示があれば十分と考えてしまう。
正しい理解:承諾の形式要件は厳格。口頭で有効な承諾は宅建業法上存在しないと覚える。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する