令和4年(2022)本試験
問27
報酬過去問
この問題の全体像
宅建業法の報酬規定に関する問題。特別費用の受領、使用貸借の報酬算定、賃貸媒介の報酬限度額、売買媒介の報酬計算の4論点から正誤を判断する。特別の依頼による現地調査費用は報酬とは別に受領可能とする規定が正解。
宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受け取ることができる報酬についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａが、Ｂから売買の媒介を依頼され、Ｂからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、当該調査に要する特別の費用について、Ｂが負担することを事前に承諾していたので、Ａは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。
- 2Ａが、居住用建物について、貸主Ｂから貸借の媒介を依頼され、この媒介が使用貸借に係るものである場合は、当該建物の通常の借賃をもとに報酬の限度額が定まるが、その算定に当たっては、不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならない。
- 3Ａが居住用建物（長期の空家等ではない。）の貸主Ｂ及び借主Ｃの双方から媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、借賃の１か月分の0.55倍に相当する金額以内である。ただし、媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から承諾を得ている場合はこの限りではなく、双方から受けることのできる報酬の合計額は借賃の１か月分の1.1倍に相当する金額を超えてもよい。
- 4Ａは、土地付建物について、売主Ｂから媒介を依頼され、代金300万円（消費税等相当額を含み、土地代金は80万円である。）で契約を成立させた。現地調査等の費用５万円（消費税等相当額を含まない。）を要するなど、当該売買に要する費用を勘案し、報酬額についてＢに対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した。この場合、ＡがＢから受領できる報酬の限度額は20万200円である。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法の報酬規定に関する問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法の報酬規定に関する問題。特別費用の受領、使用貸借の報酬算定、賃貸媒介の報酬限度額、売買媒介の報酬計算の4論点から正誤を判断す…
03
知識背景
宅建業法における報酬規定は、宅建業者が依頼者から受領できる報酬の限度額と、報酬とは別に受領できる費用を定める。売買・交換の媒介では取…
04
覚え方
特別費用は「特別依頼＋事前承諾」で報酬別受領OK。賃貸媒介は「居住用0.55、事業用1.1」で覚える。売買報酬は「200万以下5%、…
05
試験のコツ
売買代金を示して報酬限度額を問う計算問題
・特別費用の受領要件を問う正誤問題
・賃貸媒介の報酬限度額と双方媒介の特例を問う問題
06
実務での見え方
実際の不動産取引で、遠隔地の物件調査を依頼された場合、媒介契約締結時に調査費用の負担について依頼者に説明し、書面で承諾を得る必要があ…
07
よくある間違い
{"mistake":"特別費用の受領要件として「事前承諾」を忘れる、または「事後承諾でも可」と誤解する。","why_wrong"…
02深度分析
要約
宅建業法の報酬規定に関する問題。特別費用の受領、使用貸借の報酬算定、賃貸媒介の報酬限度額、売買媒介の報酬計算の4論点から正誤を判断する。特別の依頼による現地調査費用は報酬とは別に受領可能とする規定が正解。
法的根拠
宅建業法第46条の2第1項宅建業法第46条の2第2項宅建業法施行規則第16条の12宅建業法施行規則第16条の13
論理の流れ
まず各選択肢の報酬規定の正誤を確認する。選択肢1は特別費用の受領に関する規定で、事前承諾があれば報酬とは別に受領可能とする宅建業法46条の2第2項に照らせば正しい。他の選択肢は使用貸借の鑑定義務の有無、賃貸媒介の報酬限度額の例外、売買報酬の計算方法で誤りがあることを確認し、消去法で正解を導く。
重要な区別
報酬とは別に受領できる「特別の費用」の要件。依頼者の特別の依頼により、通常業務の範囲を超える調査等を行う場合で、かつ事前に依頼者の承諾を得ていることが必要。
各選択肢のポイント
- 宅建業法46条の2第2項により、特別の依頼による通常業務範囲を超える調査費用は、事前承諾があれば報酬とは別に受領可能。正しい記述。
- 使用貸借の媒介報酬算定において、不動産鑑定業者の鑑定評価を求める義務はない。国土交通大臣が定める方法により算定される。
- 双方媒介の場合、承諾があっても報酬合計額は借賃1ヶ月分の1.1倍を超えることはできない。例外規定は存在しない。
- 報酬計算が誤り。土地80万円×5%＝4万円、建物220万円部分の報酬は10万8000円、合計14万8000円に消費税を加えた額が限度。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における報酬規定は、宅建業者が依頼者から受領できる報酬の限度額と、報酬とは別に受領できる費用を定める。売買・交換の媒介では取引価格に応じた上限額、賃貸の媒介では借賃の月額に応じた上限額が設定されている。消費税課税事業者は報酬に消費税相当額を加算可能。
歴史的背景
報酬限度額は昭和57年の宅建業法改正で法定化された。平成16年改正で消費税転嫁措置が整備され、令和2年には賃貸媒介の報酬限度額が借賃の0.5ヶ月分から0.55ヶ月分に改定された。
関連法令
宅建業法第46条の2宅建業法施行規則第16条の12宅建業法施行規則第16条の13宅建業法施行規則第16条の14
体系的位置づけ
宅建業法の業務規制の中核的分野。業者が守るべき報酬規定として、試験では毎年のように出題される重要論点。違反すると業務停止処分の対象となる。
前提知識
消費税課税事業者と免税事業者の区別、売買代金に応じた報酬計算の速算式、賃貸媒介における居住用と居住用以外の報酬限度額の違い、特別費用と通常費用の区別を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
特別費用は「特別依頼＋事前承諾」で報酬別受領OK。賃貸媒介は「居住用0.55、事業用1.1」で覚える。売買報酬は「200万以下5%、超過分4%」が基本。
ビジュアル描写
報酬計算は階層構造でイメージ。土地と建物を分けて計算し、それぞれ200万円以下は5%、超過分は4%で積み上げる。最後に消費税を上乗せ。
重要公式
売買報酬＝(土地代金×5%)+(建物代金200万以下×5%)+(建物代金超過分×4%)+消費税。賃貸報酬（居住用片方媒介）＝借賃×0.55ヶ月分。
関連連想
「特別」のキーワードが出たら「特別依頼＋事前承諾」を連想。遠隔地調査は特別費用の典型例として覚える。
比較表
【報酬と特別費用の比較】報酬：法定限度額内、媒介の対価。特別費用：実費相当額、通常業務範囲外の調査等、事前承諾必要、報酬とは別受領。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。報酬計算と報酬規定の正誤判定は必須論点。
重要度
A:最重要。宅建業者の実務に直結し、違反時の行政処分にも関係するため試験で頻出。
出題パターン
- 売買代金を示して報酬限度額を問う計算問題
- 特別費用の受領要件を問う正誤問題
- 賃貸媒介の報酬限度額と双方媒介の特例を問う問題
解法・消去法
「～してもよい」「～を超えてもよい」という例外を認める記述は疑う。報酬限度額は原則として厳格で、例外は限定的。
時間戦略
報酬計算は暗記した速算式を即適用。正誤判定は「事前承諾」「通常業務範囲外」等のキーワードを素早く確認。2分以内で解答。
06実務応用
実務シナリオ
実際の不動産取引で、遠隔地の物件調査を依頼された場合、媒介契約締結時に調査費用の負担について依頼者に説明し、書面で承諾を得る必要がある。承諾なく費用を受領すると苦情や法的問題に発展する可能性がある。
実務への影響
報酬規定に違反すると、宅建業者は監督処分（業務停止等）の対象となる。適正な報酬受領は業者の信頼性確保と消費者保護の観点から極めて重要。
ケーススタディ
東京都の業者が大阪の物件の売買媒介を受けた場合、現地調査費用は特別費用として別途受領可能。ただし、媒介契約書に費用額と負担者を明記し、依頼者の署名押印を得ることが実務上不可欠。
業界関連性
報酬限度額は業界の適正な競争と消費者保護の基盤。過度な報酬請求を防ぎ、取引の透明性を確保する制度として機能している。
ニュース連動
不動産価格高騰や賃料上昇が続く中、報酬額も増加傾向。消費者との報酬トラブル防止の観点から、説明義務の重要性が増している。
07よくある間違い
特別費用の受領要件として「事前承諾」を忘れる、または「事後承諾でも可」と誤解する。
なぜ間違えるか:宅建業法46条の2第2項は「依頼者の承諾を得て」と規定しており、事前承諾が必須要件と解釈されるため。
正しい理解:「特別費用＝事前承諾必須」とセットで覚える。事後承諾を認める記述があれば誤りと判断。
賃貸媒介の双方から受領できる報酬合計額について、承諾があれば限度額を超えられると誤解する。
なぜ間違えるか:報酬限度額は法定された上限であり、当事者の合意によっても超えることはできない強行規定であるため。
正しい理解:「承諾があれば限度額超過OK」という記述は即座に誤りと判断する。報酬限度額は絶対的。
売買報酬の計算で土地と建物を合算して計算してしまう。
なぜ間違えるか:宅建業法施行規則では土地と建物を分けて計算し、それぞれに限度額を適用するとされているため。
正しい理解:売買報酬計算は「土地・建物分離」が鉄則。合算計算の選択肢は誤りと疑う。
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