令和2年(2020)本試験
問230
報酬過去問
この問題の全体像
宅建業法における報酬額の上限規定に関する問題。売買と貸借の媒介・代理における報酬計算、消費税の扱い、居住用と居住用以外の建物の区分、権利金がある場合の計算方法など、報酬規定の総合的な理解が求められる。
宅地建物取引業者Ａ及び宅地建物取引業者Ｂ（ともに消費税課税事業者）が受領する報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借賃には消費税等相当額を含まず、長期の空家等の貸借の媒介における特例の適用はないものとする。
- 1Ａは売主から代理の依頼を、Ｂは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金5,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは売主から343万2,000円、Ｂは買主から171万6,000円、合計で514万8,000円の報酬を受けることができる。
- 2Ａが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Ａが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.1か月分である。
- 3Ａが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、１か月の借賃25万円、権利金330万円（権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含む。）の賃貸借契約を成立させた場合、Ａが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、30万8,000円である。
- 4Ａが単独で行う事務所用建物の貸借の媒介に関し、Ａが受ける報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、Ａは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬を受けることもできる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における報酬額の上限規定に関する問題。
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02
深度分析
宅建業法における報酬額の上限規定に関する問題。売買と貸借の媒介・代理における報酬計算、消費税の扱い、居住用と居住用以外の建物の区分、…
03
知識背景
宅建業法第46条に基づく報酬上限規定は、宅建業者が依頼者から受領できる報酬の最高限度を定めたもの。売買媒介は代金の3%+6万円、貸借…
04
覚え方
「居住用は半分（0.5ヶ月）、それ以外はまるごと（1ヶ月）」「売買は3%プラス6万、貸借は借賃の〇ヶ月」「課税事業者は1.1倍」
05
試験のコツ
売買媒介の報酬計算（代金から上限算出）
・貸借媒介の報酬計算（居住用と居住用以外の区分）
・権利金がある場合の加算計算
・代理と媒介…
06
実務での見え方
不動産仲介業務において、顧客に報酬額を説明する際、法定上限を超える報酬を請求することは違法。媒介契約締結時に報酬額を明示し、上限内で…
07
よくある間違い
{"mistake":"居住用と居住用以外の建物の報酬上限を混同する（0.5ヶ月と1ヶ月を逆に覚える）","why_wrong":"…
02深度分析
要約
宅建業法における報酬額の上限規定に関する問題。売買と貸借の媒介・代理における報酬計算、消費税の扱い、居住用と居住用以外の建物の区分、権利金がある場合の計算方法など、報酬規定の総合的な理解が求められる。
法的根拠
宅建業法第46条宅建業法施行規則第16条宅建業法第46条の2国土交通省告示「報酬額の上限」
論理の流れ
選択肢1は代理と媒介の協力による報酬合計上限を確認。選択肢2は居住用建物の貸借媒介報酬上限0.5ヶ月分（税抜）を確認。選択肢3は居住用以外の建物で権利金がある場合の計算を確認。選択肢4は居住用以外の建物の貸借媒介で、合計額が上限内なら配分は自由という原則を確認し、正解を導く。
重要な区別
居住用建物と居住用以外の建物で貸借媒介報酬上限が異なる点（0.5ヶ月分vs1ヶ月分）。また、代理と媒介が協力した場合の報酬合計上限は売買代金の3%+6万円（税抜）に制限される点。
各選択肢のポイント
- 代理と媒介が協力して契約成立させた場合、報酬合計は売買代金の3%+6万円（税抜）が上限。5,000万円なら171万6,000円（税込）が上限で、514万8,000円は過大。
- 居住用建物の貸借媒介報酬上限は借賃の0.5ヶ月分（税抜）で、税込でも0.55ヶ月分。1.1ヶ月分は居住用以外の建物の双方媒介時の合計上限。
- 居住用以外の建物の貸借媒介で権利金がある場合、借賃1ヶ月分と権利金の3%+6万円（税抜）の合計が上限。一方からはその半額が上限となり、計算結果は約22万5,000円。
- 居住用以外の建物の貸借媒介では、報酬合計が借賃1ヶ月分（税抜）=1.1ヶ月分（税込）以内であれば、双方からの配分割合は自由であり、一方のみから受けることも可能。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法第46条に基づく報酬上限規定は、宅建業者が依頼者から受領できる報酬の最高限度を定めたもの。売買媒介は代金の3%+6万円、貸借媒介は借賃の0.5ヶ月分（居住用）または1ヶ月分（居住用以外）が上限。消費税課税事業者は税込表示。
歴史的背景
報酬上限規定は昭和47年の宅建業法改正で導入。消費税導入後、課税事業者は税込額を上限とする取扱いとなった。平成27年改正で媒介契約の明確化が図られ、報酬の明示義務が強化された。
関連法令
宅建業法第46条（報酬受領の制限）宅建業法施行規則第16条（報酬の額）宅建業法第34条（重要事項説明）媒介契約に関するガイドライン
体系的位置づけ
宅建業法の規制規定の中核の一つ。業法科目の出題頻度が高く、特に報酬計算は実務でも重要。数字を扱うため計算問題としても頻出。
前提知識
消費税の課税事業者と免税事業者の違い、税抜額と税込額の計算（×1.1）、居住用と居住用以外の建物の区分、代理と媒介の違い、権利金の性質と報酬計算への影響を理解する必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「居住用は半分（0.5ヶ月）、それ以外はまるごと（1ヶ月）」「売買は3%プラス6万、貸借は借賃の〇ヶ月」「課税事業者は1.1倍」
ビジュアル描写
建物を「住む場所」と「住む以外の場所」に分けてイメージ。住む場所は保護が必要なので報酬上限も低く（0.5ヶ月）、店舗・事務所は1ヶ月。権利金は特別な対価として別計算。
重要公式
売買報酬＝代金×3%+6万円（税抜）、居住用貸借＝借賃×0.5ヶ月、居住用以外＝借賃×1ヶ月、税込＝税抜×1.1
関連連想
「居住用＝住宅＝家族を守る＝報酬も控えめ」で連想。店舗・事務所は商売の場所＝利益が出る＝報酬上限も高め。
比較表
売買媒介：代金×3%+6万円（税抜）/ 貸借媒介（居住用）：借賃×0.5ヶ月（税抜）/ 貸借媒介（居住用以外）：借賃×1ヶ月（税抜）/ 代理：媒介と同額上限/ 双方媒介：合計は上限内で配分自由
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される重要論点。報酬計算は単独問題としても、他の論点と組み合わせた問題としても頻出。
重要度
A:最重要。宅建業法の規制規定の中で最も実務的かつ数字で明確に問われる分野。計算問題として確実に得点源にすべき。
出題パターン
- 売買媒介の報酬計算（代金から上限算出）
- 貸借媒介の報酬計算（居住用と居住用以外の区分）
- 権利金がある場合の加算計算
- 代理と媒介の協力時の合計上限
解法・消去法
まず居住用か居住用以外かを確認。税抜・税込の混同を狙う選択肢に注意。報酬額が明らかに大きすぎる選択肢は即座に×。双方媒介の配分自由は正解パターンとして覚える。
時間戦略
報酬計算は公式を暗記していれば1問2分以内で解答可能。選択肢ごとに計算し、明らかな誤りを素早く除外する。数字の計算は慎重に。
06実務応用
実務シナリオ
不動産仲介業務において、顧客に報酬額を説明する際、法定上限を超える報酬を請求することは違法。媒介契約締結時に報酬額を明示し、上限内で契約する。双方媒介の場合、貸主・借主への報酬請求割合を事前に合意する。
実務への影響
報酬上限規定は消費者保護の核心。違反すると宅建業法第47条に基づく罰則の対象。実務では上限いっぱいではなく、競合他社との兼ね合いで報酬額を設定することが多い。
ケーススタディ
賃貸仲介で「敷金2ヶ月・礼金1ヶ月・仲介手数料1ヶ月」という契約の場合、居住用建物なら仲介手数料0.5ヶ月（税抜）が上限。1ヶ月請求するには依頼者双方から0.5ヶ月ずつ受けるか、居住用以外の建物である必要がある。
業界関連性
不動産業界の収益構造に直結。報酬上限は業界の適正な利益確保と消費者保護のバランスを図る。近年は報酬の透明化が進み、顧客への説明義務が厳格化。
ニュース連動
賃貸仲介手数料を「借主負担0」にする動きや、キャンペーンで手数料無料にする事例が増加。法定上限内での柔軟な設定が実務化している。
07よくある間違い
居住用と居住用以外の建物の報酬上限を混同する（0.5ヶ月と1ヶ月を逆に覚える）
なぜ間違えるか:居住用建物は消費者保護の観点から報酬上限が低く設定されていることを理解していない。
正しい理解:「居住用＝住宅＝家族を守る＝報酬も控えめ」とイメージで記憶。店舗・事務所は商売＝利益が出る＝上限高めと連想。
税抜額と税込額の計算を間違える（1.1倍を忘れる、または二重に掛ける）
なぜ間違えるか:消費税課税事業者の場合、報酬上限は税込額で表示することを忘れる、または計算を誤る。
正しい理解:課税事業者→「税込」→「×1.1」を即座に連想。計算は税抜で行い、最後に1.1倍する習慣をつける。
代理と媒介が協力した場合の報酬合計上限を誤解する（単純に足し算する）
なぜ間違えるか:代理報酬と媒介報酬を別々に計算して足し算してしまう。協力した場合は合計に上限がある。
正しい理解:「協力＝合算制限あり」と覚える。単独媒介・単独代理はそれぞれ上限まで受領可能だが、協力時は合計に制限。
権利金がある場合の報酬計算を忘れる、または誤る
なぜ間違えるか:権利金を報酬計算に含めない、または権利金の計算式（3%+6万円）を忘れている。
正しい理解:権利金＝「売買に近い取引」→売買と同じ計算式（3%+6万円）を適用と覚える。借賃分と権利金分を別計算して合算。
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