令和5年(2023)本試験
問32
宅建業者の届出過去問
この問題の全体像
宅建業法における各種届出義務の期限と内容を問う問題。支店新設、合併による消滅、専任宅建士の変更、展示会実施の4つのケースについて、届出期限の正誤を判断する。展示会の届出期限が5日前ではなく10日前であることが正解のポイント。
宅地建物取引業者が行う届出に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が、新たに宅地建物取引業を営む支店を甲県内に設置した場合、Ａはその日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。
- 2宅地建物取引業者Ｂ（乙県知事免許）が、宅地建物取引業者ではないＣとの合併により消滅した場合、Ｂを代表する役員であった者は、その日から30日以内にその旨を乙県知事に届け出なければならない。
- 3宅地建物取引業者Ｄ（丙県知事免許）が、本店における専任の宅地建物取引士Ｅの退職に伴い、新たに専任の宅地建物取引士Ｆを本店に置いた場合、Ｄはその日から30日以内にその旨を丙県知事に届け出なければならない。
- 4宅地建物取引業者Ｇ（丁県知事免許）が、その業務に関し展示会を丁県内で実施する場合、展示会を実施する場所において売買契約の締結（予約を含む。）又は売買契約の申込みの受付を行うときは、Ｇは展示会での業務を開始する日の５日前までに展示会を実施する場所について丁県知事に届け出なければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における各種届出義務の期限と内容を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における各種届出義務の期限と内容を問う問題。支店新設、合併による消滅、専任宅建士の変更、展示会実施の4つのケースについて、届…
03
知識背景
宅建業法における届出制度は、行政による業者の把握と監督を目的とする。事務所の変更、役員の変更、専任宅建士の変更、展示会実施など多岐に…
04
覚え方
展示会は「10日前」に「じゅう（10）ぶんな準備」が必要と覚える。他の届出は「30日以内」で「さんじゅう（30）＝参上」＝後から報告…
05
試験のコツ
期限の数字を入れ替える（10日↔5日↔30日）
・届出義務者を変える（業者↔役員↔相続人）
・事前・事後を逆にする
06
実務での見え方
実務では支店開設時や専任宅建士変更時に届出書を作成し提出する。展示会開催時は10日前の届出を忘れると業務停止命令のリスクがあるため、…
07
よくある間違い
{"mistake":"展示会の届出期限を5日前と誤認し、選択肢4を正しいと判断してしまう。","why_wrong":"他の届出が…
02深度分析
要約
宅建業法における各種届出義務の期限と内容を問う問題。支店新設、合併による消滅、専任宅建士の変更、展示会実施の4つのケースについて、届出期限の正誤を判断する。展示会の届出期限が5日前ではなく10日前であることが正解のポイント。
法的根拠
宅建業法第9条（事務所の新設等の届出）宅建業法第11条（免許の効力の消滅等の届出）宅建業法第18条の2（専任の宅建士の届出）宅建業法第35条の2（展示会等の届出）
論理の流れ
各選択肢について、宅建業法の届出規定を確認する。選択肢1は法第9条に基づき30日以内の届出が正しい。選択肢2は法第11条に基づき合併消滅時の届出義務者が正しい。選択肢3は法第18条の2に基づき専任宅建士の変更届出が正しい。選択肢4は法第35条の2により展示会の届出は10日前までが正しいため、5日前とする記述が誤りと判明する。
重要な区別
展示会の届出期限は「10日前まで」と「5日前まで」の違いが決定的。他の届出は30日以内だが、展示会だけは事前届出で期間が異なる点に注意。
各選択肢のポイント
- 法第9条により、事務所を新設した場合は30日以内の届出が必要とされる正しい記述。
- 法第11条により、合併により消滅した場合、代表者であった者は30日以内に届出が必要とされる正しい記述。
- 法第18条の2により、専任の宅建士を置いた場合は30日以内の届出が必要とされる正しい記述。
- 法第35条の2により展示会の届出は10日前まで必要。5日前とする記述は誤り。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における届出制度は、行政による業者の把握と監督を目的とする。事務所の変更、役員の変更、専任宅建士の変更、展示会実施など多岐にわたり、それぞれ期限と届出義務者が異なる。届出違反には罰則が設けられている。
歴史的背景
届出制度は消費者保護と業界の健全化を目的に設けられ、展示会届出制度は2004年の法改正で導入された。事前届出により行政が事前に把握し、トラブル防止を図る。
関連法令
宅建業法第9条宅建業法第11条宅建業法第18条の2宅建業法第35条の2宅建業法第65条（罰則）
体系的位置づけ
宅建試験の業法分野における重要論点。業務上の規制の中でも届出義務は頻出分野であり、期限の数字と届出義務者の組み合わせがよく問われる。
前提知識
免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）の区別、事務所の定義、専任宅建士の配置義務、展示会の意義と規制の背景を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
展示会は「10日前」に「じゅう（10）ぶんな準備」が必要と覚える。他の届出は「30日以内」で「さんじゅう（30）＝参上」＝後から報告のイメージ。
ビジュアル描写
タイムラインをイメージ。支店開設・合併・宅建士変更は「出来事→30日以内に届出」。展示会だけ「10日前に届出→出来事」と逆向きの流れ。
重要公式
通常の届出＝30日以内（事後）、展示会＝10日前まで（事前）
関連連想
展示会は大勢の客が集まるため、行政は早めに知りたい→10日前。他は日常的な変更なので事後報告でOK。
比較表
支店新設:30日以内/事後届出, 合併消滅:30日以内/事後届出, 専任宅建士変更:30日以内/事後届出, 展示会:10日前まで/事前届出
05試験テクニック
出題頻度
届出義務は毎年のように出題される頻出論点。期限の数字と届出義務者の組み合わせが典型的。
重要度
A:最重要。届出期限の数字は確実に暗記すべき基本事項であり、実務でも直結する知識。
出題パターン
- 期限の数字を入れ替える（10日↔5日↔30日）
- 届出義務者を変える（業者↔役員↔相続人）
- 事前・事後を逆にする
解法・消去法
30日以内の届出は複数あるため正しい可能性が高い。例外的に期間が異なる展示会等に注目し、数字の誤りを探す。
時間戦略
届出期限の数字を暗記していれば30秒で解答可能。迷う場合は他の選択肢の正誤を確認して消去法で解答する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では支店開設時や専任宅建士変更時に届出書を作成し提出する。展示会開催時は10日前の届出を忘れると業務停止命令のリスクがあるため、スケジュール管理が重要。
実務への影響
届出を怠ると100万円以下の罰金や業務停止命令の対象となり、業者の信用失墜につながる。実務では届出管理台帳を作成し期限を管理する。
ケーススタディ
某業者がモデルルームのオープンを5日前に決定し、届出を急いだが間に合わず、無届で実施した結果、指導を受けた事例がある。10日前の届出は余裕を持って行う必要がある。
業界関連性
不動産業界では展示会やモデルルーム公開が集客の要。届出期限の遵守は業務遂行上の必須条件であり、実務知識として不可欠。
ニュース連動
近年の不動産トラブル防止の観点から、展示会規制の重要性が増している。消費者保護の観点から事前届出制度の周知が進んでいる。
07よくある間違い
展示会の届出期限を5日前と誤認し、選択肢4を正しいと判断してしまう。
なぜ間違えるか:他の届出が30日以内であるため、展示会も同様の感覚で判断し、10日前という事前届出の特殊性を見落とす。
正しい理解:展示会だけは「事前届出」で「10日前」と特別に覚える。他は「事後届出」で「30日以内」とグループ化して暗記する。
合併により消滅した場合の届出義務者を業者自身と誤解する。
なぜ間違えるか:業者が消滅しているため、業者自身は届出ができない。そのため法人格が消滅した後の責任者として代表者であった者が義務を負う。
正しい理解:「消滅＝業者なし＝代表者が届出」という論理で理解する。相続の場合も同様に相続人が届出義務者となる。
専任宅建士の変更届出を不要と判断する、または期限を誤る。
なぜ間違えるか:専任宅建士の配置は重要な義務であり、変更時も行政が把握する必要があることを軽視してしまう。
正しい理解:専任宅建士の配置義務とセットで変更届出も覚える。「配置＝変更＝30日以内」という一連の知識として整理する。
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